浅析田园综合体发展的土地利用与管理对策
——以南宁“美丽南方”为例
韦 航 ，唐翠芳 ，农利英 ，吴星霓
（柳州市国土规划测绘院，广西 柳州 545000）
摘 要： 田园综合体是我国近年来振兴乡村的重大举措之一，然而在实际发展过程中，缺乏土地政策支持、缺少具体规划、土地流转慢等问题制约着田园综合体的发展。基于此，需大力推进产业用地政策改革，加快编制空间规划与村庄规划，探索宅基地有偿退出机制，深化农村土地征收制度改革。本文就此展开探讨。
关键词： 田园综合体；土地利用对策；南宁；“美丽南方”
党的十九大报告首次提出乡村振兴战略，同时，我国农业发展进入新阶段，传统农业园区的发展已不能满足社会对农村发展的需求；以农业+旅游模式的新型农业园区模式田园综合体应运而生[1]。
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1 “美丽南方”发展
“美丽南方”是位于广西南宁西乡塘区的一个都市近郊型田园综合体项目。规划面积70平方公里，按有关规划，该区主要承担生态涵养和农业发展功能。“美丽南方”是集生态观光农业、自然景观、文物古迹、休闲娱乐于一体和集吃、玩、住、赏、购于一体的现代休闲农业示范区。园区充分利用田园景观、自然生态及人文资源，进行农事体验、创意农业、休闲旅游等多种实践，探索“三生同步”“三产融合”“三位一体”发展之路[2]。
2 存在问题
2.1 项目建设缺少相关土地政策支持
近年来，尽管国家大力发展乡村旅游业，但产业用地没有具体政策、制度支持，用地指标没有保障。导致供地难，企业落户难，已进驻的企业也因为政策制度的制约发展受限。园区部分企业通过租赁向村民租用土地，但由于旅游业投资大、收效慢、租用期较短，导致没有企业敢于大规模投资建设连片集中的产业，只能建设小投资项目，不利于园区整体建设。
2.2 缺乏空间规划、村庄规划
目前，我国处于空间规划的起步阶段，相关政策出台后还未落实工作，规划的空窗期导致项目发展滞后。“美丽南方”园区土地规划和城市规划没有覆盖，用地指标申请困难，且没有编制村庄规划，用地安排不清晰。园区发展缺少规划，发展时序、空间安排杂乱，发展方向不明朗，导致资金的无用投入。
2.3 土地流转慢，宅基地有偿退出机制不完善
经过调研发现，“美丽南方”园区多采用旧村改造模式，但受到传统观念影响，一些村民不配合搬迁工作。同时我国农村宅基地有偿退出政策还未完善，土地流转保障制度落后，农民的利益得不到保障，取得土地后没有行之有效的处理方法。园区内土地流转工作进行缓慢，土地供需矛盾大，一方面企业苦于没有地可用，一方面又出现土地撂荒。总之，农村土地流转的缓慢，限制了田园综合体的进一步发展。
在符合国家法律法规的前提下，鼓励企业以租赁、入股、合作经营等方式，盘活村内存量集体建设用地，用于发展旅游业、服务业、加工业等。可完善差别化用地政策，对旅游产业用地实行差别化供地原则，根据项目实际，实行用地计划指标单列下达。园区内的建设用地可按需，灵活调控报批用地；将不同类别的用地进行细化，适当放宽一些生态项目用地的申报条件。
3 建议对策
3.1 推进旅游产业用地改革，实行差别化用地政策
事实上，无论EQ或AQ，皆属于情绪教育的一环。情绪教育之核心，乃是在探讨如何培养个体体验他人情绪、控制和表达自身情绪的能力，目的在于培养个体正确感受自己与他人情绪，且适当表达自己情绪的能力，最终增进对自己与他人的信念与价值，促进个体情绪之正向发展[6]。借由情绪教育，可以提升个体的EQ与AQ。因此，情绪教育的重要性，已受到教育界的认同，并着力于思考如何协助学生舒缓情绪压力，以期能促进学生的心理健康。
3.2 推进空间规划、村庄规划编制，实施多规融合
我国正处于多规合一的规划改革时期，抓住本轮规划编制机会，将土地、交通、生态、文化、历史、产业融为一体，科学布局“三生空间”（生产、生活、生态）。坚持因地制宜原则，根据实际情况，通过国土空间规划的编制，统筹安排土地利用；通过详尽的规划，使各类用地布局更切合实际，发挥土地更高的利用效率，有效提高建设土地的利用节约集约度。
3.3 盘活利用农村宅基地，实行宅基地有偿退出制度
在保障村民权益，集体和村民自愿的前提下，农村集体经济组织和村民可以以出租、合作开发等方式盘活利用空闲农房及宅基地，并结合田园综合体的旅游产业发展，将空闲农房及宅基地改造建设成民俗民宿、休闲娱乐、生态旅游等农业农村体验娱乐场所[3]，既能解决部分旅游用地供地难问题，又能解决土地闲置问题。多渠道筹集资金，探索通过不同方式鼓励村民自愿有偿退出宅基地，根据不同需要，采用给予直接现金补偿、农村宅基地土地与近郊房屋置换等方式盘活农村宅基地。
对于注浆压力，其和很多因素有关，如扩散半径、地层岩性、地层结构、地层构造、浆液黏性、孔径等，并且还会受到区域地下水的直接影响。在理论角度进行推导有很大的难度，通常要根据工程经验来确定，再于施工中不断调整。
3.4 深化农村土地征收制度改革，保障农民权益
农村土地征收，首先要保障农民的利益要给予农民妥善的安置，不仅要保障农民生计问题，还要做好征地村民住房安置工作，比如可以提供村民重新安排宅基地、按一定比例置换安置房、采取货币补偿等多个选项，确保失地村民的后续生活[4-5]。提高村民积极性，加强村民的参与度，探索造福村民的盈利制度。
参考文献：
[1]张玉成.关于田园综合体的深度解读[J].中国房地产，2018(8)：56-61.
[2]刘竞文.绿色发展与田园综合体建设：模式、经验与路径[J].世界农业，2018(2)：35-41.
[3]贺达水，高强.农村宅基地制度改革研究[J].理论探索，2018(4)：87-92.
[4]任继庆.乡村振兴战略研究：关于蒙阴县田园综合体发展情况的调研报告[J].智库时代，2019(40)：37-38.
[5]刘恩熙.田园综合体乡村景观规划设计研究[J].南方农机，2019，50(4)：197.
中图分类号： F327
文献标志码： A
文章编号： 1672-3872(2019)23-0086-01
作者简介： 韦航（1996—），女，壮族，广西来宾人，本科，助理工程师，研究方向：土地规划。
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