摘要：现如今我国的房地产发展遇到了诸多问题，发生了从低投入高收益到高投入低收益的转变，这个过程中需要房地产开发商对工程管理和成本控制做出正确的决策，本研究阐述了房地产开发工程管理存在的问题，提出了设计阶段和施工阶段的成本控制管理措施。
关键词：房地产；开发管理；成本控制
1引言
近年来，房地产行业得到了迅速的发展，为了防止房地产行业成为某些人牟利的手段，解决部分群众的刚需问题，我国政府先后出台了一系列的方针政策，从紧的税收、土地政策等都给房地产发展带来了残酷的竞争压力。为了更好的在竞争中获得较大的优势，取得良好的经济效益，开发商越来越重视房地产的成本控制，提高工程管理的整体水平，本研究基于此阐述房地产开发商管理问题和成本控制管理措施。
2房地产开发工程管理存在的问题
2.1开发商管理体制不健全
我国房地产发展过程中，领导阶层对房地产工程项目管理的理解不够深刻，虽然在发展中也在运用了许多先进的房地产项目管理模式，但是对管理模式中的细节掌握不够，尤其是基层工作人员，当然也存在管理体制不健全的情况，在现实工作和实际理论中存在巨大的差异，会和预期目标产生巨大的偏差，需要对现存的管理体制进行优化。
2.2物业和售后的服务不到位
房地产行业是我国发展较快的大型产业，因此居民在选择购买房产的时候会更加重注物业和售后的服务。但是很多房地产在开发的过程中，品牌服务意识较差，对于已经交易的房产，很多配套措施做的不到位，出现质量等问题会出现维修不及时等，甚至造成买卖双方的矛盾，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。
2.3设计制度缺乏规范
当前房地产发展过程中，很多设计单位和监理单位存在配合不紧密的情况，在工程进行中会出现许多设计问题，这既会造成设计上的矛盾，还会造成施工成本的浪费，这和设计制度本身不完善有很大的关系，制度的漏洞让很多单位忽视设计本身的重要性，使工程在运行中缺乏有效的制度保障。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3设计阶段的成本控制管理措施
3.1设计单位进行招标，选择最优
在设计阶段选择建筑和经济方案相结合的方式进行招标，尽量让工程的主体和想配套的服务放在一起进行招标，采取多家共同竞标的形式，组织相关的专家进行公平竞争评比，这样可以选出各方面优秀的设计单位，促进设计方进行整体的布局和建筑造型，更好的进行主体的创新工作。
3.2有效的控制造价
要在房地产行业进行较好的发展，需要进行限额设计，有效地进行造价控制。首先设计人员要熟悉掌握相关的工程预算和费用定额，熟悉建筑行业材料的预算价格，根据初步的预算进行初步的设计，再用初步的设计想法进行设计图纸和概率换算；严格执行相关的设计内容，如果进行设计方案变更的时候也要保证工程的预算，因为设计方案的改变会造成造价难度；建立完善有效的奖惩机制，对于突破造价内容的设计，需要分析原因，对于出现变更的内容进行记录，用设计修改的办法加以解决。选择在合理造价范围内的设计方案，符合相关要求的设计，优化相关的设计方案，降低工程造价，有效地进行造价控制。
3.3使用合同限制工程造价
现在很多的设计人员追求较高的经济利益，设计内容随心所欲，经常根据相关要求后续进行改善，这样的设计变化增加了设计费用，造成工程浪费人力物力，得不偿失。所以工程相关负责人要合理编制合同进行限制造价的无理扩张，比如设计如果改动超过原来造价百分之五的时候，需要按照相应比例进行扣除设计费用，以这样的方式来约束设计人员的行为，提高他们的责任心，提高设计规范和标准。
4施工阶段的成本控制管理措施
4.1严格执行合同要求，减少不必要费用
施工的过程中需要严格的控制项目变更和强化程序，目前的房地产商需要在开发中使用了工程量清单报价制度，施工单位采取了“低价中标、索赔盈利”的方式来进行承包工程。开发商的主要人员要做到主动监控和把关，严格的审查相关的工程项目和变更，在工程进行中从使用功能和经济利益角度考虑工程相关问题，减少不必要的开支和付出，减少因为投资原因造成的调节失控。在施工单位和材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔，有效的控制成本。
4.2进行技术创新，节约工程成本支出
技术措施是进行项目投资的主要保证。据相关统计资料显示，材料费是工程费用的主要内容，占相关工程费用的50%以上，直接费用会影响间接费用的情况，随着当前房地产产业的发展，科学技术也发展迅速，要想实现房地产业的革新，需要进行技术的创新，实现材料、工艺、技术、产品的创新，利用发展进步的最新成果来进行工程施工，减少工期和提高效率。
4.3强化监管机制，加强施工管理
在房地产开发的过程中，工作人员需要选择合理的监理单位，加强施工过程的管理，对工程质量、成本和工期时间进行有效控制。首先，要做好每个月的工程进度款审核，加强审核中的监督管理，减少因为投资造成的失控问题，与此同时，完善工作人员的责任制度，健全相应的投资系统制度，把握好投资的整个节奏，避免个人问题造成的投资问题。还有按照合同的计价依据，根据相关依据套用材料单价及费用定额进行最后核价，然后根据相关内容推进工程进度款。
4.4控制相应的管理成本
房地产开发管理人员要有效的控制经济成本和管理成本。首先，严格各项支出的管理，在工程开发中厉行节约制度，有效的控制房产成本；其次，材料的使用也尽可能的使用厂商直供，能够更好地降低管理成本；最后，根据开发商职业特点，可以合理使用销售代理费用、广告费用等，将这些费用利用到工程开发过程中，减少销售成本，最大限度的限制投资。
5结语
房地产行业在发展的过程中存在发展的许多问题，需要对房地产开发管理过程中存在的问题进行分析，根据存在的问题对房地产设计阶段和施工阶段进行管理优化，研究提出了设计单位招标、控制造价、强化监管机制等措施，推动房地产行业在未来更好发展。
参考文献
[1]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学，2012.
[2]谢凯.房地产开发企业成本控制存在的问题及对策[J].住宅与房地产，2018（3）.
[3]何薇薇.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].城市建设理论研究（电子版），2018（1）.
论文作者:陆德景
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第17期
论文发表时间:2018/11/6
标签：工程论文; 成本控制论文; 造价论文; 费用论文; 成本论文; 房地产论文; 过程中论文; 《建筑学研究前沿》2018年第17期论文;