摘要：随着中国城镇化进程的加快，城市开发建设已经成为企业发展的重要方向，竞争也日趋激烈。如何在当前环境下做好此类项目的投资管理工作、今后的发展趋势如何，则是投资管理者们最为关注的核心问题。
关键词：城市综合开发；投资管理；发展趋势
一、城市综合开发项目特点
现代意义上的的城市综合开发较传统意义上的城市开发范围更广、内涵更深、政企合作更密切，更加强调“一揽子”服务的概念。
城市综合开发业务（以下简称“城综业务”），在我国的发展尚处于初期阶段，但已经历了从传统意义上的一级土地整理、到一级土地与二级土地联动开发相结合、再到一二级联动与产业发展相融合等三种合作模式。具体来看，城市综合开发项目主要有如下几方面特点：
（一）项目范围广、内容多
与传统单一的市政基础设施项目、公建配套项目相比，城市综合开发项目范围往往涵盖了诸如规划设计、市政设施建设、公建项目建设、房地产开发、产业发展、甚至金融投资等产业链各环节，对投资主体的综合实力和资源整合能力要求较高。城市综合开发项目有着这样的特点，主要是基于政府发展诉求和城镇化发展趋势，即：城市的开发要以能够具备高质量的生产、生活条件为最终成果，而此类开发便能够提供这样的综合服务。
（二）项目周期较长
正式由于城综业务具有非常广泛的开发范围和开发内容，往往开发周期较长，特别是对于政府与社会资本合作的PPP项目更是如此（开发周期往往10年以上）。长周期开发及运营对投资单位的融资与资金回收均带来较大压力和考验。
（三）项目合作方式受政策影响大
城综业务的合作模式决定了其受政策影响程度较大。当前，大规模的城综业务往往由政府与较具规模的投资公司签订合作协议、以“投资人+施工总承包”、“投资人+EPC”、“PPP+EPC”等多种模式签订投资建设实施合同，在政府债务日益增加、国家管控日趋严格的政策环境下，已有多个项目的合作模式被叫停。比如：财预[2017]87号文明确规定社会资金不得作为政府土地储备及前期开发的资金来源，这对很多相关项目的开发建设都带来了巨大影响，也决定着城综类项目未来的发展模式必将不断更新，以适应政策的不断调整。
（四）更加重视以人为本
城市的开发建设最终目的是“悦人”，随着市场经济发展模式的转变、人们对生活质量的要求不断提高，城市开发的发展模式也在转变，已经由最初的“粗放式规划建设”逐渐转变为“系统规划、配套齐全、宜居宜业”。
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二、城市综合开发项目管理要点
基于城综类项目的具体特点，结合在广东地区开展城市综合开发管理的实践经验，总结梳理出如下管理要点：
1.项目接口管理
城综类项目公司与政府部门、其他股东、总包、分包、监理及设计单位之间的接口管理工作，对项目的顺利实施及高效管理至关重要。特别是与政府的对接机构、对接流程是否清晰、相关授权是否明确、是否能为项目的高效运作提供足够支持，将持续影响项目全过程的管理工作。
2.合法合规性管理
项目建设的合法合规性直接关系到建设期城综项目公司的主体责任问题及安全风险问题，对项目验收、结算及能否顺利投入运营、回收成本都至关重要。
3.投资成本管理
城综项目的投资合作模式及回报机制决定了必须高度关注投资建设成本的确认问题，须在投资建设管理全过程对建安费用、工程建设其他费用及建设期利息等各项投资建设成本制定具体的确认流程，确保合同约定的各项费用能够足额得到确认并返回投资方。
4.建设管理工作
如期、安全、高质量地成项目建设管理任务，关系到项目能否顺利完工、实现预期投资收益。同时，项目的安全质量管理工作也直接关系到投资方在合作区域的品牌打造，并直接影响后续项目的拓展工作。
5.运营管理工作
对于有运营内容的城综类项目，运营工作的管理方式、工作质量，特别是运营绩效成绩与年度可用性付费及运营维护绩效服务费的支付相挂钩的情况，应在项目建设阶段提前着手考虑建设期结束后的运营管理工作，制定运营管理工作方案、根据运营维护绩效考核标准做好具体实施计划，确保足额收回建设成本及预期收益。
6.移交及退出
项目的移交与退出是能否实现对项目全生命周期闭环管理、达到甚至超过预期投资目标的关键环节。其中，移交资料、成品保护、移交时间及退出方式均是在该阶段的管控要点，需要在项目建设后期与运营管理工作总体计划统筹考虑，从源头做好移交及退出的准备工作。
三、城市综合开发项目发展趋势
对城综类项目未来发展趋势的思考，主要基于以下考虑：
一是由于国家及地方政府对项目合法合规性要求越来越高，项目谈判难度逐渐加大，已落地项目也存在合规审查风险。二是地方政府举债压力越来越大，不增加债务已经成为地方政府的迫切诉求。三是融资监管强度加大，融资渠道收窄，融资成本上升。
未来，城市综合开发业务一定竞争激烈、优质项目稀缺，结合国家政策要求，发展趋势主要有以下三个方面：
（一）地方政府对合作企业的投资条件更为苛刻，更加需企业提供切实的“全产业链一揽子解决方案”，有落地性很强的投资方案、产业发展方案以及实施策略。
（二）政府的关注重心必将逐渐由项目前端的建设环节，转变为项目后端的产业运营领域。同时，具备高水平前端规划设计能力的综合企业，将越来越受到政府的青睐。
（三）城市综合开发项目的投资人，必将由单一投资人向联合体形式转变并参与项目全周期开发建设及运营管理工作。
论文作者:王伟
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/29
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