中国住房政策社会目标及供应体系重构的设想，本文主要内容关键词为：中国论文,重构论文,住房论文,体系论文,目标论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国现阶段地方政府对土地财政的深度依赖，经济适用房具有实物期权的激励功能，从而引发房地产政策在一定程度上背离住房政策社会目标。在对我国住房政策目标演变作出概评的基础上，文章着重分析了我国住房政策目标发生偏离的现实，并对重构住房供应体系展开分析性设想，提出建构公共租赁房和商品房的二元供应体系的政策主张。建构这一体系需要关注与房地产市场相关的财政、金融、行政法规等制度安排，特别要关注公共租赁房土地出让制度的政策设计，政府要大规模建构性质相似于经济适用房但可更好市场化运作的具有完全产权的公共租赁房市场。
文章认为，在我国现阶段要实现住房政策的社会目标，建构以公共租赁房和商品房并存的供应体系是当务之急。这个体系分别采取按年收取土地出让金和一次性收取70年土地出让金的选择策略，是基于公共租赁房按年收取土地出让金可以绕避土地价格失控从而导致商品房价格上涨的考虑。我们在建构公共租赁房和商品房并存的二元格局时至少要关注以下的制度安排：第一，如何利用财政、金融和行政法规来区别对待公共租赁房和商品房在诸如财政金融的政策支持和抑制、土地供应及价格管理；第二，依据市场的供应和需求信息，在不同时期适时划定和及时调整公共租赁房和商品房的供应比例；第三，重视研究土地出让金的政策制定，试验推广能促进住房政策社会目标且符合市场运作机理的新政策，等等。在作者看来，尽管以上关于住房供应体系重构的设想只是一个粗线条的框架，但这些设想能够在维护金融体系安全和社会稳定的基础上，对已有商品房构成的社会财富的价值体系不形成冲击，同时，这种按居民可承受租金水平确定的按年计算的土地出让金价格，将起到制约商品房市场按70年一次性收取的土地出让金价格从而抑制房地产价格非理性上涨的作用。
总之，目前我国市场房价非理性上涨的根源在于制度安排存在缺陷，最主要的缺陷反映在土地供给制度及其与价格因素相关的财政和金融等政策方面。从我国居民收入现状及房地产市场的既定格局来考察，以公共租赁房和商品房来构建我国房地产市场的二元供应体系，或许是实现住房政策社会目标的一种途径。如果我们在制度安排上将公共租赁房的用地定性为非经营性用地，规定以非竞争方式来确定土地出让金，并按居民可承受的租金水平和按年摊销的建设与维修成本来确定土地出让金水平，公共租赁房的投资便是对消费性房地产物业的投资，而不再是对土地资产的投资；若此，长期而稳定的租金收益和产权的可转让模式，便可吸引大量社会资金开发、经营和管理公共租赁房。以公共租赁房取代经济适用房和廉租房，地方政府不仅有持续稳定的收益，还可节约大量的财政支出，因而有足够的动力扶持公共租赁房的开发建设，推动公共租赁房市场进入良性发展的轨道。由于对公共租赁房的租金支出远小于商品房和经济适用房的支出，这便大幅度降低了居民自住需求的消费性支出。居民住房福利水平提高的过程就是住房政策社会目标的实现过程。