建筑物所有权人对共有部分使用之立法探讨，本文主要内容关键词为：人对论文,建筑物论文,所有权论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人对共有部分使用的纠纷也逐渐增多。实例一：某市东光花园是台商兴建的一个高级住宅区，第一期工程6座楼房， 于1995年5月交付使用。1995年底，该市移动通信局未经业主、 物业公司许可，便让邮电企业某通信股份有限公司在东光花园购得4号楼7C 房建基站，并在距屋顶2至7米高度不等的地方，安装了6根模拟天线和6根数字天线。业主反映强烈，准备联名对移动通信局提起诉讼【1】。 实例二：南京一家物业管理公司，将大厦一层电动扶手梯旁的公共部位100 余平方米出租给一单位设摊经营。大厦部分业主认为，在购房时已将该公共部分分别摊入所购房屋的建筑面积中，对此公共部分业主拥有使用权，物业管理公司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，并将此案诉至法院【2】。
我国目前并无专门的共有建筑区分所有权法规，民法通则也未作规定。为解决和避免纷争，对建筑物所有人的共有部分使用权加以规制实属必要。本文着重探讨以下问题：建筑物共用部分的界定及性质；共有部分的使用及限制；共有部分的管理与费用，以期引起立法重视。
一、建筑物共有部分的界定及性质
建筑物包括专有部分和共有部分。专有部分必须具备构造上和利用上的独立性。而共有部分，因供给所有者共用，其权利应归属于全体或一部分所有者共有。共有部分中，有些在性质上或构造上属于当然共用，例如地基、楼梯等，学说上称为“法定共用部分”。有些属契约上的共用部分，如停车场、娱乐室等，其构造和利用上虽有独立性，但依所有人的契约而成为共用部分。日本现行法律就将共用部分确定为“专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分之建筑物附属物和依法约定为共有部分之附属建筑物”，与“通往数个专有部分的走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供全体或其一部共用的建筑物部分。”
现代各国立法均将建筑物的共用部分推定为各相关所有权人共有。但对于该共有的性质，理论上却观点不一。日本学者多主张共同共有说，认为于一建筑物上所共同生活之人，为了共用部分之管理与共同生活秩序之维持，往往须制定规约及选任管理人，彼此间因而形成合伙关系。因此，建筑物之共用部分乃为全体所有权人合有， 也即共同共有【3】。根据该说，建筑物共用部分之共有，系为了共同目的，禁止请求分割，也禁止让与应有部分。德国民法著述一般认为，建筑物所有人的共有权在法律上为按份共有性质的权利，各单一权利人按照自己的份额享受权利并承担义务。各权利人享受权利和承担义务的份额，根据其拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定【4】。 台湾学者也多主张按份共有说，认为建筑物共用部分，属台湾“民法”第823 条第一项所规定的，因物之使用目的不能分割之按份共有。郑玉波先生指出，区分所有建筑物之共同部分，如楼梯、隔壁等，以及附属之共用部分，为不得分割之按份共有【5】。
上述两种学说尽管有分歧，但均主张：共有部分既不能请求分割，也不能单独让与，而是应随各相关建筑物所有权之移转而移转。这也是建筑物之共有与民法物权编之共有所不同之处。在一般共有，最为重要的是共有物的分割请求权，而在建筑物共用部分（应有部分之比例），只要专有所有权继续存在，该共用部分既不能请求分割。因而不可依一般共有法理来处理建筑物所有权人间的相互关系。近来我国有学者主张，应根据建筑物之不同形态（所谓纵割式、横切式与混合式）而区别，或属共同共有，或属按份共有【6】。不无新意。
确定建筑物共有部分的性质，有利于明确所有权人作为共有人的权利、义务及责任。例如共用部分修缮费用的负担，对共同共有而言应为各共有人间的连带债务，对按份共有而言则为各共有人间的按份债务。对这个问题，我国现行民法无明文规定，司法解释也极少涉及。本文认为，建筑物之法定共用部分，因不具有构造和利用上的独立性，共用人也就无从请求分割和让与，但共用人仍可按其份额来行使权利和承担义务，所以不妨解释为不得请求分割的按份共有。而规约共用部分，虽其构造上、利用上仍具独立性，但依所有权人之规约而成为共用部分，如允许共用人请求分割或转让，将违反约定共用的宗旨。并且，其对共用部分的使用、收益乃至处分，基于公共安全的考虑，须受到团体规约的约束。因而同样认定为不得请求分割的按份共有较妥。
二、所有者对于共有部分的使用及限制
对共有部分的使用，是共有人的一项基本权利，对此各国立法大多有明文规定。日本建筑物法律规定，各共有人对于共用部分，得按其用法予以使用。德国住宅所有权法规定，共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时，有权对共用部分予以使用。
实务中，共有部分的使用，应按其本来的用法，即按其种类、性质、构造来使用，即使用作其他用途，只要不违背共用部分的种类、性质及构造，也认为允许，例如在外墙壁设置广告牌。但若为特别的用法使用时，应按共有人的约定或由多数共有人来决定，而不得由所有者个人擅自决定。若有违背，其他共有人有权请求停止侵害、恢复原状或损害赔偿。在前述实例二中，物业管理公司并非所有权人，把已经分摊入业主所购房屋建筑面积中的公共部分擅自租与他人经营，侵犯了所有权人的使用收益权。即使物业管理公司是业主之一，也不得单方面决定出租。各共有人有权依约定或其共同持有份获得因共用部分所生利益的权利。如将共用部位出租，每个所有权人均可按照其应有份额获得租金。实践中，有关顶楼空间、一楼空地等法定共用部分的问题较多，试分析如下：
1.对于屋顶的使用
屋顶为全体的共用部分，原则上属于所有者全体共有。各共有人应按照共有部分的用法来使用，例如作为火灾避难逃生之地、晾晒衣服、修建空中花园等。实践中常有住在顶楼或一楼的住户，往往愿意额外支出较其他楼层更高的费用，以求能单独使用顶楼平台或一楼空地等额外空间。也有些住户动辄以加设铁门或开辟独立通道而把原有通道封闭的方法增大自己的使用空间。居住顶楼或一楼的住户普遍认为，其之所以以较高价格购买房屋，自然是以另得单独使用额外空间为代价。而近来权利意识的抬头，也使得屋顶及一楼空地能否为顶楼或一楼住户单独使用的争执迭起。实务中，所有人对于屋顶的使用，应视有无“分管契约”而有所不同。所谓“分管契约”是指共有人间就共有物的使用收益或管理方法所订的契约。管理可以是对共有物的保存、改良及使用收益，但不含处分行为。在所有人未订有“分管契约”的情形下，部分共有人擅自对共有物的某特定部分加以利用，例如在屋顶搭建、堆放物品或者将公共部位出租使用，其他共有人有权请求返还，恢复原状。在前述实例一中，移动通信局如果确实未经业主和物业公司许可，便让下属企业购楼建基站，并在距屋顶2至7米高度不等的地方，安装数根天线，违背了该市《城市住宅小区物业管理办法》中“不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖堆放物品”的规定，并且因电表负荷过重，导致相邻所有人有的冰箱被烧坏，有的电视接收信号不强，画面不清晰，其行为当属侵权无疑，其他所有人有权请求其停止侵害、恢复原状和赔偿损失。须注意的是，建筑物的出卖人，如果保留共有部分的专用权，分别附随于专有部分出卖时，所有人明知有此情形而仍买受，即使未明确约定，也应视为买受人对出卖人保留专用权的默示承认，与共有物的约定分管相类似，各所有人应受其拘束。
在所有人订有分管契约的情形下，各共有人原则上就其分管部分为保存、改良和使用收益等行为。但须特别注意的是，各国民法理论和司法实务一致认为，专用权人使用分管部分应受到一定限制，即不得违反共有物的使用目的，更不得危害公共安全。例如顶楼平台是供火灾发生后临时避难待援的场所，即使订有分管契约，也不得毁损屋顶平台或变更其使用性质。如果顶楼住房将顶楼加盖违建物，显然已将逃生避难用的性质变更为居住使用，已超越了分管契约所约定的使用性质。且这种变更未经其他共有人的同意，无疑侵犯了其他共有人的权利。除了在顶楼加盖违建物外，其他诸如在楼梯间设铁门上锁，在供防空避难用的地下室加设铁门上锁等，原则上均属侵害其他共有人的权利，且对公共安全有潜在的威胁。其他共有人可按民法规定请求获得救济。在上述实例一中，如果移动通信局安装的发射台存在电磁波污染的话，不但侵害了其他共有人的权利，更构成了对公共安全的威胁，理应立即拆除，排除妨碍。
2.对于一楼空地的使用
一楼空地原则上也属于所有者全体共有，但不排除一楼住户在不妨碍公共通行的前提下，通过支付额外金额而取得部分专用权。实践中，这部分专用权的行使往往也受到一定限制，例如为了美观，要求各住户都统一布置成草坪花园，不得随意辟作车库等。总之，建筑物所有人的权利并非毫无限制，这种限制首先是民法中关于相邻权的规定，其次由于分层住宅直接邻接的缘故，各所有人对其他所有人的固有权利、全体共有人的共同利益及共同规则应以建筑物的目的加以尊重，不得进行任何危害公共利益的行为。对其他共有人合法行使其权利时所产生的结果应予容忍。我国在将来的立法中，既要充分尊重和保护所有人对共用部分的各种使用权，也不能忽视对它的限制。例如基于公共安全而禁止权利滥用，防止有些人随心所欲、我行我素。在道德难以起作用的情况下，就得依赖于法律制裁的威力。
三、共有部分的管理和费用负担
1.共有部分的管理
依各国建筑物区分所有权法，共有部分的管理是指为维持建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动【7】。管理通常包括修缮、保存及改良等行为。 原则上根据居住面积的大小来享有权利和分担义务。当所有人对共有部分的管理有特约时，则按其特约。
现代各国建筑物所有权立法大都赋予共有人对共用部分享有修缮改良权，但宽严不一。例如共有物的简易修缮及其他保存行为，得由共有人单独为之（台湾“民法”第820条）。 而对于共有部分的改良乃至变更，因涉及各共有人的切身利益，法律往往有比较严格的限制。如日本建筑物区分所有权法规定：“共用部分的变更，应得全体共有人的同意。共有部分的改良，显需巨额之费用者，应得共有人所持应有部分合计四分之三以上的同意始得为之。”“共用部分的改良行为，如影响及任何所有人对其专有部分之使用时，应得其同意。”我国将来立法可以借鉴日本法的规定。在法律无规定时，可参照物业管理的有关规定和契约。目前我国很多城市的新建住宅小区都开始实行物业管理，聘请专门的物业公司来进行管理。公共契约也是管理的重要依据。公共契约应反映大厦或小区各方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。公共契约并不仅是约束住户的行为规则，而是明确开发商、管理商、业主或租赁户职责、权利和义务的公约。
2.共用部分的费用负担
对于共用部分的费用负担，瑞士民法典第712 条之八有较明确的规定，主要包括：（1 ）日常维修及更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用；（2）管理事务的费用，包括管理人的酬金；（3）由所有权人共同负担的由公法所规定的捐税；（4 ）不动产或所有权人连带负责的担保债权人的利息及分期偿还债务。共用部分又由全体共用部分与一部共用部分之分。例如，由建筑物第一层经过各层到屋顶的楼梯或电梯，原则上属于全体共用部分。而属于各楼层所有者准独占利用的走廊，虽然不能禁止其他阶层者通行，仍可视为一部共用部分。鉴于这种区分，各国立法规定，全体共用部分的费用由全体所有人分担，一部共用部分的费用由该部分所有人负担，各按其应有部分的比例分担。共用部分的管理、修缮所负担的债务，究竟是共用人的按份债务还是连带债务，也是一个颇有争议的问题。日本学者因主张共同共有性质，因而对于共用部分的管理、修缮所负的债务，主张以合伙关系财产来处理【8 】，债权人得依照共同共有的法理，对于所有者全体作统一性的请求。而台湾学者刘得宽先生则较赞成按份债务说，认为所有人仅就自己的债务份额承担责任。这样就使得共有人的负担责任不致过重。在我国，如将之视为连带债务，实践中也难以行得通。
3.对违反者的制裁
实践中有的所有人既不尊重法律，也无视规约，例如将有影响建筑物全体之安全的危险物带进，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使所有者相互间共同的利益受到影响时，其他的所有者对于违反的所有者，得请求排除妨害、消除危险及赔偿损失。然而对于顽固的违反者的所有权，是否可将其拍卖，也是一个值得考虑的问题。在这种情形下有所谓“驱逐”制度来确保所有人的和睦关系。在德国如经全体共有人半数以上之明示表决通过后，即得对某一特定共有人为驱逐之表示。在瑞士则需基于法院之裁判方得为之。【9】在我国， 国民观念恐难以接受这种“驱逐”制度，仍以适用停止侵害、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任方式为宜。
四、结束语
对建筑物所有权人的共有部分使用权进行立法规制，就是要对建筑物的专有部分和共有部分作出明确界定，并赋予共有部分为按份共有的性质，各所有人按照自己的份额享有权利和承担义务。对于违反法律规定和约定的义务者，应承担排除妨碍、赔偿损失的责任。建筑物的高层化解决了都市人的居住问题，提高了城市土地的利用率，减轻了地价的负担，同时还能够腾出更多的空间来兴建公共事业。但公寓式建筑物的购买者往往只关注专有部分的购买，而忽略共用部分的存在，导致人际关系淡漠，对建筑物内的共用部分建设也漠不关心，一旦产生纠纷，往往难以解决。面对土地由传统性的地盘法演进为今日的空间法，我们应建立起新的物权观念，借鉴德、日等国的立法经验，制定专门的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。
注释：
【1】1997年5月23日《南方周未》。
【2】1997年7月9日《中国律师报》。
【3】陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》， 法律出版社1995年3月版，第136页。
【4】孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年月版， 第213页。
【5】郑玉波：《民法物权》，三民书局印行，1983年修订九版， 第125页。
【6】同【3】，第139页。
【7】陈俊樵《论区分所有建筑物之管理组织》， 载《中兴法学》第24期，第191页。
【8】刘得宽：《建筑物区分所有者之空间所有权》， 《民法物权论文选辑》（上）五南图书出版公司印行，1984年9月初版，第383页。
【9】黄越钦：《住宅分层所有权之比较研究》，同【8】， 第445页。