摘要：我国的房地产企业虽然在近几年中发展迅速，但是随着国家政策对于房地产企业过速发展的调节，房地产企业的粗放的成本管理方式已经成为阻碍房地产企业健康发展的不容忽视的因素。所以采用科学的成本管理方式，让房地产企业的成本管理向着精细化的方向发展已是经济发展的趋势。目标成本管理思想，作为一种科学的成本管理方法，已被越来越多的房地产企业所采用，本文主要就房地产企业目标成本管理展开了分析。
关键词：房地产企业；目标成本管理；发展
1目标成本管理
目标成本管理，是目标管理的重要组成部分，具有科学性、先进性和群体性，它是适用于企业内部的约束性指标。目标成本管理是根据房地产企业的经营目标，在成本计划和成本决策的基础上，进行目标成本的分析控制、考核及评价等的一系列成本管理工作。它对成本进行事前预测、日常控制和事后考核，做好产品成本的事前控制，并以目标成本为依据，管理为核心，效益为目的，使全体职工都参与到成本管理当中，把成本管理由核算型变为核算管理型，从而形成一个全员参加的多层次、多方位的成本管理体系。目标成本管理是房地产企业有效约束和控制预期成本，提高企业的盈利能力和管理水平的有效途径。
2现阶段房地产企业目标成本管理中存在的问题
（1）缺乏规范的成本管理制度和体系。由于我国市场经济起步较晚，各房地产企业尚未建立规范的成本管理制度和体系。虽然房地产企业逐渐重视起企业的成本管理，但由于缺乏经验和相关人才，一直没在企业内部建立起规范的成本管理体系，造成企业管理人员就算想进行管理也无处下手的局面。企业在极其被动的情况下实施成本管理，没有专门部门负责，成本管理工作自然难以达到理想效果。（2）没办法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。市场是变化的，在项目开发的过程中，房地产开发的相关成本有些已经随着市场变化而发生改变，而房地产企业往往掌握不到第一时间的动态成本，总要等到项目完工后才能核算出项目的实际成本。这样就无法及时在项目开发过程中发现成本控制上存在的问题，问题得不到及时解决，造成核算成本远超过预期。
3加强房地产企业目标成本管理的建议
3.1测定房地产企业目标成本
考虑到房地产企业所开发产品的特殊性，产品开发整体成本基本上在进行项目预算编制时就能大体确定，所以其可控开发成本在产品开发与设计阶段就基本上能加以锁定。在项目的可行性研究阶段，房地产企业应本着以市场为导向的原则，认真分析研究及时可靠有用的信息资源，结合自身实际情况，以确定所开发产品的最佳目标成本。“倒扣法”在房地产企业中应用较为普遍，该方法是一种事先确定目标利润而后测算所开发产品的市场价格（须是客户愿意接受的开发面积、产品价格等），通过测算初步锁定开发产品销售收入，继而确定相应的目标成本。一般而言，确定目标利润的方法有以下几种：一是将预计销售收入乘以边际利润率而后减去预计固定费用确定预计目标利润；二是采用本企业或标杆企业业务较好年度的销售收入乘销售净利率加以确定；三是将企业平均占用资产额乘以同行业平均资产利润率或企业历史阶段最高的资产利润率加以确定。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆需要指出的是，房地产企业开发产品往往是指单一项目，而上述资产利润率指标所涉及的资产是对企业整体而言的，所以必须首先分解资产利润率以使开发项目能够真正达到房地产企业整体的资产利润率水平。
3.2分解房地产企业目标成本
对目标成本进行分解的过程是将产品成本进一步细化的过程，是目标成本管理体系中承上启下的重要环节。成本是一个偌大的概念，如果直接将这个巨大的整体纳入的目标成本体系中，可能会对目标成本管理的精准性产生一定的影响。所以为了完成目标成本管理的预期控制目标，就需要结合房地产开发过程的实际特点，依照科学、合理的成本归集分配方法将房地产企业在开发项目过程中发生的成本进行进一步的细化、将对房地产企业预期目标也相应细化成若干小的目标，并将二者匹配起来，形成一个目标成本管理的“微观”体系。房地产企业目标成本的分解有纵向分解和横向分解。（1）纵向分解。房地产企业目标成本的纵向分解，是将在房地产开发过程中发生的成本按照实体内涵逐级分解成若干具体成本费用的过程。这种分解过程将一个大的成本概念通过衍生分解的方式分解成树形的母子体系，便于保持母成本项目与子成本项目之间的勾稽关系。（2）横向分解。房地产企业的目标成本的横向分解是以企业的管理架构为基础建立的，是将房地产开发过程中的成本费用以不同的责任中心为分配标准，按层级顺序分配、落实至各个相应的责任主体之中。
3.3目标成本的执行、分析与考核
目标成本的执行是一件十分复杂的工作，涉及到项目面临的风险问题。而对项目进行合理的风险预估也是十分重要的，它能帮助房地产企业进行更为细致目标成本管理。在目标成本的执行过程中对风险的有效控制是目标成本执行工作成效的重要保证，从事前控制到事中控制，再到事后控制，都需要房地产企业投入更多的人力资源进行管理，充分协调各部门和合作企业，做好一系列的系统工作，保证目标成本的顺利执行。目标成本的分析与考评是整个目标成本管理体系的结束阶段，也是对目标成本管理效果评价的重要环节。首先，企业应结合未来市场的需求、竞争程度以及企业自身战略发展目标等因素，为目标成本考核阶段制定相应考核标准。然后，根据已经制定好的既定标准，将房地产企业实际开发过程中的成本发生情况考虑到目标成本分配到每个责任中心中，并将其与既定标准相比较。最后，对既有的目标成本管理的实施数据进行分析，找出房地产开发企业目标成本管理存在的问题，提炼出影响企业利润的最主要的目标成本因素，并相应地提出改进意见。
4结束语
综上所述，随着我国房地产业市场的不断成熟以及国家政策的不断紧缩，成本控制能力成为房地产企业最核心的竞争力，而目标成本控制法是房地产企业成本控制最有力的方法。本文从目标成本控制法的内涵及具体应用建议等方面做了简要概述，期望能为我国房地产企业具体运用目标成本控制法提供很好的借鉴和参考。
参考文献：
[1]房地产企业目标成本管理的重要性[J].李冬梅.会计师.2014（21）
[2]房地产企业目标成本管理浅谈[J].王行.门窗.2015（08）
[3]浅谈房企目标成本管理的效果评价[J].肖玮敏.城市开发.2016（06）
论文作者:陈大伟
论文发表刊物:《基层建设》2018年第27期
论文发表时间:2018/9/18
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