摘要：当前房地产开发企业工程管理的水平普遍不高，企业经济效益低于当前国际的一般水平，很多房地产开发项目存在质量不合格、交房拖期、投资成本大、空置率高等问题，很大程度上制约了房地产开发企业的发展，因此房地产开发企业要想提高自身竞争力，就应加强开发项目的工程管理。
关键词：房地产开发；项目工程；管理难点
一、房地产开发企业项目管理难点
1.1图纸设计管理方面存在问题
大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作，对开发商来说，其只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此在图纸设计管理上没有引起足够重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工过程中，开发商才发现其中不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响施工进度，提高成本，还会影响工程工期。设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。
1.2项目管理概念的狭隘与局限
导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因，是由于项目管理概念的狭隘与局限。对项目工程现场管理外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等。资金运作成本偏高，直接影响项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。
1.3合同管理方面存在的问题
目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下问题：
（1）不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供索赔依据。
（2）签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。
（3）合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。
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二、解决房地产开发项目工程管理难点的措施
2.1加强开发前期的管理
开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，要对规划设计成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
（1）加强规划设计
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。
（2）加强方案设计
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；不论是招标或直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。
在方案设计阶段，项目沟通管理也是重要方面。准确及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。
2.2不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制都是通过各种合同履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
2.3加强施工阶段的质量控制
明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。要想准确确定质量目标，应进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致的成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
2.4加强项目成本管理
房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则，即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。建设工程主要做好两方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，完成工程项目。
结束语：在房地产项目开发的过程中，需要对其进行科学系统的管理，才能确保房地产项目获得良好的市场收益和社会效益。因此要建立和完善房地产项目管理体系，使房地产项目在整个开发过程中都实现标准化、规范化，保障房地产项目保质保量的完成。相信随着科学技术的发展和管理水平的提升，房地产项目开发管理将会得到更快发展。
参考文献
[1]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材.2012（02）
论文作者:曾强辉
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第35期
论文发表时间:2018/5/14
标签：项目论文; 成本论文; 合同论文; 图纸论文; 规划设计论文; 阶段论文; 房地产开发企业论文; 《建筑学研究前沿》2017年第35期论文;