通货膨胀与房地产市场的相关性分析，本文主要内容关键词为：相关性论文,通货膨胀论文,房地产市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、房地产市场与消费价格之间的相关性问题
尽管居民消费价格的统计指标中没有直接包括居民购买商品房这样的经济活动，但是，在市场经济条件下，房地产行业在经济中通常具有相对较大的影响力，特别是当房地产市场处于快速上涨的阶段，其所具有的影响力与该产业在GDP中所占的比例更是不对称的，即繁荣的房地产市场会具有更大的经济影响力。因此，房地产市场的繁荣应该也会导致物价出现上涨的压力，而且其对消费价格水平的影响是综合性的，既有供给方面的推升，也有需求方面的拉动。关于这一推测，我们可以检验房地产市场的价格指数与消费价格指数之间的相关性来加以说明。
这一轮物价呈现明显上涨的态势是从2007年三季度开始的，其原因可能有多个方面，包括自然因素造成食品供给方面的冲击，环境与人工成本上涨的推动，原油等资源性产品的国际价格大幅上升，还有大量顺差与人民币升值等造成外汇储备大幅增加进而引起流动性过多的压力等。显然，这些原因都符合经济分析的逻辑。然而，从稍长时间的物价走势来看，房地产市场与居民消费价格之间有着非常密切的关系。从图1所显示的各种价格指数（季度数据）情况来看，直观的感觉是消费价格指数(CPI)与房屋销售价格指数（HSPI）的走势表现出相当的一致性，而与生产者价格指数（PPI）之间所表现出的规则性关联似乎相对弱一些。进一步计算这些指数之间的相关性系数后，我们可以得出更加明确的结论。
图1
各种价格指数
数据来源：国家统计局
表1列出了同期的各种价格指数之间的Pearson相关系数。我们发现，同期的CPI与PPI之间的相关系数较小，而与同期的房屋销售价格指数和土地交易价格指数（LPI）以及固定资产投资价格指数（FIPI）之间的相关性更高。同期的PPI与HSPI之间的相关性也很高。进一步的研究发现，领先1到2个季度的HSPI数据与CPI之间的相关系数也分别提高到0.832和0.792。领先1到3个季度的PPI数据与CPI之间的相关性明显增强。其相关系数分别为0.801、0.842和0.706。而领先1个季度的PPI数据与HSPI之间的相关系数达到最高，为0.924。
与世界其他国家一样，我国的CPI统计构成中也不包括“购房”价格。但是，从以上统计相关性的结果来看，与CPI相关性最强的是领先1个季度的房屋销售价格指数，另外还有领先2个季度的生产者价格指数，以及同期的土地交易价格指数与固定资产投资价格指数。同时，我们看到，领先1个季度的PPI数据与HSPI之间的相关系数达到最高。这似乎说明HSPI是从PPI向CPI传导的一个渠道。理论上讲，PPI作为CPI的领先指标，是成本推动因素向下游的传导。实际上，由于我国政府对一些公共性的基础产品实行了价格管制，对一些农业产品进行政策补贴，而一般工业消费品市场的竞争非常激烈，因而PPI与CPI之间的理论联系并不能在实际中得到充分的体现，然而，PPI对房屋销售价格的影响似乎更为显著，因为PPI的上涨完全可以成为房地产商提高房屋销售价格的一个正当理由。从时间先后的次序上来看，PPI可能通过房屋销售价格这个渠道向CPI传递。但从我国房地产市场的实际情况来看，由于房改造成的阶段性需求爆发以及某些投机性因素的作用，房屋价格本身就存在较大幅度上涨的压力，再者，房地产价格中建筑材料成本的构成比例并不高，所以PPI上涨因素对房屋销售价格的影响实际上可能相当有限，但这并不妨碍其成为房地产市场价格上涨的一个动因。
二、房地产市场对消费价格的影响渠道
以上分析表明，房地产市场价格与居民消费价格之间存在显著的正相关性，而且HSPI可能是PPI向CPI传导的一个渠道。除此之外，房地产市场本身的发展态势对CPI还具有广泛的影响。自从全面实施住房商品化改革以来，我国房地产市场开始进入加速发展的上升阶段，并且很快成为我国经济的支柱性产业之一。1999年至2008年上半年，房地产开发投资年均增长速度达到25.2％，超过同期全社会固定资产投资年均增速5.1个百分点。与房地产投资快速增长相伴随的是房屋销售价格与土地交易价格的大幅上涨。根据国家统计局的统计数据，到2007年，房屋销售价格已经上涨到1999年的1.5倍以上，同期的土地价格上涨幅度则接近1.7倍。房地产市场近几年的繁荣发展，也从多个方面导致居民消费价格的上升。
首先，土地的货币化造成了经济中的流动性大量增加，从而加大了物价上涨的压力。2003年以来，一方面全国土地出让面积大幅增加，尤其是通过“招拍挂”的方式出让土地，另一方面，土地交易价格节节走高，因此，总的土地价款也年年攀升。从2005年到2007年，全国以“招拍挂”方式出让的土地面积分别为5.72万公顷、6.65万公顷和11.53万公顷，由此获得的出让土地价款分别为4195亿元、5492亿元和9551亿元，占当年政府财政总收入的比例分别为13.25％、14.17％和17.99％。另外，协议出让的土地还没有纳入上述计算，保守估计，这部分土地出让的价款每年大约有1500亿～2000亿元。土地出让的收益主要留在地方各级政府手中，扣除征地补偿与拆迁安置等费用和按规定计提若干比例的几项基金后，就完全成为地方各级政府的可支配收入。同时，我们还观察到，财政与政府机关团体的存款在这几年也出现了大幅度的增长，而且每年的增长速度大幅超过财政收入的增长速度。因此，房地产市场的繁荣造成大量的土地货币化，增强了政府的支出能力，并进而导致消费价格上涨的压力。另外，房地产市场的繁荣不仅直接造成银行信用的扩张，而且在人民币升值的预期背景下，房地产行业还吸收了大量的外资流入，因此，货币供应的快速增长也造成了消费价格上涨的心理预期。
其次，房地产价格上涨所具有的财富效应增加了总需求对价格水平的压力。一般认为，资产价格的变化会导致资产持有人财富的增长（或减少），影响短期边际消费倾向，进而促进（或抑制）消费的增长，最终促进（或抑制）经济增长。从资产的类别来看，包括金融资产与实物资产两种形式，因此应该具有两种财富效应。许多研究对资产价格变化的财富效应程度进行了估计。Modigliani和Tarantelli（1975）对发展中国家与意大利的消费函数研究估计财富效应为4％～8％，平均为6％，Mehra（2001）对总消费函数的研究表明资产价格变化的财富效应约为3％，另外一些国别研究结论所估计的财富效应也都在4％左右。房地产作为居民持有实物财富的主要形式，不仅在整体经济中占据重要的地位，而且具有显著的财富效应。这就意味着，房地产市场的繁荣会促进消费的增长。在我国，这种财富效应的主要作用渠道可能不一定是房地产所有者因资产升值而增加消费，更有可能是各级地方政府因此而获取大量的土地收益后增加支出，以及房地产行业的收入增加所导致的消费增加。
第三，房地产行业的快速发展，一部分是投资需求拉动总体价格的上涨，另一部分则是带动居住类消费价格的上涨，而后一部分则按照规定的统计比例直接反映在CPI中。我国目前采用的CPI商品分类目录和编制方法始于2000年，纳入CPI统计的包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等8个大类、251个基本分类。原来的“居住”类中仅包括建房及装修材料、房租费用两项，后来经过调整纳入了“抵押贷款利息”和“物业费”等新的消费项目。目前，我国“居住”类消费性支出价格在CPI构成中占到13％，其比重次于食品类（34％）和娱乐教育文化用品及服务类（14％）。但与一些发达国家相比，我国的居住类价格指数在CPI构成中所占的比例仍然偏低。例如，在美国CPI构成中，居住类占比重最大，为41.79％，经过调整后的比重仍为21.72％。欧元区调和统一的消费者价格指数（HICP）有12个大类，其中的“居住和水电燃气及其他燃料”占比为15.35％，再加上“家具、家庭设备及房屋维修”所占的7.57％，则所占权重之和为22.92％。尽管如此，自2003年以来，我国居住类价格指数对CPI上涨的直接影响也仅次于食品类。从2003年1月至2008年7月，居住类价格指数同比一直处于上涨态势，各月平均的价格指数为104.6，而同期各月平均的CPI则为103.2，前者高出了1.4个百分点，显然对CPI的上涨影响显著。在统计上，这两组时间序列数据之间的相关系数也达到0.6069。由此可见，房地产市场的繁荣会直接导致CPI的上涨。
第四，房地产市场价格快速大幅上涨改变了经济中各部门之间的比价关系与利益结构。房地产市场价格持续上涨一段时间之后，其他行业部门必然也会感受到价格上涨的压力，因此，原来的比价关系与利益结构需要重新定位，这个过程通常会伴随着物价总水平的上涨。
三、房地产市场的理性调整有利于控制通货膨胀
在目前形势下，要控制通货膨胀，完全有必要对房地产市场进行理性调整。
统计数据显示，2008年上半年全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比2007年同期高出4.2个百分点。然而，与房屋销售价格维持高位相悖的是，房屋销售成交量已经开始大幅萎缩。例如，根据佑威房地产研究中心的统计，具有指标意义的上海楼市今年7、8两个月份的成交量同比几乎连续下降了七成左右。另外，各地方的土地交易量不仅大幅萎缩，而且交易价格也开始走低。这类情况与其他国家以往发生的房地产周期现象非常吻合。
因此，房地产市场前几年高速发展的繁荣景象应该已经告一段落，在下一阶段，房地产价格逐步回归理性区间不仅符合宏观调控的预期方向，也是市场本身持续稳健发展的内在要求。
尽管房地产泡沫受到挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。但随着房价的下跌，一些问题开始暴露出来，媒体上出现了购房者“断供”的报导，甚至有些银行也开始感受到资产变为不良的压力，但是，总体上看，当前通货膨胀的压力还很大，特别是PPI仍在高位，控制物价上涨的任务仍然比较艰巨，因此，对房地产市场的调控还没有到放松的时候。当前需要继续执行好已经出台的各项政策，顶住某些利益集团对政策执行的压力，继续加大保障性住房的供给，平抑住房市场价格。
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