房地产企业税收常见问题及审计对策，本文主要内容关键词为：常见问题论文,房地产企业论文,税收论文,对策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近几年，我国房地产业迅猛发展，在经济成分中成为拉动国民经济指数增长的重要因素，对税收收入的增长发挥着重要推动作用。同时，房地产行业发展中出现的房价畸高、偷逃税款等现象，以及由此导致的分配不公、影响民生等社会矛盾，也成为突出的问题之一。审计机关结合国家出台的房地产调控政策，将房地产企业纳税情况作为税收征管审计的重点，通过综合分析精确选项，提高延伸房地产企业审计水平，在一定程度上整治了房地产行业税收征管秩序。下面就审计实践中，房地产企业税收存在的常见问题进行总结，并进一步探讨审计对策，以共同提高房地产企业税收监管质量。
一、房地产企业税收中的常见问题：
（一）提前确认收入，预交、虚交税款。政府或税务部门在完不成收入增长目标或税收任务的情况下，往往通过约谈、先征后退、承诺给予其他政策优惠等方式，要求资金周转相对较为灵活的房地产企业将应于下年度入库的税款提前征收入库；或在无税源的情况下，虚交税款。
（二）推迟结转营业收入，延时纳税。审计中发现此为房地产开发公司少交税款的常见手法。主要表现为不按时结转经营收入、将售房款长期挂预收收入或放在其他应付款等科目；在进行收入结转时，只将购房首付款结转收入，不按合同约定的收款期及时确认收入；购房人提前交纳房款时，不按实际收款日期确认收入实现等。
（三）利用“往来”科目隐瞒收入，偷逃税款。根据《房地产企业所得税管理暂行办法》规定，房地产企业的收入总额应包括生产经营收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他代有关部门收取的代收费用等。审计中发现，企业经常把其他收入通过往来款核算，以逃避纳税义务。此外，在银行按揭款上做文章的企业也不在少数。根据国税发(2006)31号文件规定“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性，将银行按揭款项记入其他应付款，不作预售收入处理，从而隐瞒收入、偷逃税款。
（四）利用不同项目间成本混转调减利润，偷逃税款。某些房地产企业往往同时开发好几个项目，有的处于预售阶段，有的项目已基本结束。多个房地产项目同时进行，应分项目核算成本。某些房地产公司往往故意将几个开发项目的成本混在一起，结转成本时，不是按权责发生制及配比原则进行，而是在各项目间“随意”调整，以达到明亏暗赢的目的。
（五）利用“预提费用”账户，虚增成本、调整利润。税法规定，预提费用年末不得留有余额，但对开发建设周期较长的房地产开发项目的预提费用，则应区别不同情况处理。房地产公司该账户年末往往存在大量结余。主要采取两种方式虚增成本：一是对于因地方政府及有关部门优惠政策而少付或不付各项费用仍照常提取，而不是按实际支付额列支。二是提取国家已取消的收费。
（六）利用借款利息偷逃税款。房地产公司在项目开发前期，动用资金较大，筹集资金渠道较多。有的通过银行借贷、有的从企业拆借，还有的由企业职工集资。根据税法规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。实践中房地产公司往往将发生的利息全额进入开发成本，并且有些借款利率大大超过同期银行贷款利率水平。另外，有的房地产公司从其投资方（同为房产经营公司）融入资金的借款利息全额扣除。而根据税法规定，开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。此外，由于收息方要缴纳营业税、城建税、教育费附加及个人所得税等，为协同逃税，房地产开发公司又出现了新的手法，即采取以低价房款先行售给借款企业或个人，后由其以出售二手房并与购房者到开发公司更名的方式套取现金、取得利息。
二、审计对策
（一）提高审计人员的综合业务素质。处在审计一线上的审计人员必须熟练掌握各项税收政策、会计知识及相关法律法规，并提升计算机辅助审计水平。只有这样，才能在审计实务中不断增加审计经验，提高计算机分析数据水平和效率，练就一双“火眼金睛”，才能查处房地产企业偷税问题、查证房地产企业税收征管质量的问题。
（二）充分利用综合信息。一是利用以前年度纳税电子资料进行同一纳税人近年数据对比分析，以发现税种变化异常等问题。二是注重外调工作，善于发现新的问题。如到房地产交易中心获取房地产项目预售和销售方面的信息，注意搜集网上和报纸杂志上的楼盘广告，以购房者身份到售楼处了解项目销售进度、实地查看楼盘建设情况等。三是多层次、多视角、多领域收集汇总有价值的信息材料。沿着房产立项、开发、销售等业务环节，对税务机关以外房产、建设、交易、按揭银行等诸多第三方的信息进行采集分析等。
（三）结合审计实践。
1、提高选案环节针对性。如对预征虚征税款问题，前期征管数据分析尤为重要，通常税收任务重的分局存在此类问题的可能性较大，通过对比分析其征管数据中12月份税收占全年的比例，配合进一步数据分析，往往准确性很高。如：一是筛查入库日期与税款所属期在同一个月的电子数据，正常情况下，税款入库日期应在税款所属期的下一个月，如果出现12月份缴纳税款所属期为12月的税款，则存在预征税款的嫌疑。二是筛查同一个月多次申报的电子数据，同一纳税人在一个月份中对同一税种应只申报缴纳一次。如果存在同一月份，特别在12月份对同一纳税人申报并征收2笔以上税款的纪录，往往也存在预征税款嫌疑。三是查找大额、整数入库税款纪录，这些税款往往以倒算的方式算出纳税基数，因为正常申报缴纳税款很少出现整数，可在查找出整数税款的基础上，再落实该税款申报缴纳的真实性、合规性。四是有的房地产企业，根据审计人员平时的了解，处于刚起步甚至项目尚未动工阶段，年末若突然出现大额营业税等税款入库，很可能有虚交税款的嫌疑。
2、重视实物信息核查。重点抓住项目数量、开发面积、开发地点、单位价格等四个环节。具体包括全面核实纳税人实际参与开发的项目数量、开发面积，各项目的开发地点，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让（转让）合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对、核实项目的可售商品房面积，如通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发项目坐落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性及可售面积的真实、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常等。
3、加大售房合同检查力度延伸审计具体企业时，将售房合同与经营收入相核对，审查是否存在未按合同规定结转收入的问题。警惕往来账户，重点是挂账的应付款付款项及借款项目。对发生金额较大的业务要特别重视，审查是否将售房款废往来账户而未结盟转收入，或提取已减免的各项收费及乱进利息虚增成本等问题。
4、加强全面审查。不放过任何有关的蛛丝马迹，谨防税务机关协同房地产开发企业，共同抵防审计人员的做法。