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摘要:大厦设备维护管理的根本目标是管好、用好、修好、改造好现有的设备，使其经常处于良好的状态中，不断提高设备的利用率及完好率。本文主要从广海大厦的供配电系统、给排水系统、电梯运行系统，中央空调系统、消防系统的如何规范使用，精心维护管理保证其工作状态良好，提高其功能的同时，最大限度发挥其综合效益。
关键词:大厦设备 运行 管理
1、广海大厦设备运行与管理
1.1配电系统的运行与管理
（1）物业管理人员必须经过专业的培训，持证上岗，值班人员每天定期巡查供配电系统的设备（包括高，低压室，变压器室），并将设备运行参数记录在供配电运行记录表上。
（2）发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应立刻查找原因，通知上级负责人处理，值班人员不得私自更改线路和运行设置，特殊情况下，须经主管批准并做好记录。
（3）高压工具按规定定期检验，检验合格标志贴在工具表面上。相关的钥匙集中放在钥匙箱中，按照相关规定交接班，并做好登记，交接班时，接班人员应认真查看设备运行记录表和设备运行情况，不清楚的要当面询问。
（4）值班人员应保持配电室内消防设施完备，室内照明，通风良好，禁止吸烟，禁止堆放杂物。严禁私拉乱接，不得擅自改变线路，严格按照操作说明操作，标志要明显，保证设备正常运行。
（5）严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的空间和照明，操作人员戴绝缘手套，绝缘鞋，工作衣，确认安全才可以进行操作；断路器或熔断器熔断时，运行人员应查明原因再进行恢复，必要时试送电一次，全部停电或部分停电作业时，在断开的开关分闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标识牌。
2.2给排水系统的运行与管理
（1）给水系统管理人员必须责任心强，身体健康。给水水池水箱结构完整，加盖、加双锁、出水口干净、溢水口加防护网，防止蚊虫，老鼠等小动物进入。
（2）由专业有资质的公司定期清洗水池、水箱，并提供经卫生防疫部门认可的水质化验报告，清洗人员必须持有健康证等有关证件，并经卫生防疫部门认可才能上岗。
（3）定期检查水池水箱的状况，水位是否正常，进水阀是否正常，防止溢漏，渗漏，定期检查水泵，观察控制柜仪表是否正常，检查水泵进出口阀门是否处于开合状态，泵组选择开关每日轮换一次。
（4）值班人员应观察水泵电流是否正常，泵体是否有异声或大的震动，电动机、控制柜有无异常气味，电动机温度是否正常（应不烫手），压力是否正常，严禁乱动其他的开关机按钮。
（5）值班人员严格按照操作规程操作，交接班做好交接班记录。
（6）排水系统的管理操作人员必须技术性富有强责任心，污水井井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。
（7）严禁向污水井内抛杂物及大小便，每年清洁一次，清除井底沉淀物。污水泵定期检查和保养。
（8）每周检查污水井及其设施，发现水位异常升高，应立即查明原因并采取相应的措施降低水位。
（9）化粪池每年有专业的有资质的公司清理，化粪池井盖应盖好，并保证井盖完好，未经批准不得开启井盖。
（10）化粪池清理工作应安排在非工作日时间的白天时间清理，开盖后应有专人看护并设置警示牌，池内的沼气充分散发后才能清理作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃，清理后应立即盖好，打扫清理场地。
1.3消防系统的运行与管理
（1）消防灭火喷淋系统，设备损坏必须在30分钟之内处理好，扩音、广播系统必须处于良好状态，发现故障必须在4小时之内处理好，并根据相应的要求做好备用应急准备，发现消火栓有漏水，枪头缺少或损坏，必须在1小时之内处理好或更换。
（2）对烟感、温感如有误报和损坏现象，必须在0.5小时之内处理或更换。
（3）对消防增压泵要在备用的情况下检查和维护，并在8小时之内完成好有关工作。
（4）遇有突发事件，必须在规定范围和时间内积极地迅速地处理好，对设备抢修不及时，又未及时汇报，造成事故和重大设备损坏，重大机械事故和人身事故，追究其刑事责任。
1.4暖通空调系统的运行与管理
（1）操作人员必须熟悉机组操作规程规范，严禁盲目操作。制定完善的，合理的保养计划和巡查制度，落实日常保养及抢修工作，确保设备安全有效运行。
（2）做好设备巡查，操作人员在设备运行中要注意观察运行状态，观察有无异常声音，观察电压、电流是否在正常范围内，检查水位是否在正常位置，水泵、阀门和管道有无漏水、渗水、溢流等现象。
（3）制定定期维护内容，空调机房和空调配电房、楼层新风机、排风机、管井及管道，新风和空调风机盘管的电动机、电磁阀，滤网和末端设备的开关的日常巡查和必要的维护。
（4）做好换季保养的相关工作，对系统的冷冻水进行检测是否符合相关标准和要求，管道当中的阀门，闸阀的螺杆打黄油维护保养，检查管道的保温层和必要的修补，机房的控制箱，水泵的接线进行必要的紧固和运行电流的检测。
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（5）对空调系统的运行情况要有运行记录表和交接班记录，对运行中所发生的异常情况及原因及时处理，对运行状况进行综合评价，对运行情况进行分析，能源情况进行分析，系统故障、事故统计进行必要的分析，制定系统故障的应急处理和应急方案。
1.5电梯设备的运行与管理
（1）操作人员必须经过专业的培训持证上岗，制定维护保养的管理制度。维护保养必须有资质的电梯生产厂家或维保公司进行维护保养。维修保养情况记录“电梯维护保养记录表”更换的零部件及大修必须记录设备台账。
（2）管理员对设备的维修养护进行检查监督，督促维保单位定期养护，清洁电梯机房环境，运行情况，曳引机油位，不漏油，通风良好，检查轿厢是否平稳，有无异响，警铃、五方对讲、风扇是否正常。
（3）检查限速器转动是否灵活，有无异响，检查接触器、继电器是否正常有无异响，接触点无打火积碳、熔焊、烧蚀等现象，检查指示灯、按钮有无损坏。
（4）检查门传动机构、安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁触点有无损坏，检查平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围。
（5）电梯的操作和维修必须由经过专业的培训考核合格上岗资格者完成，必须由明确的维修养护责任人，明确的紧急困人解救小组和应急预案，专用钥匙、专用工具由专人保管，维保必须设立防护措施，悬挂标识牌和护栏，必须有完整的维修保养记录和相关其他记录。
1.6智能化系统的运行与管理
（1）智能化系统操作人员必须进行全面的培训，熟悉所有实施设备的各项操作。智能化系统的养护工作分为日常维修养护和定期维修养护，日常维修养护主要是巡查及调整、清洁，由值班人员、巡视人员进行，重点在监控中心设备的外观、功能状态。
（2）日常和定期的维修养护应按照相关的工作规程实施，按工作性质和区域划分到人，专人负责，并做好相应的维护保养记录，日常维护能及时的发现智能化系统的缺陷。
（3）定期维修养护工作保证设备处于良好的运行状态、延长设备使用寿命，制定一套定期维修养护计划严格执行，根据上次检修排出各类设备的定期检修时间表，检修项目，建立设备维修档案。
（4）制定紧急维修管理，接到紧急维修通知，维修人员应在规定的时间内到达维修现场进行维修，对于技术难度大的应及时与供货商和安装单位联系解决有效跟进，直到解决为止。对维修的项目应进行分类、统计、分析，以便于掌握设备的隐患。
（5）应根据系统实际情况，科学的预先制定相关的应急预案和处理程序，监控中心在接到报警后，首先应核实真伪，如是误报，应区分人为误报还是设备误报，再决定处理方式，如是报警属实，视情况转报相关的职能部门处理，并如实的记录备查。
1.7公共设备设施的运行与管理
（1）定期对公共设备进行巡查，发现问题及时处理。检查室外管网、消防接合器表面有无绣蚀，阀门有无滴水，护栏、路面、台阶有无破损，雨水井、污水井定期清理，防止污物沉淀。
（2）避雷针、避雷网要定期检查，定期除锈、涂装，确保各部位连接牢靠，定期测试系统的接地电阻，保证小于4Ω以下，否则采取相应措施，加强巡检，发现照明设施损坏及时修复。保证公共通道、楼梯、景观照明设施和灯具完好和正常工作。
（3）定期巡查水、电、气、通信设施，检查室外设施有无破损，各种管线有无渗漏现象，检查室外设施有无生锈、掉漆现象，标识是否完好，检查室外消防设施是否配件齐全、是否标识完好。
（4）制定相应的设施设备维护保养计划，日常维修养护的内容、每周检查的项目，每月维护保养的范围以及半年和一年维护的计划内容，做好维修保养记录，存档以备进一步跟踪维修养护。
2 广海大厦设备性能管理
（1）供配电设施是大厦的核心，做好日常的维护管理，才能保证大厦的各项设施设备正常运行，以及正常的生活和办公的保障。
（2）对给水设施设备按规定清洗消毒，水质化验，取得卫生许可证，符合国家饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙专人保管；对排水设施的水泵进行必要的维修保养，检查电机轴承有无异常声响，检查电机风叶有无碰壳现象，检查电机是否有脱漆现象，确保大厦的排水设备使用正常。
（3）对消防设施的扩音系统，广播系统必须处于良好状态，发现问题必须在4小时处理好，并做好备用应急工作，消火栓必须处于良好的可开启状态，保证系统有足够的压力，联动系统正常，处于随时备用状态，手动操作正常。
（4）对暖通设施设备进行例行检修，定期清洗过滤网，检查电机和轴承是否运行正常，有无异响，检查系统末端是否有漏水现象，室内风机盘管运行是否正常，有无异响，风口及回风口是否正常，滤网定期清洗，进行换季风管清洗消毒，确保空气新鲜，效果良好。
（5）电梯设备有必要让设备厂家进行维护，管理人员做好检查监督工作，对电梯设备按电梯系统周期检查，保养计划按维修保养规程内容进行定期的维护和清洁，发现异常和故障进行记录及时处理，督促维保单位做好电梯年检年审工作，确保电梯随时处于良好的运行状态。
（6）针对安防系统的管理特点，制定一套合适的方案，利用现代化科学技术，采用各种安全技术的器材设备，以达到大厦的安全防范体系，可以通过闭路电视监控，红外报警，可视对讲，定点巡更，周界设防以及门禁系统给大厦的业主和办公人员带来安全和便利。
（7）对公用设施、设备进行日常的维护管理和维修养护，公用设施、设备保持正常运行和使用，检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗漏，跑冒滴漏现象，标识是否完好，有无安全隐患，确保各项设备运行正常。
结束语
随着现代社会科技的发展和物业的迅速增长，将推进物业管理行业的成熟与发展，物业管理活动中的设备管理将成为物业管理学科中的一个重要组成部分。如何减少设备故障率，有效的延长设备使用寿命，使设备能安全可靠地运行，除了做好科学合理的维护管理，还有待于更加深入，进一步不断研究和学习。
论文作者:张年清
论文发表刊物:《防护工程》2019年第5期
论文发表时间:2019/6/10
标签：设备论文; 有无论文; 系统论文; 设施论文; 操作论文; 工作论文; 电梯论文; 《防护工程》2019年第5期论文;