我国房地产市场发展的几个问题——政府不应该干预房价吗，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,几个问题论文,房价论文,我国论文,政府论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近几年，我国经济增长保持一个较高的水平，而且经济波动较小。但在一些特定行业，价格波动剧烈，有可能成为宏观经济不稳定的因素。如部分地区房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，并引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。国家还针对可能出现的房地产泡沫，从2005年年初开始，出台了一系列调控措施，以求稳定房地产价格，但效果并不明显。如何看待中国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。本文就我国房地产市场中激烈争论的几个问题，如土地是否短缺、房租与房价的关系、房地产泡沫是否存在、政府是否应干预房价等问题提出个人的看法，以图抛砖引玉。
一、我国城市用地缺不缺
在讨论房地产价格变动的过程中，许多人认为土地长期短缺是导致我国部分地区房地产价格上涨的主要因素，事情果真如此？
地产价格的核心是土地价格。土地价格如何决定，在理论界还存在争论。最古老的理论认为，土地作为一种生产要素，其使用价格（地租）决定于土地的边际生产力，土地服务本身不是最终消费需求，而是向经济活动投入的要素（可将它称为边际生产力理论）。这种理论强调了土地利用的用途与效率，只有土地在开发过程中用到了其最能发挥作用的用途上，它才能提供最高产出。这一理论为世界的工业和城市用地价格高于乡村提供了合理解释，且为经济要素集聚提供了理论依据。我认为，就土地之于人类的必要性而言，该理论所阐释的道理无疑是正确的。正是土地作为一种生产要素的边际产出率的上升，使得全球土地总量不会短缺，因为土地所有者要去追求土地产出最大化。但该理论也有其不足之处，因为它只是得到了一个静态结论，没有反映出土地作为投入要素不损耗（不折旧）的特点。另一种理论弥补了上述理论的不足，它认为，土地是有着时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同，在每一个地区，土地是基本不变的供给要素，而且可以长期使用不折旧。为了反映土地在其长期使用期间的价值，该理论将土地未来提供的产出包含在内（即贴现现值）而不单是当期边际产出。一般将该理论称为现值地价理论。该理论说明了土地价值来源，从理论上确定了土地价格。
现阶段我国城市化进程加快，土地的短期供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖价格上涨，其结果是当期土地价格越高，房地产价格也越高。以此为借口，有些房地产商宣称土地价格还会涨（因供应越来越少）。从自然属性看，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。古典经济学家如马尔萨斯、李嘉图等正是从土地自然属性有限这一前提出发得出世界经济随着人口不断增长而陷入长期贫困的悲观结论。但人类经济发展的长期历史证明，土地总量可以不变，其使用效率却不断提高，工业化和城市化将原来乡村低效率使用的土地变成了更高效的利用，使人类生存的空间需求由平面变成了立体，从而使土地对人类的制约力减到了很小的程度，从该角度看，土地供应可以认为是无限的。房地产开发的效率也在提高，如由过去盖平房向更高的楼层发展、填海造地等，土地紧张地区如日本、韩国和我国香港地区都顺利解决了土地短缺问题。由此可见，土地不会出现真正的短缺，它也不应成为房地产价格上涨的主要因素。反过来看，各国的人口增长到某一水平后，都会进入一个稳定状态，人口总量大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地与人口增长之间可以维持一个合理的关系，不可能存在土地长期供应不足的问题。
当然，我们也应看到，有些地区因为地方政府想从土地市场得到更多的收益，将土地价格人为抬升，从而导致房地产价格的上涨。其原因是这些地区财政相对比较紧张，政府收入渠道有限，所以地方政府想乘城市化之机，通过土地出让得到更多的财政收入，但这不是房地产价格上涨的主因，更非全部。统计数据表明，我国居民住宅用地的价格指数由2001年到2004年只上升5％， 而这几年的房地产价格年上升率都超过10％，所以房价上升部分土地价格的作用力不大。
二、买房的决定性因素是不是房租
在目前我国房地产市场的特有环境下，买房者究竟以什么为依据购房？虽然在理论上和高度市场化的国家，这已不是问题，但在中国，该问题并未解决。有人认为房租准则在我国只对纯投资者适用，而中国的广大购房群体是为自住，所以购房依据来自于实际需求因素。我认为该观点对房租准则和实际需求因素的作用做了不太准确的理解，所以得到了一个奇怪的结论，即房租与买房者行为无关。
经济学中最不人道但全球通用的一个基本分析前提是所谓经济人假设（即人人为追求其效用最大化而参与经济活动）。那么房产的效用在哪里？居住、转手卖出获利等形式都会产生效用。如此多的效用来源怎样衡量？经济学一般采用将房产在现时和未来时间产生的效用加总并贴现来得到，而为了便于量化效用，又采用房租（可将它看作房产收益）作为衡量指标。之所以采用房租为衡量标准，是因为作为房地产价值来源的土地提供的服务只能用房租来体现其生产力差别，如中心城市商业用地为什么比偏远乡村土地租金高是因其生产力高。所以，房租高低反映了土地利用价值高低，而且是一个可量化的值，所以经济学家就用房租来刻画土地利用价值高低，两者是内涵与表象的关系，房租高低就代表了土地利用价值高低。而且，在房地产交易过程中，因土地价值差别而产生的房租差会体现在每单位土地（或单位房产）的价格上，高价值地产的房租现值大，价格会相应高。该推断结果成立的原因是，房地产购买者会去比较不同地产的价值高低，并由此给出一个价差，从而使房价与土地价值相关。所以土地利用价值（或房租）→房价是一个价格决定的逻辑过程，地点、环境等只是土地利用价值的构成因素，它们会影响土地生产力，所以在房租上是能显现差别的，如城乡房租差。
所谓实际需求因素标准，其内容指的是，一定时间段内需求的集中释放可能造成房价波动。我认为这种情况会存在，而且也可能是目前许多大中城市房价过快上涨的原因之一。前面分析的土地利用价值应该只是房产的潜在供给价值，只有消费者认可它，才能体现为房租差。如果考虑需求能力，首先应是对房租价格的重新确认，以此为依据再拉动房价上升。如果土地价值没有重新估价，消费者在理性状态下不会自愿在更高的房价下购房，不管需求的集中释放程度如何，否则违背了经济行为人的本性。
房租在中国租务市场不发达的情况下可能并不能完全反映房产供求状况。原因有二：一是租房市场受中国传统文化的排斥，租房住被认为是无能或低收入的体现。所以，许多有租房能力者不进入该市场。二是目前我国人口流动受控制，劳动者跨地区流动不便，使许多人固化在一个城市，这使买房者比例升高。因此现在的房租价格并不能完全反映真实市场供求，租金上不去，其结果是房租价格被压低而房产交易价升高。
现代经济学有一个重要假设是任何人的经济行为都可看作投资与消费的组合，通过资产组合达到效用最大化。任何一个拟进入房地产市场的人也是为追求其效用最大化，不管他是自住者还是纯投资者。自用的房子不是投资，回报率怎么算？从资产组合的角度看，购买房子自住，实际上就相当于自己将房子租给自己。不管买房是为了卖出获利还是自住，如果有一个社会的房租标准为依据，每个买房者就能大致估算出该交易是不是合理。理性购房者会比较房价、房租和存、贷款利率来做购房决策。如投资者买一套总价值50万元、面积100平方米的住房， 假设该投资者全部用过去的储蓄购房，依目前我国年存款利率2％算，则1年的利息损失是1万元；假设该投资者全部用银行贷款购房，若算年贷款利率为5％，则1年的利息支出是2.5万元。取一个折中值，动用储蓄、贷款各占50％，则投资者买一套总价值50万元的住房，年息支出1.75万元。按投资者的资产组合原则，若该房产不住则应出租，月租1500元则收支基本相抵，说明该项投资理性。现在看，如果房价上涨100％，则在存、贷款利率不变时，要求月租3000元；如果房价上涨100％，存、 贷款利率也上涨100％，要求月租6000元！如果预期房租和存、贷款利率都不变，则房地产交易收益提高只能来自纯交易泡沫或本币升值预期。如果房租下跌而且已成趋势，在房租已不够弥补购房利息损失时，则投资者按现价购房会出现亏损，在此情况下长期房价必下跌。由此可知，房租是长期房价变动的决定因素。
三、我国一些大中城市的房地产价格有无泡沫
土地价格理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其产出现值决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，故地价不应暴涨暴落，由此可推断房地产价格也应基本稳定。但是现实世界中情况并非完全如此，许多国家在经济发展的一定阶段出现过土地和房地产价格的大幅波动。美国经济学家的分析表明，在美国经济高速增长的19世纪，曾出现过土地价格的大幅波动，1870～1911年，土地价格上涨幅度达70％以上，房产价格也上升80％以上，这时期的房地产价格成为街头巷尾和议会辩论的热门话题，自然地产商和投机客成为当然的批判对象。更为我们熟知的日本，在20世纪80年代中后期到90年代初土地价格暴涨暴落，地价总值与名义GDP的比重在1969～1985年大致处于200 ％～300 ％的区间，1986年以后开始急剧上升，1987～1990年间突破400％，甚至高达550％，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅地价上涨了2.5倍；大阪商业用地上涨了3.9倍，住宅地价上涨了3倍；日本的土地总值达到美国的2倍，东京千代田区的土地总值与加拿大相等。1991年之后地价总额占名义GDP之比持续下跌，在1997年为327％，回复到1985年左右的水平，1995年东京和大阪地区的土地价格降低到最高价的1／3以下水平。
这些情况的出现，前述理论无法解释，因为土地边际生产力并未大变，所以地产价格的变动需要从更广泛的角度去理解。从现实的观察中发现，人们持有土地或房产并非全然是为了取得其当期或未来的服务价值，持有土地与持有易腐品的不同之处是它有时间价值，从而使拥有土地具有持有有价债券相似的生息能力，土地相当于一种生息资本，所以从更为一般的资产角度来看待土地是合理的。依据资产定价的无套利原则，土地收益将由其贴现价值和附带风险的交易收益共同决定，这种交易收益在预期土地供应紧张时会很大，由此可能导致土地价格大幅波动。
对于资产价格可能出现过度波动的机理，经济学家有长期的探索。Keynes认为资产价格不能预测，其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者投资行为的所有因素决定，预期的不确定性，是造成资产价格不稳定的主要原因。Minsky认为，各经济主体是在不确定条件下选择持有实物资产、金融资产与金融债务的资产组合。景气时期经济主体普遍对未来持乐观预期，容易低估风险，金融头寸向投机性理财转移，资产价格暴涨。这时，资产价格与普通商品价格之比上升，投资进一步增加，会加速经济泡沫化。
我们认为，利用泡沫模型来分析地产价格波动，在封闭条件下可行，因为它假定投资者持有国内各类资产的组合，但若投资者能在全球范围进行资产组合，则该模型不可用，因为汇率会产生影响。对于一个完全封闭的国内资产市场而言，汇率不应对资产价格产生影响，这是资产价格无套利条件的体现。但是，如果一国的货币有升值预期，而境外资金又有渠道进入，则该国房地产价格也会涨。近两年，全世界热炒人民币升值，我国资本项下的外汇增加很快，这些资金许多已流入房地产业，从而使我国房地产定价体系发生变化，价格攀升。我们的一项研究表明，人民币升值预期若为1％，则外资在汇率杠杆的推动下有可能使房地产上升10％以上。故在人民币升值预期的激励下，如此丰厚的套利利益使外资寻找各种渠道进入中国房地产市场。据有关部门的估计，各种渠道进入中国房地产市场的外资规模占到该市场资金总量的15％左右，这可不是无足轻重的小钱。在中国，房地产价格的形成中纳入汇率变动则应是一种市场套利行为，因为国外游资能通过非法渠道部分进入房地产市场，这些资金能获得中国特殊市场环境的超额收益（人民币升值）。国外游资的进入使中国房地产定价机制发生变化，国内投资者就有可能把房地产价格推得更高，因为他们的风险要小于国外游资，这时房地产投资是在开放条件下投资者赚取人民币升值所带来的收益的一种方式。我个人认为，房地产交易收益这几年的上涨与预期人民币升值有很大关系。我国的现实情况是，近几年利率一直保持不变状态，大多数城市房租也在近几年保持不变状态，所以房地产交易收益提高有可能来自人民币升值所带来的预期收益。人民币升值预期会导致房地产价格上涨，而且可能产生房地产泡沫，这种可能性又因为中国资本市场没有放开使投资者有套利机会而更显复杂。众所周知，用预期人民币升值作为房地产定价体系是不稳定的，其中夹有泡沫，因为一旦人民币不升值或升值利益小，则房地产定价则回归原体系，价格会暴跌。
以上分析表明，近几年，我国部分地区房地产价格的持续攀升并非正常供求失衡所引起，泡沫成分存在。泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者进入非理性购房状况。当然，银行对房贷监管不严和某些地方政府炒高土地价格的行为进一步助长了泡沫的扩大。
四、政府应否干预过高的房价
古典经济学的基本信条是在一个发育良好的市场环境下（通俗地说，在市场上买卖双方都有权力决定最终成交价格的形成，而不是某一方说了算），市场价格是反映一切交易的有效显示器，就像各类精密机器显示盘的指针一样，正确地表示了客观的市场交易状态。但什么算是发育良好的市场却不好判定。现实表明，因交易信息不对称、垄断及市场交易规则的不完善，实际存在的各类市场基本上都达不到市场发育良好的标准，即市场失灵状况普遍存在。这就为政府干预提供了条件。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的，而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没有达到这种水平。
从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平，面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。在房地产价格上涨过快，引起社会公众强烈不满的情况下，政府应该出台限制高房价的价格管制措施。
价格管制是提高配置效率以及在某些情况下的动态效率的一种工具。价格管制可以有许多方法，主要有：（1）设定最高利润率；（2）固定投入资本收益（利润）率；（3）规定最高价格（最高限价）。第一种方法涉及到设定单位成本的最高利润百分比。这可以限制价格从而限制对市场力量的独占。第二种方法是，在资本和成本一定时，固定资本收益率的限额将决定最高的单位价格从而确保配置效率。第三种方法是在成本一定时设定最高限价，意味着每一需求水平上的利润率一定，在资本和需求一定时，意味着收益（利润）率是一定的，管制者使用这种方法是为了让企业追求配置效率（因为最高价格被固定了）和动态的内部效率（因为在价格一定时，会刺激企业降低成本）。在通过提高生产效率使成本达到一定水平时，管制者通过设定最高限价的大小隐含地设定了企业收益率或利润率。具体到我国房地产市场，针对不同类型房地产可采取两种办法来实施，一种是对百姓所需的普通住宅采用拍卖成品房价格的方式代替拍卖土地，相当于政府以某一房价招标建房者，然后委托中介机构售房；或者采取与物价挂钩的方式，限制价格涨幅。另一种是对各种二手房和相对高档一些的房产可采取与物价挂钩的方式，限制价格涨幅；或对超出涨幅部分征收特别税收。当然限制房价上涨的前提是土地价格上涨也需限制。
政府所以要干预房价是因为市场失灵和我国的特殊情况。从住房的需求方来看，我国居民的消费结构已从吃穿为主转为住行为主，住房成为广大居民的生活必需品，尽管房价不断上涨，他们仍希望住上一套自己满意的房子，住房需求表现出很强的上升刚性。从住房供给方来看，房地产商同任何企业家一样，都追求利润的最大化，利用哄抬房价来增加利润是他们的利益所在。前者决定了住房需求在相当长一段时间内极为旺盛，供不应求是常态，从而为房价上涨提供了需求方面的条件。后者决定了房地产商具有抬高房价的强烈愿望。这是我国房价居高不下、节节攀升的根本原因。在这种情况下要指望房地产商发善心，约束自己的欲望，稳定房价是强人所难。而鼓励企业家追求利润最大化又是市场经济的内在要求。显然靠它的自发调节是难以遏止房价上涨的。因此政府干预就不可避免，其中包括限制房价或以暴利税等方式征收房地产商获取的“超额利润”。这样做不仅对广大居民是有利的，使他们能买得起住房，实现安居愿望，对房地产商也是有利的，因为房价过高会使大量房子卖不出去而导致房地产市场萧条和房地产商纷纷破产。
政府在控制房价上涨的同时，还应该引导房地产商以生产中、低档住房，特别是经济适用房为主。新加坡所以能比较好地解决国民住房问题，就是因为它建造的住房，90％为经济适用房（即组屋）。这个经验值得借鉴。对于高档住房，可以少量生产，价格放开，并提高首付款比例，以减少银行贷款风险。富人们收入高，是完全有能力承受的，他们的高享受理应付出相应的高费用。
当然，政府干预不是随意的，更不是回到计划经济时代。作为一种直接控制措施，价格干预虽从其潜能来看是很有效的，但它可能会损失效率，所以它应是短期控制市场波动的措施，不宜长期使用。
五、推进我国房地产市场稳定发展的几项建议
在我国目前经济发展阶段，城市化进程加快，经济增长处于高位，劳动者收入增长较快，消费者对于获得更大的居住空间有了物质基础，所以房地产需求在今后相当长一段时间里都应是总需求中的重要组成部分，也是促进经济增长的主要力量。所以形成发育良好的房地产市场非常重要，在目前环境下，自由放任不可能达到这一目标，还需适当政府干预。
现代政治学研究表明，政府最起码的职责应是分配权力，防止暴力、偷盗、欺诈，强制执行合同权力。具体到对微观市场的干预则是：第一，矫正市场运行中的无效率，通过法律保护产权及各方利益，规范交易各方行为，消除不合理垄断，形成有效的市场竞争机制；第二，维持市场的正常运转，对不合理交易行为进行纠正，在市场处于严重失衡时，直接干预市场价格；第三，确保市场对参与者的公平，不歧视特定参与人。在目前我国房地产市场环境下，这三种工具都可合理使用，以使房地产市场健康发展。
1.形成一个相对具有竞争环境的房地产市场。上面的分析表明，目前房地产价格是各垄断集团与房地产商确定的，没有消费者参与，各个利益者主体都将手伸向消费者。为此，消除相关服务业的垄断是形成透明的房地产价格的基本前提，可考虑对于从政府土地管理部门公开拍卖得到的土地，其各种配套服务要严格按土地拍卖承诺执行，任何单位都不允许再向房地产商伸手，地方政府可实行一站式服务方式，并有专门部门监督。
2.适当调整现有房地产贷款方式。银行可以在与地方有关部门提前协商和做好信贷规划的基础上，每年拿出一定的信贷额用于房地产信贷，国家银监局也可以设立专门的房地产信贷监管部门，对商业银行的房地产信贷进行监管。可以考虑地方土地管理部门与银行签订一定期限内的授信协议，将拍卖范围的土地纳入一个能获得基本信贷的框架中。房地产企业可以持土地开发有关证明，到银行进行正常的借款。
3.提高土地供给的透明度。为了制止非法土地开发，政府可以考虑对这些土地的开发商进行相应的处罚措施，如收缴特别税、切断银行资金来源、收归国有等方式来加以制止；对于地方政府违规转让土地所得，收归国库。目前，土地拍卖的透明度、公开宣传力度及长期规划还有待改进，从现在许多人对于城市用地短缺的恐慌情况看，我国大部分城市对于其中长期发展的目标和用地规划，都没有一个向社会公开的程序，大部分人都不知道他所居住的城市，未来是不是有足够的空间容纳不断增加的人口，也不知道未来城市将向哪些方向扩展。这就使得投机商有机可乘。同时，对于公开拍卖的国有土地，如果是用于一般普通住宅建设，政府可考虑在拍卖价的基础上，给出一定比例的优惠，以降低该类地产的价格。
4.针对不同的房地产类型，国家应有鼓励和抑制的税收手段。对于面向广大工薪阶层开发的一般住宅项目，除了国家在土地转让金方面给予特殊政策外，政府可以考虑在其他的开发和销售环节给予税费方面的优惠。而对于国家需要控制发展的高档房地产，则可以考虑出台如消费税之类的特定附加税种，而且对于从事开发高档房地产项目的企业，可以考虑适当提高所得税，以抑制不符合中国国情的高档房地产项目过度发展。
5.严格限制国外资金进入中国地产套利。地产是众多资产中的一种，投资地产与投资股票、债券一样，都可以获得交易收益。所以国外投资者投资中国地产仅仅是赚取人民币升值收益的一种方式。我们的理论推算结果表明，如果人民币在未来几年内持续升值达到30％，那么普通住宅价格将可能上涨3倍， 商业写字楼的价格将可能上涨5.1倍。这需要地租和地租增长率也要上涨3倍和5.1倍。 如此高的初始地租和地租增长率，有可能产生有价无市的现象，或者出现退租和房地产空置的现象，最终地产价格将会下降。地产投资、地产价格的上涨和波动，仅仅是人民币升值带来的资产升值和资产价格波动的一个方面，所以对于政府而言，控制国外资金大规模进入中国地产寻求套利是十分必要的。如果我们在短期内不能完全放开资本项目，政府应打击地产的投机和套利行为，如严格监控国外资本投资中国地产，并对违规进入的外资进行严厉处罚，以防地产泡沫扩大。