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摘要：阐述了土地评估的意义及作用，分析了土地评估行业存在的问题，提出了相应的对策建议，主要包括：加快市场化改制和监管，建立健全行业规范和相关法律、法规；改进评估的程序和方法，加强诚信建设，塑造行业公信力；加强评估专业队伍建设，提高评估人员综合素质等，以期为土地评估行业的健康可持续发展提供有益的参考与借鉴。
前言：在房屋土地交易过程中，土地评估是必不可少的，其能够展现出巨大的功用。土地评估工作能够很好地反映出土地的经济价值，且与整个房地产行业的发展紧密相关。然而，由于我国在土地评估方面的探究时间比较短，土地评估中依然存在着这样或那样的问题，使得土地评估的规范和指导作用无法彻底体现出来，这对于房屋土地交易而言是极为不利的，要想促使我国土地评估行业能够获得持续发展，那么就应该采取各种措施来处理这些问题。文章将详尽阐述土地评估中存在的诸多不足，并结合实际情况来探析相应的处理策略。
关键词：土地评估；存在问题；对策研究
1.我国土地评估现状简介
土地是十分重要的生产要素，是人类赖以生存和发展的最基本的物质基础，具有经济资源所应有的效益性和自然资源的稀缺性双重特征。随着我国城市化进程的加快以及社会经济的发展，城市人口急剧增加，导致对土地的需求量越来越大。土地成了重要的经济要素，市场化程度不断提高，土地价格快速上涨，也成了政府和全社会关心的热点问题之一。土地价格是土地价值和权益的具体表现，受到土地的使用价值、人们的生产能力、土地的稀缺程度以及政府各种政策等多种因素的影响，需要进行专业、全面的价格评估。科学公正的土地评估是实现土地公平交易的重要基础。近些年来，随着我国土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业得到了快速发展，其地位和作用日益突出，但与此同时也逐渐暴露出一些亟待解决的问题。笔者结合多年的工作实践，现将土地评估行业发展中存在的主要问题分析介绍如下，并提出了相应的对策建议，以期为土地评估行业的健康、持续发展提供有益的参考与借鉴。与发达国家相比，我国在土地评估方面的研究明显比较少。由于我国的国情比较特殊，长时间以来，我国土地产业均由政府相关部门进行管理，故土地评估具有着浓厚的行政主义色彩。在这种背景下，与发达国家相比，我国土地评估产业在评估理论和方法方面明显有所欠缺，且发展环境还有待进一步优化。伴随着我国市场经济的迅速发展，土地的贸易活动变得愈来愈多，土地行业也取得了良好的发展，土地评估产业已经被人们所广泛运用。同时，土地评估的服务对象和服务形式也不再像以前那样单一化，这使得土地评估产业的重要性正在不断加深，其在房地产开发经营和企业融资方面能够展现出巨大的效用。
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2.土地评估行业存在的问题
2.1我国土地评估行业相关的政策和制度还不够完善
目前在我国土地评估行业发展速度非常之快，而相对来讲，国家出台的相关文件却很少，相关的法律和法规也比较滞后，这对我国土地评估行业的发展是不利的。
2.2我国土地评估行业的执业标准并不规范
土地评估行业在很大程度上存在着人为操作评估价格的现象，从而造成评估行业的公共信誉度很低。就土地评估来讲，选择不同的评估方法以及运用不同技术参数作为评估根据，其产生的评估结果有很大程度的不同。所以，在很多情况下就为人为操纵评估结果提供了机会和条件。在很多实际的土地评估执业的过程中，有很多评估的机构为了迎合评估对象的要求，而故意选择一些有利于评估对象的方法对土地进行评估，这样就在土地评估中出现了“人情价”的现象。这种评估结果的随意性造成了土地市场价格混乱，失去了土地评估行业应该具备的客观性和公正性，并且极有可能阻碍土地市场的健康和有序的发展。同时，这样的做法也会给政府部门提供错误的参考信息数据，从而影响到国家土地资源的正常使用安全。
2.3土地评估行业的监管力度不够
首先来讲，自从我国取消了土地评估结果确认制度，并且改为备案制度以后，明显的弱化了土地评估行业的监管力度。在各个地区虽然设立了土地评估行业相应的机构以及协会，并且行业协会对评估机构以及相应的从业人员制定了规范和原则，但是还是缺乏实质性的约束机制和行政的手段。比如说如果发现土地评估偏差的事件，没有一条相应的法律法规去对相关人员进行惩处。这样就必然会导致在评估过程中出现“人情价”、准入门槛低等现象，从而造成评估机构的信用档案形同虚设，而在行业内部之间时常发生不正当的竞争现象。
3.解决土地评估存在问题的对策及建议
3.1制定出合理的土地评估相关法制体系
在制定土地评估相关法制体系的时候，往往需要结合土地评估的实际状况，这样才能确保该体系愈加合理。要想促使土地评估变得更加规划化，使其得到良好的发展，那么就应该制定出缜密的土地评估法制体系，对于违法违规的从业人员，务必让他们承担相应的法律责任。同时，土地评估事件应该依据刑事事件的模式来展开，通过采用刑罚的手段来约束土地评估行业，这样能够在一定程度上避免土地价格出现肆意上升的情况，土地评估的各项流程也会更加规范正式化。土地评估的最终标准要经过多个部门的审核与批准，最终进行裁定与执行。只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使得评估行业真正的受到约束，步入正规。比如说，在土地评估中，可以选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对于严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。
3.2强化土地评估产业的监管
在当前土地评估产业中，各种不良现象的出现与相关部门监管的缺位、错位有着一定的联系。针对这种情况，相关监管部门非常有必要施行各种合理举措，从而做好整个评估市场环境的监管工作。同时，土地评估行业还应该根据实际情况来改进土地评估市场的监管规则，并落实相应的市场准入和退出机制，针对相关工作人员制定相关的监管惩罚措施，以此来引导各个机构和人员认真完成土地评估工作。对于那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其土地评估资格，并追究相关人员的法律责任。
3.3不断提升土地评估人员综合素质
要想促使土地评估人员的综合素养持续提升，那么相关评估机构则非常有必要采取各种有效措施。首先，要注重土地评估专业性人才的培养和教育工作，并在相关学校设定对应的土地评估专业，这样将能够为社会输入更多更优秀的土地评估人才。再者，土地评估行业要根据实际情况来完善人才准入标准，在引入人才时务必遵守各项要求，以此来确保土地评估人员的综合素养达到相关要求，土地评估工作也将能够保质保量的完成。除此之外，土地评估机构可以针对从业人员设立相应的竞争机制，开展土地评估人员的再教育、再培训计划，以此来让他们掌握到更多新型理论知识。更新和优化评估人员的理论实践技能，总体提升土地评估行业人员素质。
结语：最近几年以来，伴随着市场经济的迅速发展，土地评估的重要性也在不断突显出来。通过察看相关数据资料，不难发现我国多年的经济发展与土地价格之间有着密切的关联。伴随着对土地评估的认知度持续提升，土地评估中所存在的问题也开始频繁出现，明显会对市场经济造成一定的冲击，故急需采取措施来加以处理。从此不难看出，土地评估管理是极为关键的，其有助于维护市场环。
参考文献：
[1]杨银娥,张建斌.“营改增”对房地产在建工程抵押价值评估的影响分析[J].中国资产评估.2016(11):132-137.
[2]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学,2011,(10).
论文作者:姜菊
论文发表刊物:《防护工程》2019年16期
论文发表时间:2019/12/16
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