摘要：作为不动产登记、核发证书提供依据的一项重要技术性工作，开展并完善不动产权籍调查工作能够有效确保在不动产登记前达到对不动产的权属、界址、面积等要素准确、清晰的界定，为不动产严谨化、数据化和法律化的登记工作提供有效支撑。我们需要在现有规程、规范和标准的基础之上，根据各类的调查实践，实现权籍调查更高层次的内涵，以稳步提高不动产权籍调查工作的规范性、适应性、操作性和统一性。
关键词：不动产权籍调查；现状；完善措施
建立和实施不动产统一登记制度是我们国家一项重大且关键的改革任务，为了进一步完善不动产登记制度体系，切实提高登记效率，保证登记成果的高质量，须在正式受理不动产统一登记前，开展详实、准确的权籍调查工作，并编制不动产单元号，以实现对不动产权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等因素数据化准确界定，通过形成数据、土件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书提供充足的依据和法律实施基础。
一、开展不动产权调查的必要性
首先，开展不动产权调查，能够实现对各类建设用地、地上房屋及其附属设施的权属、位置、用途、等级、价格等的调查，以及对不动产界址、面积的测绘和记录工作，以此为基础构建出图属一致、房地一体的不动产权籍调查数据库，达到土地、房产登记信息的精准、可靠，为不动产登记工作效率和质量的提高奠定坚实的数据基础。
其次，开展不动产权调查，能够进一步规范不动产登记的程序与标准，实现登记机构、登记手段、登记依据、登记内容、登记平台的统一，从而促进不动产登记体系朝着更加标准和完善的方向发展。
再次，开展不动产权籍调查，有利于实现房产登记与实际工作的有效整合，通过实际调查的不断开展以及调查工作的不断细化，能够将参数的内容融入进不动产测量管理方法之内，从而实现不动产登记体系的发展与实际调查工作方法、手段、内容及规范的完善相统一，使我国不动产登记工作更加地科学、系统和高效。
二、不动产权调查的主要内容和基本手段
1、土地权属调查
土地权属的调查主要是通过调查区域的划分、预编宗地号、现场指界、丈量确定、界标设定来确定土地权属的界限，然后以此为基础填写地籍调查表和绘制宗地草图等图表，从而实现对城市、建制镇、村庄内部各类土地权属及其利用状况和变化情况的精准、有效掌握。
2、地籍测量
地籍测量是在土地权属调查明晰、无争议的基础之上，对土地及其附属物的位置、权属界限、类型、面积等进行测定。其需要依据先控制后碎部、从高级到低级、由整体局部的测量原则，精准完成地籍的控制测量、界址点的测量、地籍图的测绘、宗地草图的绘制、宗地面积的测算、宗地图的绘制等测绘工作，从而为土地及其使用者合法权益的保护、土地的合理利用提供数据化的法律依据[1]。
3、房屋调查
房屋调查主要是调查房屋的产权状况、房屋现状，进行丘号划分编立和幢号的编制，调查房屋的权属和用地，通过测量房屋的房角点和丈量房屋的边长，并结合地形图和地籍图，精准量算房屋的面积，最后对房产的分户图进行清晰、详实地绘制，从而为确权登记工作的开展和登记证的发放奠定前提和基础，并以此为依据有效保障房屋所有者的合法权益和财产权益。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
土地权属调查、地籍测量、房屋调查工作后，还需要对调查的数据、信息、内容进行核实、审查，对于有争议之处还要进行必要的纠纷处理，保证调查结果的真实、准确、清晰、无异议，然后以此为基础推进地籍调查表、宅基地归户表的填写和录入，并对成果进行必要的整理和归类，撰写不动产的测量报告等保障性文件。
三、完善不动产权调查工作的具体措施
1、规范不动产权籍调查的手段和方式，实现调查成果的共享与衔接
一般来说，在权籍调查工作的开展和成果的审查过程中，国土资源部门负责房屋实测绘成果的管理，审查房屋实测绘成果是否与规划相符，有否超经济指标，而对于面积的分摊计算，则需按测绘成果范筹由测绘主管部门进行质量监督，但房屋的预测绘是一般由房管处进行管理，并以此为基础审查房屋预售面积是否符合规划图纸，而市场上测绘单位的资质和行业监管却是由规划局进行负责，因此为了达到对调查质量及成果的有效监管，达到权属数据的精准衔接，就要不断规范化不动产权籍调查的质量标准，调查方式及登记手段，强化对测绘单位资质的审查与监管，不断形成申请人业务咨询，到测绘单位自主选择、权籍调查规范化推进，再到权籍调查成果审核入库以及单元号编制等一系列标准化程序，并在调查结果审查结束之后，达到各个部门调查成果的实时共享和登记匹配，从而为打造更加完善、科学的不动产登记工作体系奠定坚实的基础。
2、强化对不动产产权籍调查过程的监理和成果审查工作
实施对不动产权籍调查成果的审查需要建立严格而科学的审查制度和审查程序，一方面要设立组织健全、权责明晰的审查机构，细化审查的内容和方式，建立由调查机构自查和不动产登记机构审查相结合的审查体系，确保等登记的信息准确、详实、清晰[2]。另一方面，要建立“自查、整改、初审、抽验、复查、审核、落宗、确认”八个环节的严格审查程序，以保证调查机构的调查过程、调查成果，及其相关的资质都符合不动产登记的要求，权籍调查的成果在空间、权属上没有重叠、没有交叉，数据及图纸清晰、精准，能够为不动产高效、科学的登记提供高质的信息依据。
3、建立不动产登记数据库，优化对数据整理和分类，做到精准控制、效率检查
通过对调查数据的清理和整合，对基础信息进行必要的数据化处理、属性转换和拓扑检查等措施，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，以达到数据获取及更新的及时与有效、过程控制的精准与严谨、数据采集的实时与准确、数据检查入库的效率与科学，从而为统一化的不动产登记信息化平台构建创造前提，也为各个调查、监管部门的数据共享与成果衔接提供技术平台和实施基础。
4、加强对不动产权籍调查工作人员的培训，确保调查工作的准确性、效率性和规范性
不动产权籍调查人员是实现高品质权籍成果的基础，一方面，要对调查人员的业务能力、技术水平、理论储备、调查标准进行严格地培训，确保调查工作在严谨、科学的环境中效率地进行。另一方面，还要对调查人员的道德素质、责任素养、沟通协调能力、灵活应变能力等进行系统地培育，使调查人员在实际的操作中能够以更加科学的手段解决各种问题，达到调查信息全面、有效，使调查内容且更加符合不动产登记的发展要求。
结语
不动产权籍调查是保证我国不动产登记质量的关键与基础，因此，需要从调查成果的获得方式，成果审查的机制与程序、调查数据库的构建等方面进行不断地发展与完善，不断实现不动产权籍调查程序的规范性、内容的精准性、方式的科学性和成果的高质性。
参考文献
[1]王蒲吉. 关于完善不动产权籍调查的几点建议[J]. 浙江国土资源, 2017, 26(5):37-38.
[2]国图. 有效衔接不动产权籍调查 保持调查工作连续稳定[J]. 黑龙江国土资源, 2015(6):25-25.
论文作者:李大巍
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2019/1/10
标签：不动产论文; 不动论文; 产权论文; 权属论文; 成果论文; 工作论文; 房屋论文; 《基层建设》2018年第33期论文;