论构建城乡统一的建设用地市场体系-兼论“同地、同权、同价、同责”的理论圈层特征论文

论构建城乡统一的建设用地市场体系
——兼论“同地、同权、同价、同责”的理论圈层特征

黄贤金1,2

(1.南京大学自然资源研究院,江苏 南京210023;2.南京大学国土资源与旅游学系,江苏 南京 210023)

摘要: 研究目的:探讨城乡统一建设用地市场体系构建中“同地、同权、同价、同责”的内涵及实现路径。研究方法:理论分析法、观点比较法。研究结果:(1)“同地、同权、同价、同责”是城乡统一建设用地市场体系构建的目标,体现了城乡建设用地市场配置的核心内涵;(2)目前实践中存在着较为突出的选择性“同地”、限制性“同权”、约束性“同价”、过度性“同责”等问题;(3)“同地、同权、同价、同责”所体现出的理论内涵、实现路径、目标内涵等都具有相互关联的圈层性特征。研究结论:(1)以国土空间用途管制为依据,形成规划同地、城乡同地、发展同地“三同地”机制;(2)以各类土地产权权益平等为准则,构建结构同权、权能同权、安全同权“三同权”机制;(3)以市场决定为基准,探索制度同价、市场同价、同地同价“三同价”机制;(4)以合理承担为支撑,筑就差别同责、生计同责、服务同责“三同责”机制。

关键词: 城乡统一;建设用地市场体系;同地;同权;同价;同责

构建城乡统一的建设用地市场体系,是中国进入21世纪尤其是近10年来国家土地政策改革的重大部署。从中共十七届三中全会提出 “逐步建立城乡统一的建设用地市场”,到十八届三中全会进一步明确农村土地制度改革的方向和任务,并在全国范围内开展农村土地制度三项改革试点,再到十九大报告提出“实施乡村振兴、建立健全城乡融合发展机制体制和政策体系”,城乡统一建设用地市场体系建设已经成为全面深化经济体制改革、更好发挥市场在资源配置中的决定性作用、不断提升国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。近年来,围绕城乡统一建设用地市场体系的建设,理论界和实务界进行了持续的讨论和争论,目前争论的焦点已经从要不要构建转移到如何构建,并已逐步认识到构建城乡统一的建设用地市场体系的最终目标是要实现“同地”“同权”“同价”“同责”(以下简称“四同”),但对于“四同”的内涵及其实现机制等相关问题,目前在政策层面还存在一些不清晰的表述,在学术研究层面还存在诸多模糊的观点。鉴于此,本文在总结中国城乡统一的建设用地市场体系建设的实践过程的基础上,重点围绕“四同”政策内涵及学术观点,分析城乡统一的建设用地市场体系的理论圈层特征,并提出实现“四同”的具体路径建议。

1 城乡统一的建设用地市场体系的实践过程与理论探讨

城乡土地产权制度改革尤其是农村土地制度改革的深化有力地推进了中国城乡融合发展。可见,“中国经济改革正在广泛地改变资源利用的产权形式与效率”,“20世纪80年代的中国农村改革,一方面是政府集中控制农村经济活动的弱化,另一方面是农村社区和农民私人产权的成长和发展”[1]。随着对于农村土地权益实现机制更为广泛的关注,城乡统一建设用地市场体系的理论探讨与政策实践也得到推进和发展。

要帮助学生写出精彩的文章,还是要从基础入手,文字基础不扎实,学生在写作时不知道如何使用词语,导致写出来的文章残缺不全。正如盖房子一样,语言文学就是作文的屋脊,一个不慎,就会出现“房屋倒塌”的情况。在讲解朱自清的《荷塘月色》这一课时,笔者要求学生背诵这些句子——“曲曲折折的荷塘上面,弥望的是田田的叶子。叶子出水很高,像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间,零星地点缀着些白花,有袅娜地开着的,有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠,又如碧天里的星星,又如刚出浴的美人……”这样做,既保证了学生学会景色描写,同时通过学生的记忆,对课堂上讲解的表达手法理解更加深刻。

20世纪80年代,以广东南海、江苏苏南等为代表的经济发达地区乡镇已经开始出现自发性的农村集体建设用地进入市场现象;随着20世纪90年代中期土地用途管制制度的建立,农村建设用地能否进入市场成为管理部门重点关注的问题,同时也引发了学术界两极化的观点争议;随着对中国农村土地制度改革的系统设计,尤其是农村集体土地征收制度改革的深入推进,进入21世纪,“四同”的城乡统一的建设用地市场体系建设得到了更多的政策与学术认同。但如何推进这一市场体系的建设,无论在政策实践领域还是学术理论方面,都存在诸多争议及不同的观点。为此,本文结合城乡统一的建设用地市场体系认知的不同阶段加以论述。

农村家庭联产承包责任制改革的成功,推进了农村工业化发展区域集体建设用地制度的建设与改革。1987年江苏省南通市试行乡镇企业集体非农建设用地使用制度[2],1992年广东省南海市开始全面推行农村集体经济组织股权化改革,1993年江苏省宜兴市实行农村集体建设用地长约短租制度[3],这些农村集体建设用地流转的实践探索拉开了以农村土地还权赋能为导向的改革大幕。2000年前后浙江省湖州市、安徽省芜湖市、江苏省苏州市等地先后被列为农村集体所有建设用地流转试点[4],但由于1995年原国家土地管理局发布了《非农建设的集体土地交易应征为国有试点方案》,尤其是1998年新《土地管理法》的实施,实际上压缩了农村集体建设用地进入市场的空间。因此,从农村土地权益实现来看,虽然农村集体尤其是农民对于这一改革抱有很大期待,但在实践中集体建设用地却与日益繁荣的国有建设用地市场制度建设大相径庭。可见,“产权的强度不能不涉及政府所供保护的有效性”[5],而“产权可以通过纳税来购买政府保护”[6],这是中国国有建设用地市场得到积极推进的原因,也在城乡统一的建设用地市场体系建设中得到了充分的体现。

目前我国的机动车使用环境相对欧美、日本要恶劣,尤其是可吸入颗粒物对空气的污染更为严重,再加上我国的总体燃油杂志相对比较多,造成了在用机动车发动机的故障发生较欧美国家频繁。发动机的故障和使用环境又是相互关联一损俱损的。比如:尾气恶化、发动机抖动、加速无力、油耗增加、启动困难等等,这些现象不是很明显,因为这些问题没有故障灯或特别明显的现象让驾驶员感知故障的存在。这样不但对发动机排放又很大影响导致空气污染,而且此类故障会不断恶化,等到出现硬性故障后用户的维修成本会比早期处理更高,对于忠实用户来说出现故障后又会对店里的服务能力产生怀疑。

渗沥液一期O池的结构跨度较小,密封盖板采用有机玻璃钢弧形盖板,二期O池的结构跨度较大,故采用有机玻璃钢W型盖板,为方便日常设备检修、维护,工程施工中在相应的位置预留了检修门窗。

一是建立一支工匠型的教学队伍。教学是院校的根本任务,是院校一切工作的中心。教员是教学工作开展的主体,是最具主观能动性的教学“发动机”,塑造校园工匠文化,关键在教员。要在深化教学效果上狠下功夫、用心钻研,善于结合学员特点和授课规律因材施教,善于运用信息技术丰富教学手段、提升教学质量,做一名能教善教的教学型“工匠”。

(1)制度同价:以同权为基础构建城乡统一的建设用地市场同价保障机制。重点是构建城乡统一的基准地价体系,建立集体建设用地交易价格、抵押价格、租赁价格等公开制度,从而为实现同价提供制度保障。

我国农业类上市公司融资结构与公司绩效分析 …………………………………………………………… 邓柏燕 周发明(5/11)

中共十七届尤其是十八届三中全会后,全国层面的城乡统一建设用地市场体系政策实践得到加速推进。中共十七届三中全会决定提出,“逐步建立城乡统一的建设用地市场”,“农村集体建设用地与国有建设用地同地同价同权”。中共十八届三中全会进一步提出“建立城乡统一的建设用地有形市场,提倡有序流转”,“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。为此,2015年2月正式在全国首批15个区县开展农村集体经营性建设用地入市改革试点,并取得了积极的成效。

在今年中国富豪榜上,有43位新人上榜,人均财富118.3亿元,较去年有所提高,其中排在前列的几乎都是因公司上市得以晋升榜单的。

2 “同地、同权、同价、同责”及其理论架构

“同地、同权、同价、同责”是中共中央关于农村土地制度改革的重大决策,也是地方“三块地”改革实践所关注并坚持的改革方向,更是城乡统一的建设用地市场体系构建的重要内容,对于“同地、同权、同价、同责”的认知与理解是制度建设的关键。

同地,是全域空间建设用地格局优化的基础。针对城市规划圈内外、城乡地区以及不同经济发展水平地区所存在的“不同地”规定,尤其是不少地区仅对城市公共租赁住房开展了集体建设用地入市,出现选择性同地等问题,需要以实现人地和谐的国土空间用途管制为规则,去除内外有别的差别空间,构建规划同地、城乡同地、发展同地的政策体系。

2.1 同地及其观点分析

同地,即区位条件、规划用途等条件相同或相近的城乡建设用地空间。事实上实践过程中的“同地”往往难以实现,存在理论同地与实践同地的矛盾,主要体现在规划用途、增量扩张、存量挖潜等方面,所以,即使是同样区位的城乡建设用地空间也存在较大差异。从理论同地来看,只要符合规划用途,农村集体土地可用于各类建设用地,但从实践同地来看,虽然上海、北京等地开展了集体建设用地上建设公共租赁住房,但是大多地区农村集体建设用地入市主要是存量建设用地,较少被用于商品住宅建设。虽然实践上未能完全实现同地入市的目标,大多学者对同地仍然有很高的期望,如认为允许农地农房入市并不会引起“天下大乱”[7],市场机制对于城镇土地的配置为中国城镇化和工业化完成了资本的原始积累[8],这为集体建设用地入市奠定了坚实的基础,并且当前乡村振兴迫切需要土地资本化。但从实际管理者或地方政府来看,可能担心已被征收集体或农民土地权益的不对等,以及地方政府财政的可持续性等问题,并没有实现真正意义上的“同地”。这也进一步验证了政府对于产权保护是以其利益实现为基础,而国有土地从土地产权性质上保证了这一利益基础。

2.2 同权及其观点分析

中国城乡二元的土地所有制结构造成了集体土地与国有土地在所有权方面的根本差异,也导致了土地产权歧视[9]。因而,同权的内涵实际上是赋予不同所有权的城乡建设用地统一且平等的权能,而不是只有实现农村集体建设用地的国有化才能实现真正的同权。但问题的关键在于如何突破《宪法》《物权法》《土地管理法》等相关法律法规的束缚,为赋予集体建设用地与国有建设用地同等的使用、处分、收益、抵押等权利消除制度障碍。例如,《宪法》规定“城市土地属于国家所有”。从理论上来看,这是针对20世纪80年代初期城市土地产权性质所作出的规定,以改变原本较为复杂的城市土地关系。此后,城镇化建设的实践,尤其是国家有关征地制度、“三块地”改革、多主体供地等一系列重大改革部署也明确地证明了这一点。当前城乡建设用地的不同权,尤其是权利结构不完整、产权权能不一致、产权安全难保障,也导致了农村集体建设用地难以实现同价。正如有关研究所揭示的,与国有建设用地相比,试点集体经营性建设用地在权能实现上仍存在入市范围、抵押条件等方面一些差异性因素[10]。例如,江苏省海门市、昆山市农村集体建设用地评估价值一般只有市场价值的1/6左右,抵押贷款额度也仅为同等国有土地的1/2左右[11]

2.3 同价及其观点分析

同地、同权,则同价,这已成为地价确定的理论共识。但当前有结果同价、过程同价两种观点。结果同价是指同区位、同基础设施、同用途,在同时期具有相同的价格实现。而过程同价则要求按照自然资源部门统一管理城乡用地的要求,实行统一的收购储备、统一的市场出让、统一的交易机制、统一的价格体系、统一的市场平台、统一的价格监管等。当然,就集体建设用地价格而言,本质上是要形成以集体经济合作组织为主导的土地市场决策机制以及相应的价格形成机制。中国农村集体经济合作组织,大多是从人民公社时期的“三级所有、队为基础”演变而来、以土地集体所有为基础的合作经济组织。因此,其自身具有拥有土地所有权权能并依法开展土地资源配置的权利。可见,形成与国有建设用地价格机制一样的过程同价,若符合农村集体经济合作组织的意志要求,从理论上是可行的,但更需要重视结果同价。当然,也有研究认为,集体建设用地入市后并未受到与国有建设用地“同价”的待遇,其原因主要是由于村集体作为土地交易代理人利用或故意导致信息不对称而产生机会主义行为引起的[12]。其实这与国有建设用地市场中所存在的土地收益流失一样,是难以避免的。但在制度建设层面,应强化集体对于其建设用地价格形成的决定权。

2.4 同责及其观点分析

国有建设用地的价值实现体现了较强的公益性特征,包括在城市基础设施建设、教育等公共事业发展、涉地农民或居民生计保障等方面。农村集体建设用地市场实现价值如何体现同责?有学者认为应该在允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市的同时,在土地增值归公和税费义务上也实行同等对待,进而实现同权同价[13]。为了建立兼顾国家、集体与个人的土地增值收益分配机制,2016年4月财政部、原国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》,规范了农村集体经营性建设用地土地收益管理。但是,与国有建设用地出让收益在一定区域内的共享平衡机制不同,农村集体建设用地入市收益主要归属于各个农村集体经济组织,农村集体的公益性建设也着重体现在集体区域。因此,国有建设用地具有地方政府所有特征,实现“区域同责”;而农村集体建设用地应该实现“村域同责”或“集体空间区域同责”,不需要也不应该过度扩大农村集体土地资产价值实现的责任,这样才能体现同责的公平性。

2.5 “同地、同权、同价、同责”的理论特征

前述分析可知,对“同地、同权、同价、同责”内涵理解的差异,导致了城乡统一的建设用地市场体系内涵的差异。本文结合对“四同”内涵的理解,进一步阐述城乡统一的建设用地市场体系的实现路径。

(1)内涵层次性。“同地、同权、同价、同责”中,同权是核心,是同地、同价、同责的基础。通过实现同权,才可能增强集体建设用地产权主体的权益维护意识,从而推进同地;通过实现同权,才可能构建平等竞争的市场机制,从而推进同价;通过实现同权,才可能创新集体建设用地产权主体的决策参与意愿,从而实现同责。

图1 城乡统一的建设用地市场体系的理论圈层
Fig.1 The theoretical circle of integrated urban-rural construction land market system

(2)目标多元性。“同地、同权、同价、同责”体现了城乡统一的建设用地市场构建的多元目标。同权,体现了城乡统一的建设用地市场体系构建的价值目标,即体现了“在一个正义的社会里,由正义所保障的权利决不受制于政治的交易和社会利益的权衡[14]”这一价值准则;同地,体现了城乡统一的建设用地市场体系构建的空间目标,为促进城乡融合发展提供了国土空间政策工具;同价,体现了城乡统一的建设用地市场体系构建的利益目标,即有利于促进国家、集体、个人利益协调的产权市场机制;同责,体现了城乡统一的建设用地市场体系构建的社会目标,集体建设用地产权主体权能的实现和保障,增强了对于集体这一共同体的价值认同,为集体公共事业发展提供了实现路径。

(4)路径互促性。以“同权”为核心,形成了权益维护、市场平等竞争以及产权主体参与的“同地”“同价”“同责”实现路径。权益维护机制是平等竞争的有效保障,平衡竞争是对权益维护机制的有效促进;市场平等竞争保障了产权主体共同参与的利益基础,产权主体的共同参与为实现市场平等竞争的社会目标提供了可能;权益维护机制是产权主体共同参与的基本保障;产权主体共同参与又增强了权益维护的力度。

四是涉法涉诉管理标准化。加强机构队伍建设,配备4名工作人员和1名律师顾问。加强痕迹化管理,出台《台账登记管理规范》《市财政涉法涉诉事务管理办法》等一系列制度,规范法律程序,理顺内部机制,为办案和定性提供法律事实和证据。严格考核问责机制,落实“第一责任人”职责。

(3)“四同”关联性。以“同权”为核心,形成“同地”“同价”“同责”的内涵圈层,不仅三者与“同权”都有正反向的关联性,而且“同地”是“同价”的基础,“同价”是“同地”的表征;“同地”是“同责”实现的基础,“同责”是实现“同地”的保障;“同价”为“同责”提供了有效支撑,“同责”为“同价”提供了共同监督机制。

(5)目标制衡性。“同地、同权、同价、同责”构建了相互制衡的目标体系,即以“价值目标”为核心,形成了“空间目标”“利益目标”“社会目标”的目标圈层,“价值目标”为“空间目标”“利益目标”“社会目标”提供了正义基础。而“空间目标”的实现,有利于协调“利益目标”,实现“社会目标”;“利益目标”的实现,也保障了“空间目标”“社会目标”的实现;“社会目标”的实现,维系着“空间目标”“利益目标”的社会正义。

3 城乡统一的建设用地市场体系实现路径

“同地、同权、同价、同责”不仅是城乡统一的建设用地市场体系的构建目标,更体现了城乡建设用地市场配置的核心内涵。而“同地、同权、同价、同责”所体现出的理论内涵、实现路径、目标内涵都具有圈层性特征,且相互关联(图1)。

3.1 同地:以国土空间用途管制为依据,去除内外有别的差别空间

水力压裂技术可以使煤层中的含水饱和度增加,进而减弱煤体结构的强度数据,使煤层之间的抗压、抗拉强度均得到有效降低,这样煤层开采的难度会减少很多,同时进一步减少工作人员煤层开采的安全风险。

(1)规划同地:改变城市规划圈内征为国有土地、规划圈外可保留集体建设用地的政策惯例,实现城市规划圈内外按国土空间规划确定用途管制方式,并避免地方政府利用规划权过度扩大城市规划圈,从而使得集体建设用地也可以更多地分享城市发展“红利”。

(2)城乡同地:改变城市空间过度集聚、农村建设用地空间局促、乡村振兴用地需求保障难的用地状态,以基础设施合理均等化为引导,区别不同村庄建设类型,有针对性地增加农村建设用地供应,以满足农村公共基础设施、农产品加工、乡村休闲、农民住房条件等改善之需要。

中国农村土地改革的推进,尤其是农村建设用地入市改革,是政府、集体与农户之间权益分配博弈的结果。农村“三块地”改革特别是建立城乡统一的建设用地市场制度是这一关系调整的核心内容,也是政府、集体与农户关系调整的难点所在。在集体社区及农户权益更具决策影响力的地区,如珠江三角洲地区,这一改革相对更为彻底和深入;在注重行政等级制或晋升激励的苏南农村,这一改革更多地体现在“点上”的成功。随着农村土地权益主体意识的不断增强,政府、集体与农户在农村集体土地权益方面的关系也向着更为符合市场机制决定资源配置的改革方向积极调整。

(3)发展同地:改变经济发达地区过度集聚、经济欠发达地区建设用地空间过度减少的状况,以资源环境承载力为约束,确定经济集聚地区基于人口规模、环境容量、资源约束等的建设用地规模,在增强经济集聚地区持续竞争力的前提下,引导不同发展水平区域适度均衡发展。

3.2 同权:以各类土地产权权益平等为准则,去除国有与集体的歧视产权

产权平等是培植市场竞争、促进社会进步的基础。国有土地与集体土地的产权平等是土地产权绩效持续提升的基础。中国40多年农村改革发展的过程,也是逐步摈弃土地产权歧视、农村集体土地产权权益不断得到增强的过程。

(1)结构同权:产权具有权利束的特征,针对集体建设用地权利结构与国有住宅用地权利结构的不对等,需要结合集体建设用地特征,形成包括占有、使用、转让、抵押等完整的权利体系。例如,赋予农村宅基地流转、抵押等权利内容,从而为农户实现权能提供制度保障。

(2)权能同权:针对农村集体建设用地与国有建设用地“权同”但权能不同的问题,通过将集体建设用地纳入统一的建设用地市场体系,规范政府供地机制,构建体现市场规则的农村集体建设用地权能实现机制,不断发挥农村土地资本在支撑城乡融合发展、乡村振兴等方面的积极作用。

(3)安全同权:构建集体建设用地入市的农户参与机制,以及市场公开机制,禁止地方政府对农村集体建设用地市场的不当干预,并形成相应的制度性或法规性规范,从而实现集体建设用地与国有建设用地的安全同权。

3.3 同价:以市场决定为基准,去除政府行为的地价干预

同价,是城乡土地要素市场发育、要素资源高效配置的基础。虽然从城市中心到边缘乡村存在着土地收益场的梯度差异[15],但同地、同权的国有与集体建设用地应该具有同样的收益地价或市场地价。

进入21世纪以后,根据不同地方的土地区情,尤其是城乡一体化发展的需要,一些地方开展了构建城乡统一建设用地市场体系的积极探索。广东省于2003年试行,并于2005年10月1日开始正式施行《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》,提出了“推动国有土地与集体土地实现‘同地、同价、同权’”,引起了学术界的广泛讨论。与此同时,原国土资源部开展了集体建设用地使用权流转试点,探索建立城乡建设用地增减挂钩这一非完全市场竞争下的以集体建设用地发展权为核心的集体建设用地市场制度。

(2)市场同价:通过国有建设用地与集体建设用地的公平市场竞争实现市场同价。创建政府主导、集体主导、第三方主导等多类型并行的集体建设用地市场交易体系,并赋予农村集体土地产权主体以选择权,从而逐步构建体现市场竞争、市场实际价值的同价实现机制。

甘肃省藏敦煌藏文文献为国内散藏藏文文献数量之最。甘肃省内10家单位和一家私人所藏6672件敦煌藏文文献的基本情况为:敦煌市博物馆6054件,甘肃省图书馆351号,敦煌研究院162号,甘肃省博物馆36件,酒泉博物馆19件,敦煌市档案馆12件,张掖博物馆2件,高台县博物馆2件,武威市博物馆2件,麦积山石窟艺术研究所1件,西北师范大学博物馆5件,西北民族大学图书馆3件,甘肃省中医学院图书馆1件,兰山范氏私人藏20件。这批藏文文献主要源自私人捐赠和单位征集。从内容看,绝大多数是卷轴式的《大乘无量寿经》和梵夹式的《般若经》,另外还有少量文书。

(3)同地同价:同地是同价的根本特征。修订“城市土地国有”等相关法律规定,同时,在国土空间规划或详细规划涉及到农村集体建设用地用途时,赋予农村集体以更多的选择权,避免集体建设用地只能或主要用于城市租赁住房建设的限制,从而构建同地同价的国土空间规划保障基础。

3.4 同责:以合理承担为支撑,去除过度安排的空间责任

同责是国家、集体、个人利益关系均衡的实现路径。土地价值的实现也是基础设施等各项建设的结果,是维系经济社会可持续发展的支撑。土地产权主体承担一定的社会责任是“涨价归公”的具体体现,但要求集体建设用地按照国有建设用地承担同责,会在一定程度上导致过度担责。

(1)差别同责:集体建设用地收益需要更多地体现集体建设用地对于农村集体空间基础设施建设的责任,据此,可以借鉴征地补偿分配中集体与农户的分配比例,探索建立集体建设用地基金制度,为促进农村集体社区建设、推进乡村振兴提供资金保障。

2)精确定压、外调简便。根据套压表调节定压杆,可以达到精确定压,而且采用了外调式调节压力。使定压、调压工作可以在线随时调节。

(2)生计同责:借鉴国有土地出让金保障被征地农户生计的制度,积极发挥集体建设用地收益在保障集体建设用地产权主体的生计中的作用,探索构建有利于持续改善集体农户生计的集体建设用地产权实现路径。例如,苏州通过农户租赁不动产以及不动产入股等方式,有效改善并持续保障了农户生计[16]

(3)服务同责:发挥政府尤其是主管部门在保障集体建设用地市场公平方面的作用,不断完善集体建设用地市场监督的制度体系,为集体建设用地市场运行提供产权登记、违法处置等公共服务,从而保障集体建设用地市场健康发展。

“四同”是城乡统一的建设用地市场体系构建的关键所在。为此,本文探索性地构建了城乡统一的建设用地市场体系的理论圈层,分析了“四同”的相互关系,并据此提出了促进城乡统一建设用地市场体系构建的“三同地”“三同权”“三同价”“三同责”机制,为协调国家、集体及农户关系提供了政策框架。

致谢:感谢南京大学国土资源与旅游学系戴垠澍、袁苑、宋娅娅、漆信贤等研究生在资料整理等方面的帮助。

参考文献(References):

[1] 周其仁. 产权与中国变革[M] . 北京:北京大学出版社,2017:22.

[2] 周通生. 乡镇企业用地制度改革的缘由与成效[J] . 中国土地科学,1991(4):28 - 31.

[3] 陈志刚,黄贤金,赵成胜. 集体建设用地使用权流转的制度创新经验——宜兴的个案研究[J] . 城市发展研究,2012,19(10):21 - 25.

[4] 王新军,张凤娥,王学斌. 城乡建设用地市场一体化进程回顾与展望[J] . 城乡规划,2018(2):68 - 73.

[5] ARMEN A. Some economics of property rights[J] . Il politico,1965: 816 - 829.

[6] COOTER R, ULEN T. Law and Economics[M] . New York:Harper Collins, 1988.

[7] 周其仁. 允许农地农房入市,不会天下大乱[J] . 农村经营管理,2014(10):26.

[8] 赵燕箐. 城市化、信用与土地财政[N] . 第一财经日报,2013 - 05 - 13.

[9] 黄贤金. 论地权歧视[J] . 农业经济问题,1996(7):32.

[10] 宋志红,姚丽,王柏源. 集体经营性建设用地权能实现研究——基于33个试点地区入市探索的研究[J] . 土地经济研究,2019(1):1 - 29.

[11] 高珊,吕美晔,金高峰,等. 农村集体经营性建设用地流转市场困境及启示——以江苏省调查为例[J] . 农业经济,2016(1):84 - 86.

[12] 马倩雲,张安录. 农村集体经营性建设用地市场风险及处理策略研究[J] . 土地经济研究,2016(2):65 - 89.

[13] 王小映. 论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配[J] . 农业经济,2014(10):3 - 7.

[14] [美]约翰·罗尔斯. 正义论[M] . 何怀宏,何包钢,廖申白,译. 北京:中国社会科学出版社,2018:4.

[15] 黄贤金. 农地价格论[M] . 北京:中国农业出版社,1996:23 - 24.

[16] 黄贤金,汤爽爽. “三块地”改革与农村土地权益实现研究[M] . 南京:南京大学出版社,2016:112 - 113.

Establishment of the Integrated Urban-Rural Construction Land Market System

HUANG Xianjin1,2
(1. Research Institute of Natural Resources, Nanjing University, Nanjing 210023, China; 2. Department of Land Resource and Tourism Sciences, Nanjing University, Nanjing 210023, China)

Abstract: The purpose of the paper is to explore the connotation and realization path of “same location; equal rights;equal price and same responsibility” in the establishment of urban-rural integrated construction land market system. The methods used include case study and theoretical analysis. The results are as follows: 1)“same location; equal rights; equal price and same responsibility” is the goal of establishing a integrated urban-rural land market system, reflecting the core connotation of urban-rural construction land market allocation; 2)there are some problems in current practice, such as selective “same location”, restrictive “equal rights”, constrained “equal price”, and excessive “same responsibility”; 3)the theoretical connotation, realization path and target connotation embodied in “same location; equal rights; equal price and same responsibility” all have the interrelated circle characteristics. In conclusion, 1)a mechanism for sharing the same location in planning to resolve rural construction land being more used for public interest than urban construction land, to equal land use between urban and rural construction land and to balance the development among regions with different economic level should be established. 2)Guided by the principle of equality of all kinds of land property rights,a mechanism under which the equal rights are crafted in the same structure, the equal right bundles, the same capability and the same security should be established to realize equality in urban-rural construction land rights. 3)Based on the market decision, a mechanism of the equal price in the system, the equal price in the market and the equal price in the location should be explored to realize the same value in urban-rural construction land. 4)Supported by reasonable responsibilities, a mechanism of the same responsibility for differences, livelihood and services should be molded to avoid unsuitable responsibilities for urban-rural construction land.

Key words: urban-rural integration; construction land market system; same location; equal rights; equal price; same responsibility

中图分类号: F301.1

文献标志码: A

文章编号: 1001-8158(2019)08-0001-07

doi: 10.11994/zgtdkx.20190805.090342

收稿日期: 2019-05-31;

修稿日期: 2019-07-17

基金项目: 国家社会科学基金重大项目(17ZDA061);国家自然科学基金项目(41571162);江苏省国土资源科技计划项目(2018007,2010021)。

作者简介: 黄贤金(1968-),男,江苏扬中人,教授,博士生导师。主要研究方向为土地经济与政策。E-mail: hxj369@nju.edu.cn

(本文责编:仲济香)

标签:;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  

论构建城乡统一的建设用地市场体系-兼论“同地、同权、同价、同责”的理论圈层特征论文
下载Doc文档

猜你喜欢