摘要：在当前改革开放的飞进时期，我们国家的房地产产业成长态势愈发迅速。房地产工程造价管理作为整个地产工程管理中的关键方面，其经营水平的高低直接影响到整个地产开发企业的生存与发展。房地产工程造价管理牵涉各方面的权益与内容，加之近几年房地产行业问题频出，因此，对房地产行业尤其是其工程造价管理展开专门的分析与探讨是非常重要的。本文以房地产工程造价管理方面存在的问题为切入点，分析研究问题产生的原因并提出相应的解决对策，期待能够为房地产工程造价管理水平以及建筑开发企业经济效益的提升，提供可借鉴的意见。
关键词：房地产；工程造价；管理；存在问题；解决方法
1、前言
随着我们国家对外金融的快速推进，房地产产业作为我国经济支撑的重点产业之一，也进入了高速成长阶段。但是，怎么样能提升房地产工程项目的经济效益成了困惑房产商的重要难题。因为在以往的工程项目造价管理研究中，往往是对已经完成的项目分析，对过去建设过程中存在的问题及解决方法进行研究，这样的研究方式往往具有较强的事后管理的趋向，存在很大的弊端，容易导致资源分配的不合理问题。故在众多的影响因素下，如何有效提升房地产行业工程造价管理效益的最大化，尽可能规避超预算风险，合理分配资源，成为大家关注的焦点。本文就以此焦点为核心，研究“聚焦”的原因和策略。
2、房地产工程造价管理存在的问题
房地产工程建设一般分为项目建设前期、建设中期、建设后期三个阶段进行的，每个阶段都涉及人力、物力、财力等方面资源分配的问题，故房产工程的造价管理也要从这三个阶段入手，研究每个阶段环节可能留存的突出方面。房地产工程的造价管理经过这么多年的成长，建筑企业在快速追求经济效益的同时，也显露了许多问题，其中工程造价管理方面存在的关注点尤为明显。下面从房地产工程项目的建设前期、建设施工中、建设后期三个阶段分别阐述目前我国房地产行业工程建设中普遍存在的关于工程造价管理方面的问题。
2.1 房地产项目建设前期的造价管理问题
一直以来，工程造价管理中，前期的造价预算控制是很重要很关键的环节，并且目前房地产企业在楼房建设前期采用多种方式控制工程总体造价计量。但是，在实际中，总会因为一些可控或不可控的因素，导致最终工程造价大幅度提供，远远超出原来的概预算问题。
比如，在房地产工程项目建设前期，工程造价人员为了确保立项或中标，在项目决策中，故意减少投资，把主要精力放在如何确定工程合同价格、工程变更价格、工程决算工作等方面，才能顺利立项。在建设工程设计阶段，设计人员对造价指标的把控不够严格，设计思想闭塞，设计考虑不周，导致多数工程项目出现工期延长、投资与受益比较差、超概算预算严重、延期给付工程款项等[1]。
另外，还有一些不可控的因素导致工程造价出现问题，比如天气原因导致项目不能如期开展，或者是现场地址原因等不确定性因素的出现，导致工程造价大幅提高。这都与建设前期的准备工作做的是否充分、是否合理有很大的关联。例如，某房地产工程项目建设前期确定的是桩基础工程，而在实际实施中，根据该地区工程勘察测绘院交付的地质灾害风险评估报告得知，某地段工程场区为地质灾害中等风险的区域，场区内有发生裂缝、地面沉降的风险。该工程若选用桩基础形式，受断裂带影响，不能更好的满足基础设计，防地质灾害抗拉、抗剪的要求。该工程为公用设施，投入使用后建筑物内人员（师生）密集，为提高工程的安全性，经勘察设计单位综合研究决定，此工程应该选择筏板基础，因其抗拉、抗剪的强度比较大[2]。这个例子就反映出工程项目建设前期策划阶段，考虑不周，导致实施过程中修改设计方案，使工程总造价大范围提升，并且增加了工程总量，导致施工期限延期。
2.2 房地产项目施工时期的造价管理问题
历来，很多房地产工程建设实际案例表明，工程建设项目在施工期间，会受天气、特殊时期、行业标准修订等很多因素影响，可能致使总体工程期限缩短或者是延后，以致影响最初的工程总预算。比如，某工程在施工过程中，遇到了中考高考、公务员和事业单位考试等四次大规模考试，为了稳定考生情绪避免噪声影响，先后停工几天。进入雨季后由于大雨影响又有几天停工。为了如期完工，建筑施工企业、建设企业、设计单位经过多次研究商讨，确定修改施工期间的组织设计，采取了增加作业面施工人数、使用早强剂等多种措施，使施工期得到了如期的保障。但是由于措施费用的大幅增加，现场的造价管理几乎失控，出现概预算超支的问题。
另外，国家标准或行业标准的修订也会引起设计的修改，进而影响整个工程的造价管理。当然，国家标准或行业标准的修订也不是造价管理人员能够控制的，遇见此问题，只能合理应对。比如，某房地产工程建设项目在建设过程中先后遇到了国家对建设项目相关标准的两次调整，一是对外墙保温材料调整，二是对门窗节能标准的调整。我们国家调整建筑外墙保温材料标准是鉴于对前期由于高层建筑外墙保温材料导致火灾的经验总结[3]。为深刻吸取火灾事故教训，认真贯彻落实中央领导同志重要指示批示，本着对人民的生命安全、财产安全极度重视的初心，住房和城乡建设部、公安部门等为阻止建筑外墙保温材料导致火灾生发，严格控制火灾源头，制定了更为严格的相关管理规章，要求建筑企业、设计企业要严格按照管理规定执行，确保建筑外墙使用保温材料的合规性[4]。
由于燃烧性能为A级的材料普遍存在施工工艺复杂，造价成本过高，施工单位没有相关施工建设经验的问题，绝大多数建筑工程的外墙保温没有按照规定的管理标准执行，导致留存下重大安全隐患。为了源头规避安全隐患，从设计上入手，更改使用材料，预防工程造价管理的失控。
2.3 房地产工程项目完工期间的造价管理问题
房产项目的建设过程往往比较复杂，建设时间跨度久，所需机器、设备设施、人工数量较多。在整个建设过程中，最可能遇见的问题就是人、机、料的成本问题，面临人工费用、建筑材料费用、机械设备费用等的大幅度上涨。例如，某省份的建设项目，在整个施工期间，先后经历了两次人工单价上涨的大周期，此后逐渐进入了人工单价快速上涨的通道[5]。虽然该建设项目正好处于造价人工单价调整后期，由于每个日工工日台班需要调整数十元，并且对总的人工费实行动态管理，建设项目出现了人工费用超原预算，建筑造价大幅度超支的问题，不但影响了原先预计的施工进度，还直接影响了建设单位的资金筹集与管理。
另外，尽管施工过程中建设单位与施工单位加强了施工管理，严抓造价控制，但由于材料费用与机械费用的上涨工程造价仍大幅超支，在项目上直接出现了投标报价超支额该有建设单位承担还是施工单位承担的突出问题[6]。建设企业认为施工单位在做项目报价时，应该充分考虑到费用的变化，在没有国家政策的支持下对于施工单位提出的材料机械费用调整不符合清单计价的基本规范与原则不予承担。施工单位认为原投标报价中材料机械费用的增长幅度已经超出了可控范围，原清单报价已失去了意义，如不进行调整会对施工单位造成巨大损失，影响施竣工验收与质量达标。事先未明确双方的责任界限，导致总体工程造价管理上的严重问题，并且影响了这个工程的质量，这将是难以估量的损失。
3、房地产项目造价管理问题的解决方法
通过以上对我们国家房产项目造价管理现象的阐述，从建设项目前期、施工时期以及完工验收阶段做出如下相应的对策措施。
3.1 强化房地产项目前期的造价管理
预想提高房产项目前期造价管理的有效性以及投资与收益的比率，就要做好造价前的风险预控，即从项目决策、投资估算、设计阶段的概算开始全方位的把控造价，在项目建设前期就以最优的、最合理的设计方案进行管理，力求避免由于前期工作不到位造成的后期造价管理难于控制[7]。建议从以下几个方面进行管理：
（1）人工费用管理
用人成本方面的管理主要是指员工的数量及其技能水准的管理[8]，首先是提升人员的生产技术水准和基层单位的日常管理水准，提高人员的工作效率，规避人员的无效工作。然后对工作内容进行指标定量化管理，依据基层班组的实际能力，赋予其额定的工作量，实现班组的定额管理，提升工作效率。最后，执行班组承包制度，尤其是对于技术水准要求不高的作业内容，比如堆砌工程，可选择承包给班组，让班组内部自行匹配人员，实现用工的最优管理。
（2）材料成本管理
工程所需材料的费用包括材料单价、数量以及采购服务费用等，主要从这三个角度进行材料费用管理。
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材料价格管理包括：
1）重点关注可分配资金的使用时间与流转效率，按需准备材料的数量和批次，尽力减少材料的无效库存，提高资金的使用时效。
2）严格控制购入单价，可以事先对市场行情进行深入的调查研究，对于同类型的材料，确保在同样质量的条件下，多对比几家供应商的单价，选择最优的价格比进行购买。
3）严格执行运费的控制管理，在同样的效能下，选择最经济实惠的输送方式，在没有特殊要求的情况下，尽可能选择项目附近的材料供应商，以便减少材料到项目上的输送成本。
材料用量管理包括：
1）强化项目现场中材料用量的管理，并合理选择库存地点，制定材料出库入库管理规范，并严格落实执行，尽力减少无效的物料堆放以及仓储的损耗，避免无效搬运。
2）严格执行定额定量的物料领用规定，每个基层班组不能乱用权限，必须在规定的物料应用额度内分批领用，特殊情况除外。如果有违规者，立即采取措施进行控制。
3）在不影响总体工程质量及材料功能的情况下，选择较低价格的材料。
4）严格多余用料的管理，班组有剩余用料时，立即送回规定仓库，减少物料的损耗。发现违规者，进行追究。
通过建立询价体系来完善市场采购管理。一是相关人员要及时关注物价管理部门公布的价格，准确地掌握各地区、各规格材料、半成品的最新价格详情，并善于向其他人员分享信息。二是，造价管理部门学会与材料供应商建立良好的经济往来关系，努力形成战略合作伙伴，以便寻求最优的产品。三是绘制材料价格曲线图，定期分析材料的价格变动情况，对比各地区、各规格材料的变动规律，并合理进行分析，以便掌握购买材料的最佳时机。
3）机械费用管理
机械成本管理是在现有机器的基础上，实现多用途的管理，及时购买先进的生产机器，提升效率，增加机械的利用率，减少设备维修人员数量和设备零星配件费用。
3.2 加强房产项目施工时期中的造价管理
成本管理是贯穿于建设项目全过程的工作，最重要的是在建设阶段实现有效的成本管理[9]。项目成本管理要严格执行项目前期人、机、料的管理原则和标准，杜绝人才和使用上随意改变用途。根据项目建设前期设定的概算管理，细化成本管理项目在重要位置上的把握。
为了确保施工的总体质量要求和进度要求，首先，施工人员的整体素质要得到有效改善，建立和完善各种规章制度，以便使施工人员真正把工作作为自己的事务，并为精心做好项目的质量管控工作；其次，增强对施工现场材料、工器具的管理，保护现场的基本设施，要严格对盗窃、挪用现象的打击；第三，运用完善的施工技术，管理者发现不良技术的运用时，要及时回应，做出改变技术方向的努力，全面负责提高工程质量；要有效利用水、电等能源，如有浪费现象也要严厉打击，以便在施工现场把握施工细节，并在实际施工过程中体现出来；加强对方案中经济投资事项的对比研究，找出差异，并在现场进行解决，确保按照修改后的方案进行建设和增加投资事项。
3.3 加强房地产项目完工结算期间的造价管理
房地产项目建设完工验收阶段是项目建设的最后阶段，也是项目成本管理的最后阶段，是对建设成果和投资效果的全面检查。建设工程竣工决算已成为整个工程造价控制的最关键节点。重视竣工决算阶段的成本管理，可以真实反映整个项目的实际成本，以及建设企业和施工企业管理项目成本的能力[10]。为了完善房地产项目建设竣工结算工作，相关单位和人员必须在科学的管理过程中，对竣工结算数据进行收集整理，包括工程竣工图、设计变更通知、施工会议记录、各种认证材料等。
（1）要制定严格的标准与要求，对竣工结算阶段的造价管理的内容和过程都按照规定开展工作，细化结算期间造价管理的工作内容[11]。造价管理人员应亲自阅读图纸，熟悉竣工报告和报批材料，并一项项地核实工程量的真实性，结算中扣除非施工内容的金额。
（2）审核现场签证的真实性和合理性。深入现场进行实地核查，审查工程总量计算的科学性与准确性以及物料价格确定依据，力求使工程造价结算准确合理。对于签证单的内容，必须扣除设计图纸和配额中重复的内容。
（3）严格审查合同及相关组成文件，明确结算依据，核实合同条款的执行情况。检查工程量清单和定额的合理性和准确性，按规定的计算规则计算工程量。
（4）审查工程材料价款。杜绝单纯依靠材料采购发票作为项目结算材料价格调整依据的做法，注意甲方提供的材料是否包含在项目结算中。
（5）检查各项收费是否及时缴纳；减免手续齐全与否，收费符合规定与否，收费合理性如何，收费基数的正确性，收费水平等。
总之，在结算审查过程中，保证合理公平的开展工作，根据法规条文处理建设项目费用超支问题。
4、总结
房地产项目建设的成本管理，贯穿于项目建设的全过程，范围广、综合性强。因此，影响工程造价管理的因素很多。各有关部门要各负其责，密切配合。根据项目管理的实际情况，要适当增加项目成本管理的投入，做好工程设计、招投标管理、合规管理、施工质量控制、进度管理、现金管理等方面的工作，尽量遵守规定，避免或减少成本管理过程中出现的问题，确保建设项目的经济社会效益比。本文对房地产项目成本管理中常见的问题进行分析研究，并提出相应的解决方案，以实现房地产项目成本的科学管理，保证项目的顺利完成，促进建筑企业效益的不断提高。
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作者简介：
孙长同，出生年月：1969.9，性别：男，民族：汉族，籍贯：山东省青岛市西海岸新区，学历：本科，当前职称：工程师，研究方向：工程造价管理。
论文作者:孙长同
论文发表刊物:《基层建设》2020年第1期
论文发表时间:2020/4/20
标签：材料论文; 工程论文; 项目论文; 房地产论文; 造价管理论文; 费用论文; 造价论文; 《基层建设》2020年第1期论文;