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“两会”期间，温家宝总理明确提出“要重点抑制房地产价格过快上涨”，曾培炎副总理也指出“一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫”，随后央行上调房贷利率，财政部表示出台房地产税，国务院则连续推出以稳定房价为主旨的两个“国八条”，各地政府也不断出台相关政策，房地产新政全面揭幕。
房地产政策：调控产业还是调控价格
甲：自2003年121号文件出台以来，房地产调控一直在进行之中，本轮调控政策何以称为“新政”呢？
乙：此前出台的房地产调控政策一直着眼于调控产业，关注的重点是房地产业投资规模和增长速度，争论的焦点为房地产业是否过热、是否存在房地产泡沫，至于房地产价格，则并未成为调控目标，如为遏制房地产过热而出台的土地、信贷“双紧”政策，在为产业降温的同时却进一步刺激了价格高烧，而本轮调控则直接将政策目标定为“稳定房价”。
甲：从调控产业到调控价格，这一转变是否意味着宏观调控思路从数量型向价格型转变呢？
乙：宏观调控是一个总量概念，而房地产调控则涉及总量、结构、规制、社会管理等多个层面。从调控产业到调控价格，这一转变反映了决策层对于房地产业和房地产市场认识的转变：原来只将房地产问题视为经济问题，现在则将它同时视为社会问题和政治问题，“稳定房价”的决策更多考虑了社会因素和政治因素。
甲：照此说来，此轮调控的指导思想是“稳定压倒一切”？
乙：“稳定压倒一切”无疑是中央政府的施政主旨，但它与地方政府的政策目标并不完全重合，地方政府更倾向于“发展才是硬道理”。基于土地收购、储备和出让制度，地方政府实际扮演了房地产市场庄家角色。房地产调控之难，首先难在没有全国统一市场，决策层面对的是成百上千个地方市场和成百上千个地方政府。
甲：新政的推出是否预示着房价进入下降通道？
乙：“稳定房价”意味着反对房价暴涨，也反对房价暴跌。决策层致力于解决的是房价“过快上涨”问题，而地方政府最不愿意看到的就是房价下跌，各方博弈将达成如下共识：短期目标是房价暂时冻结，长期目标是房价温和上升。
房地产泡沫：真问题还是伪问题
甲：“稳定房价”的提出是否意味着此前的“泡沫”之争终于有了定论？
乙：“泡沫”是一个刻画资产价格异常变动的概念，判断泡沫是否存在，必须进行资产估值和交易动机分析。房价上涨只是一种现象，仅凭此不能推出“泡沫”结论。凡高的画作至今价格上涨了多少倍？这是不是也算泡沫呢？
甲：一幅《向日葵》拍出数千万美元，似乎不能完全排除炒作的成分。
乙：收藏梵·高作品的有两种人，一种人确属倾心欣赏，另一种人准备转手倒卖，二者需求性质是不同的。房地产市场与此相类似，既有消费性需求，又有投资性需求。“泡沫”之争中双方所谓“泡沫”，其实均指向投资性需求。
甲：所谓“投资性需求”，也就是“炒房”吧，其实应该称为“投机性需求”。
乙：绝大多数情况下，区分“投资”与“投机”没有意义，而且二者也很难区分开来。谁能说清楚股市上哪些人是为了赚取股息而持有股票、哪些人是为了低吸高抛而持有股票？
甲：“泡沫”的最直观解释就是大量商品房闲置，不仅开发商手中积压了一批房子，有些人买了房子并不入住，也在那里闲着。
乙：开发商手中未售出的房子，所谓“空置房”，绝对量不小，但比重并不高，“泡沫论”者常说“中国商品房空置率高达10％，已经触到国际警戒线”，其实中国的空置率与国外的空置率口径不同，中国计算空置率时分子是空置房屋、分母是当年新增房屋，而国外计算空置率时分子是空置房屋、分母是当年房屋存量，按国外口径计算，我们的空置率还不到1％，离10％的警戒线远着呢。至于已售房屋无人居住，有些是由于房主正在装修（这一阶段短则两三个月，长则一年半载），另有一些是由于房主拥有多套住房，如别墅，顾名思义，一般要到周末或节假日才使用。
甲：就社会资源合理配置而言，房屋闲置总是一种病态，对于穷人更是一种伤害。
乙：数数你有几件西装、几双皮鞋。你不是每次只穿一套、其余都在闲置吗？这是否属于病态呢？大量“空置房”的存在，不正对房价产生向下压力吗？这又怎会对穷人构成伤害呢？
房地产金融：高风险区还是低风险区
甲：在“泡沫”之争中，人们普遍担忧的是房地产业高负债率潜含的金融风险。
乙：事实上房地产开发企业资产负债率并不特别突出，平均约75％，与其他工商企业相仿。
甲：但房地产开发企业贷款数额往往巨大，即使每年竣工的商品房空置率只有10％，也要占压几千亿资金呀！
乙：中国大多数商品供过于求，各个行业库存占压的资金都不是小数。商品房不同于西红柿，当年卖不掉也不会变质。商品房本来销售周期就长，开发商手中的房子早晚都会卖出去，今年卖不掉明年卖，实在卖不动就打折卖。再退一步说，即使这些空置房全部蒸发了，一分钱也没收回来，不是都说开发商有30％的利润率吗，以30％的利润率弥补10％的空置率总没有问题吧？从这个意义上说，房地产业因库存而形成的财务风险较其他行业要小得多。
甲：房地产金融风险不限于开发贷款这一块，个人按揭贷款难道就没有风险吗？如果泡沫破裂，大家弄成“负资产”怎么办？
乙：如果房地产价格下跌，银行作为债权人依然有权要求按揭购房者按贷款合同还款，并非一旦形成“负资产”、购房者就可以把房子甩给银行。除非购房者收入中断或宣布破产，“负资产”并不影响银行贷款质量，一个明显例证是香港，房价暴跌时大批市民沦为“负资产”，但银行并未因此大批倒闭。
甲：目前房价如此之高，如果购房者收入下降，如何保证按揭月供呢？
乙：其实与人们一般印象相反，房子价位越高，购房者经济实力越强，银行按揭贷款风险越小。事实上，高档别墅金融风险最小，购房者多是一次性付清房款，选择分期付款者也有充裕的现金流保证。恰恰是低价位房的购房者还款不确定性最大，他们收入水平低，收入稳定性差，在非理性情绪驱使下可能发生群体性事件，集体拒缴月供且拒不交房。
甲：在信贷闸门已然收紧的情况下，房地产投资依然高速增长，这表明大量“热钱”已经涌入房地产市场，其中的金融风险难道不值得重视吗？
乙：“热钱”既然不属信贷资金，怎会威胁我们银行系统的稳定呢？老百姓把自己的闲钱拿出来或炒股或炒房，无论是赚是赔，与“金融风险”扯得上关系吗？
房地产价格:合理还是不合理
甲：“稳定房价”的提出实际上终结了长期存在的争论：当前如此之高的房价究竟合理不合理。
乙：“稳定房价”关注的是房价变动的速度和加速度，而不是房价当前处于何种水平。实际上“稳定房价”这一表述本身就是对于当前房价水平的一种含蓄的肯定。
甲：国际公认合理的“房价－收入比”为3～6倍，而中国目前的“房价－收入比”竟高达20倍！
乙：“房价－收入比”这一指标本身受很多因素影响，不同国家之间并不具有很强的可比性，如1998年高度工业化国家的“房价－收入比”为5.8，亚太的“房价－收入比”为11.3，非洲的“房价－收入比”为12.5，拉美的“房价－收入比”为5.4，我们能否据此说亚太和非洲的房价过高呢？
甲：国外人均住房面积比中国大许多，父母与子女各有各的房间，这难道不表明国外住房便宜吗？
乙：这恐怕是人们从美国电影中得来的印象，以为发达国家普遍如此，其实你去日本、实地走访一次就不会这样说了。何况即使在美国，住房也并不便宜，假如美国的工薪族三五年收入就能买个town house，为什么大多数家庭还需要几十年按揭呢？此外，美国电影展示的场景并没注明“自有住房”字样，实际上不少美国人是租房住的，而即使在北京、上海之类热点城市，假如租房而不是买房，许多工薪族也能实现“父母与子女各有各的房间”。
甲：房价以每年两位数速度上涨，老百姓怎能承受得起？中央提出“稳定房价”真是太及时了！
乙：其实房价包含两方面内容：销售价格和租赁价格。近年来各地住房销售价格涨幅很大而租赁价格涨幅较小，就住房消费而言，居民所受冲击并没有某些人渲染的那么大：住房销售市场受投机需求拉动而异常攀高时，你可以转向租赁市场以满足住房需求，没有必要“逢高买进”。
居者有其屋：理想还是幻觉
甲：如果房价不降下来，我们什么时候才能实现“居者有其屋”呢？
乙：如果以“居者有其屋”作为衡量尺度，我们的住房条件已经位于世界前列了：美国个人住房自有率不足70％，一些欧洲国家个人住房自有率仅为30%～40％，香港也不过50％左右，而我们个人住房自有率已达76％，农村几乎家家拥有住房产权，大多数城镇家庭经过房改也已拥有了自己的房产。
甲：那些参加工作不久、面临组建家庭的年轻人怎么办？尤其是家乡在外地的，可是一点儿“存量资产”也没有啊！
乙：即使在发达国家，也有相当一部分家庭是租房居住的，尤其是刚出校门的大学毕业生，更是极少一工作就买房的，住房是价值很高的不动产，购房肯定需要一个积累的过程。
甲：获得适当的住房难道不是公民的一项基本人权吗？
乙：“获得适当的住房”不等于“拥有住房的产权”。世界各国的住房保障制度均只承诺人人有房可住，并不保证人人买得起房。
甲：社保尚有巨额缺口，我们又如何落实住房保障制度呢？
乙：其实我们的“国家财富”非常可观：仅经营性国有资产就有十万亿元，外汇储备折合人民币也有五万亿元，各类矿藏的价值更不待言。更重要的是，我们实行土地公有制，这为解决住房保障问题提供了雄厚的物质基础。
甲：以前地方政府总抱怨手中无地，现在地方政府手中有地了，可弱势群体居住条件却每况愈下。
乙：关键在于地方政府的执政目标。如果执政目标定为做大GDP、增加政府收入，那么地方政府就会积极助推房地产业，甚至不惜牺牲弱势群体居住条件，如大举拆迁以人为创造住房需求、压缩经济适用房规模以维持商品房价格。
“稳定房价”：扩张信号还是紧缩信号
甲：房地产过热对我国宏观经济的负面影响是显而易见的：如果没有房地产投资的持续高速增长，就不会有钢铁、水泥等行业的超常增长，也不致出现煤电油运全面紧张。“稳定房价”政策的出台正当其时，宏观经济是该踩刹车了！
乙：如何实现“稳定房价”的政策目标？无非仰仗两方面措施：抑制住房需求，扩大住房供给。住房需求又分两块，一是消费性需求，一是投资性需求，消费性需求受居民改善居住条件的愿望和城市化大趋势的强力推动，事实上很难抑制，相反还会持续有力地扩张，而由于市场资金充裕而投资渠道狭窄，即使采取包括税收在内的各种措施，投资性需求也很难完全抑制。在住房需求刚性很强、抑制难度很大的情况下，“稳定房价”将主要依靠扩大住房供给，房地产业仍将经历一个高增长阶段。
甲：难道只有扩大住房供给规模一条路吗？为什么不通过优化住房供给结构实现“稳定房价”的目标呢？我们可以多建一些经济适用房、低价位普通商品房。
乙：地方政府总是倾向于压缩经济适用房规模，毕竟这关系到可观的政府收入，实际上经济适用房投资只占房地产总投资的不足5％，不会对市场房价产生显著影响。低价位普通商品房受土地成本制约，地段往往不理想，销售难度大，开发商更青睐价高利大的高档楼盘，并不看好低价位普通商品房。在利益驱动之下，即使政策明文规定建设经济适用房和低价位普通商品房，实践中也往往走了样。
甲：难道不能在存量调整方面多做文章吗，如鼓励旧房入市？
乙：由于产权归属、房产估值、交易成本等方面原因，目前旧房入市障碍很多，况且出售旧房的人往往需要购买更大面积的新房，旧房入市在加大住房供给的同时将更大幅度地拉动住房需求。
甲：难道“稳定房价”政策目标与宏观调控政策目标必然相互冲突吗？
乙：“稳定房价”的关键在于地方政府，如果各级政府将房价问题提到“构建和谐社会”和“提高执政能力”的认识高度，不与民争利，不扭曲市场规则，不唯开发商马首是瞻，“稳定房价”的政策目标不难实现。房地产业也并非洪水猛兽，在很长一个时期内，房地产业作为国民经济支柱产业的地位不可动摇，重要的不是纠缠于难以实证的“过热”之争，而是稳定市场预期、减小行业波动，须知中国经济弹性脆弱，从通货膨胀到通货紧缩往往只有一线之隔。
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