摘要：房地产企业招标采购是建立在完全竞争市场基础上，通过供应商之间自由竞争，使房地产企业获得最优价格和优质服务的手段。为使企业在招标采购阶段获得性价比高的供应商服务，房地产企业应重视供应商管理，建立系统的供应商管理制度，在利用市场竞争的规律下，和优质供应商培养长期稳定的合作关系，使房地产企业在获得合格产品和服务的同时降低项目成本。
关键词：房地产企业；供应商；管理；认证评审
1、导论
供应商管理模式一般可分为竞争式和双赢式，竞争式管理模式主要表现为：买方通过供应商之间的竞争获得价格优势，与供应商之间保持短期合作，常采用的竞争模式为“零和”竞争，在短时间内获得收益而不考虑后期运营情况；双赢式管理模式主要表现为：买方通过与供应商建立协同的合作，进而建立双方长期合作，常采用的双赢模式为互惠合作，以供应链的整体利益最大化为合作目标[1]。为使企业在项目实施阶段获得性价比高的供应商服务，房地产企业应重视供应商管理，建立系统的供应商管理制度，在利用市场竞争规律下，培养优质长期双赢式的合作关系，使房地产企业获得最大利润。
2、房地产企业供应商管理现状
房地产项目开发成本是由土地成本、建筑安装造价、企业费用、利润和税金五部分组成。其中建筑安装造价因地域和项目不同有所差异，占项目开发成本的60%左右，而材料费用普遍占建筑安装造价的60%左右[2]。建筑安装造价受人力、材料和机械价格的影响，建安工程质量对于项目验收、企业品牌形象树立和消费者体验方面有较大影响。房地产企业希望在合理成本内，施工单位能够完成合格工程，提供优质服务。目前，房地产企业在供应商管理工作方面存在如下问题：
（1）未建立企业供应商库，招标工作中筛选供应商时间长，增加招标时间，无法提高招标的高效性。
（2）未建立供应商管理办法，对于供应商入库的要求、管理方式等问题没有制度要求，在供应商管理方面混乱，存在工作效率低下的问题。
（3）对供应商管理维护不重视，在项目招标和实施过程中，无法获得最优的价格和服务质量。
供应商管理不当会造成严重的后果，在项目施工过程中，容易出现供应商不配合、成本增加等问题，给项目造成一定损失。所以，房地产企业需要加强供应商管理，建立全面合理的供应商管理制度。
3、应对策略
房地产企业供应商管理体系包含三个主要方面，供应商入库管理、供应商评价和供应商黑名单管理，做到优秀供应商能够长期合作，潜力供应商共同发展，不良供应商及时加入黑名单。以下对供应商管理体系中三个主要方面进行介绍：
（1）建立房地产企业供应商库，严格控制入库标准。
项目推荐合作供应商加入供应商库，由项目负责人审批通过后，供应商方可进入企业的供应商库。采购部门管理供应商库，做好供应商分类工作，一般分为咨询类、勘察设计类、施工类、设备供应类、项目运营类。采购人员应对入库供应商资料进行审查，严格把控其公司规模、财务指标、业绩情况、生产产品类型和能力、物流能力等一系列企业硬性条件，并组织公司相关部门进行考察，收集考察意见作为供应商入库资料。后期参与投标的供应商只能设定为供应商库内单位，便于公司对供应商的管控。
（2）定期对供应商进行评价，提高项目配合度
库内供应商参与项目建设后，需要对供应商进行定期的检查、考核和评价。项目总经理组织项目工程师对供应商工作进行检查，采购部于每年年中和年终收集项目参与部门对于该单位的评价，形成履约中评价、履约后评价，督促供应商积极配合工作。在项目实施工程中，时刻提醒供应商提高配合意识，保证材料及时到场，不耽误工期，保证质量。项目完工后，项目部管理人员需要对供应商参加验收调试阶段、取得相关证件和后期维保工作的服务态度进行评价。供应商履约后评估可以督促供应商后期配合工作，并且帮助房地产企业完善供应商项目周期的管理工作，为下一次选择供应商提供完善的数据资料。
（3）定期清理不合格供应商，保证库内供应商优质性
对于和项目合作过程中出现评价结果不良的供应商，采购部根据评价结果定期对供应商进行评级和清理，将不合格供应商放入供应商黑名单中，黑名单有效期两年，在有效期内不允许该供应商参与房地产企业的其他项目投标工作。设置供应商黑名单一方是对不合格供应商进行投标限制，另外一方面是对合作供应商进行警示，督促其提高服务质量。
4、供应商评价体系
4.1 供应商选择需要考虑的因素
（1）产品力
房地产企业选择合适的产品，供应商提供满足要求的服务和材料。产品力阶段应该考虑产品符合设计要求、质量要求，工厂生产充足，货运能力保证在约定时间内提供足够数量的产品。生产力是供应商选择的重要因素。
（2）企业资质
企业资质符合房地产企业要求，有相关行业的等级资格，具有能够从事项目工作内容的能力，公司规模、财务指标均应符合运营良好的企业要求，保障企业的项目实施管理能力。具有相关类似项目施工经验，具有类似配合和供货经验，能够帮助房地产企业在项目实施工程中，提供解决问题的可行性的建议。
（3）项目人员配置
供应商应配备经验丰富的项目经理和技术人员，积极配合房地产企业完成项目的调试、试运营和验收的工作。验收后的维保期间，需要配备相应的维保人员，及时提供更换易损件，具有备品备件仓储，尽快解决在维保期间出现的问题，提供良好的售后服务。
（4）价格
采购过程中，价格是决定性的因素，房地产企业通常希望能够采购价格合理质量良好的产品，拥有价格优势很大程度上决定中标的可能性。其中主要材料价格以及后期维保价格尤为重要，房地产项目在实施阶段会出现变更签证，影响合同结算价格，而后期维保工作影响客户体验。
4.2 建立供应商三阶段评价模式
根据管理的周期性思路，供应商管理体系应该分为三阶段进行。第一阶段为供应商入库评价阶段，在启动专项招标后，采购部组织项目各相关部门参与供应商考察，推荐合格供应商入库；第二阶段为供应商履约中评价，为供应商管理部门对供应商在项目履约阶段进行的评价，每半年进行一次履约中评价，评价重点为履约过程中供应商配合度和成果性的评价；第三阶段为履约后评估，为项目验收后，项目管理人员对供应商进行的履约后评估，评价重点为项目整体履行情况和后期维保情况评价。
4.3 建立供应商评价标准体系
根据供应商三阶段评价模式，房地产企业应设置合理的权重，按综合得分成绩划分供应商等级。
（1）入库未使用供应商
入库阶段评价均为B级，若一个自然年内未使用该类型供应商，则该供应商应调级至C级，两年未使用的供应商应清出供应商库，两年未使用的供应商意味着项目在投标过程中无实力合作或者无合作意愿，为便于供应商管理，需要定期清理此类供应商。如需参与投标工作，再行审批。
（2）入库后使用供应商
入库阶段评价均为B级，在自然年度中使用的供应商按照评价分数综合计算其得分。若为项目尚未验收项目，其年度总分=供应商入库评价得分*20%+上半年履约中评价得分*40%+下半年履约中评价*40%；若项目已经验收完成，其年度总分=供应商入库评价*10%+履约中评价得分*60%+履约后评价得分*30%（履约中评价得分为多次评价的平均分）。
（3）供应商等级划分
供应商按考评得分。分为A、B、C、D、E五个等级，对应等级应执行公司奖励或处罚政策。
表1：等级划分表
（4）供应商黑名单制度
设立房地产企业黑名单是为了有效进行房地产企业供应商管理，督促供应商按照合同要求完成工作。黑名单中的供应商2年内不允许参与该房地产企业其他项目的投标工作。两年后若有意向参与投标工作，再行申请审批入库。对于以下单位列入黑名单：
1）对连续出现重大质量问题，或经常因交货不及时影响到项目进度的供应商
2）对于年度评审为E级的供应商
以上供应商在每半年的评价结果公示后，由采购部整理名单提交审批后，方可将供应商加入黑名单。
5、结论与展望
房地产企业需要重视供应商管理体系的建立，通过建立供应商库，了解市场情况和行业发展，及时更新产品类型和价格变化，提高招标工作效率，选择优质供应商。同时，结合项目入库评价、履约中评价和履约后评价对供应商项目合作中的配合度和成果性进行管理，旨在提高供应商服务质量和有效控制成本。对供应商进行评价和选择，达到供应商资源可靠和资源共享，为长期开展合作奠定基础，培养企业和供应商之前良好的互利共赢合作关系。
参考文献
[1]安镜如,孙玉阳.房地产供应商管理理论的初浅研究[J].才智,2016,(33):238.
[2]杨海艳.房地产项目物资采购管理的研究[D].天津大学,2010.
论文作者:杨海韵
论文发表刊物:《信息技术时代》2018年7期
论文发表时间:2019/4/9
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