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中心地理论是关于三角形经济中心（市场、聚落、城市）和正六边形市场区（销售区、商业服务区）的企业、事业分布的区位理论。其奠基人是德国地理学家克里斯塔勒(W.Christaller)，德国经济学家廖什(A.Losch)则继承和发展了这种理论，从而开辟了人文地理数量运动的先河。但是，中心地理论关于地域运动规律的基本法则是在“均质平面”和“经济人”的基本假设下推导的。其在实践应用中会产生这种种变形，因此，深刻理解和把握这种变形，对城市规划和区域规划具有重要的理论指导意义。
一、中心地理论的核心思想及基本假设
1.中心地理论的核心思想
中心地理论包括克里斯塔勒理论和廖什理论两大组成部分。克里斯塔勒理论的核心思想可概括如下：
1)中心地的等级越高，其所提供的商品和服务的种类就越齐全，而低等级中心地仅限于供应居民日常生活所需的少数商品和服务（点）。
2)两个相领同级中心地之间的距离是相等的，中心地的等级越低，其间的距离就越短，间距S与中心地等级n之间的关系是：
（线）。
3)各等级中心地及其市场区在一个完整的网络系统中，形成大小不同的层层六边形网络（网）。
4)不同等级中心地的市场区之间应按K=3、4、7的原则，保持严格的比例关系。
廖什理论的核心思想可概括如下：
1)单一市场区以正六边形形状环绕每一生产中心或消费中心。
2)每一类商品都可以找出这些市场区的网络组织。
3)这些网络组织的配置出现了一定的体系，即“经济景观”。
2.克里斯塔勒理论和廖什理论的区别和联系
克氏理论和廖氏理论都是关于三角形经济中心和六边形市场区的网络体系，但两者的中心地模式却不同，其表现在：
1)廖氏理论引进了富庶区和贫穷区的概念，设计了由六大富庶区和六大贫穷区相间分布的“经济景观”，从而突破了均质平原居民购买力完全相等的假设。他认为：富庶区和贫穷区的中心地数量虽然大致相同，但富庶区拥有的经济活动和功能种类却比贫穷区要多得多。
2)廖氏理论对克氏理论的另一重要发展是改变了其交通布局的设想，他认为：市场区交通网的布局要因地制宜，而不能象克氏理论那样，同级市场区按同一规格布局。如；富蔗区不仅交通线路密集，而且干线多，同贫穷区形成了鲜明的对比。
3)廖氏理论实际上是一种工业区位理论，它是将克氏理论的思想应用于工业区位研究，从克氏的聚落市场区发展为工业市场区，进而探讨了市场区体系和经济景观。因此，廖什理论较克氏理论的适用范围要广，其不仅适用于第三产业，而且适用于所有市场指向型的加工制造业。
4)克里斯塔勒是地理学者，其理论的形成是在野外调查、搜集资料、数据分析的基础上，用归纳的方法得出的，而廖什是经济学者，它是将中地论的思想同经济学概念结合起来并予以演绎而得出的。
克里斯塔勒理论和廖什理论的重大区别主要是由于两者的形成机制不同，克氏遵循“利润最大化”的原则，采取自上而下的顺序建立其中心地体系，而廖氏则遵循“超额利润最小化”的原则，采取自下而上的顺序建立其中心地体系。
3.中心地理论的基本假设
中心地理论是在一系列假设条件下抽象演绎的结果，其基本假设如下：
1)地域是一个均一的平原，避开了自然地形和人工障碍的影响。
2)区域内有足够的资源，而且分布均匀。
3)区域内各个方向都具有相同的运输条件，即存在一个统一的交通面。
4)地域上经济活动可长年在任一方向进行。
5)居民及其购买力是连续划一的分布。
6)消费者活动具有空间上的合理性，即遵循“最短距离原则”。
二、中心地理论在实践中的应用
1.中心地理论在商业布局中的应用
1)人口密度和购买力的地域差异对商业布局的影响：克氏理论一直假定：人口的地域分布是绝对均匀的。事实上，人口密度的地域差异会影响到商业布局的模式，根据克氏理论：任何一级中心地市场区的大小都取决于其经营商品的限界值。因此，在平均利润的引导下，人口稠密区商业中心的市场区面积会缩小，而人口稀疏区商业中心的市场区面积会扩大，或者说，在人口稠密区，商业中心的等级和数量会提高，而在人口稀疏区则正好相反。购买力与人口密度具有相同的作用。
2)交通运输条件的地域差异对商业布局的影响：克氏理论假定区域内存在一个均一的交通面。事实上，交通运输条件在各个方向上是不均等的，快捷低廉交通工具的应用，增加了高等级商业中心的吸引力和影响力，使其具有更大的吸引范围，影响到次一级商业中心功能的发挥，并使区域内商业中心的数量减少，从而替代了过去高等级中心地购买高级产品，低等级中心地购买日用品的规律。
3)顾客购买行为对商业布局的影响：克氏理论有一个假设，即“最近中心原则”。事实上，顾客往往将购买低级商品和高级商品，购物与其它消闲活动结合起来，从而使消费者摆脱了中心地等级的严格束缚，高等级商业中心的市场区（服务范围）会因此而扩大，而被绕过的低等级商业中心的服务范围则会因此而缩小。
2.中心地理论在城市规划中的应用
1)地理位置、区域条件和区域资源的不均衡分布对城市布局的影响（资源变形）：克氏理论假定：所有城市只履行一种职能，即中心地职能。事实上，许多城市都是在特殊区域条件和区域资源的基础上形成的，承担着特殊的职能。如；工矿城市、旅游城市、文化宗教城市、行政中心城市、海港城市和边境口岸城市等。由于区域城市体系是在一、二个枢纽（中心）的刺激下，经过长期历史时期形成的，因此，在城市布局实践中，总是先把那些严格要求满足某些地理条件的城市固定下来，然后，再围绕这些固定城市点，在其市场区范围内，布局层层的城镇体系。
2)交通线的不均衡分布对城市布局的影响（交通变形）：中地论假定：区域内存在均一的交通面。事实上，交通线多是呈放射状的，使得中心地及其六边形市场区顺着交通线掌长而形成梯形，从而增加了交通线上的城市密度。此外，中地论认为：同等级中心地之间的距离会随着中心地等级的提高而增大。事实上，在短距离内，也可出现高等级的中心地。不过，其扇面的对接则由菱形改为亚铃型，并随着城市化而扩展，最终形成大城市连绵带。
3)人口密度的不均衡分布对城市布局的影响（集聚变形）：中地论假设：区域内人口分布绝对均匀。事实上，愈接近首要城市，人口密度愈大，居民购买力愈高，各级城市所占据的最小销售范围也相应缩小，城市分布的密度便会提高，从而导致以特大城市为中心的城市群的形成。
4)原有城镇分布基础对城市布局的影响（时滞变形）：中地论假设：区域范围内原先没有任何城市。事实上，在已开发的区域中，大都存在着一批城镇和居民点，而且，其位置已经固定。因此，在区域城镇体系的规划布局中，只能根据经济发展的要求，对已有的城镇格局加以利用和改造，增补中间环节，而不能机械地按中地论模式另搞一套。即使是按规划新建的增长中心，在选点上，也须考虑利用原有的城镇基础，以求投资少，收效快。
3.中心地理论在区域规划（工业布局）中的应用
1)经济因子的地区差异对区域工业布局的影响：中地论假设：区域范围内经济因素是完全相同的。事实上，经济因素存在着地区差异，其表现为；产品价格、供求关系和技术水平等的差异。地区生产要素和交通运输条件的不同会导致生产成本和运费率的差异，两者的结合直接导致产品市场价格的差异。价格上升，市场区缩小，价格下降，市场区扩大。影响产品价格的任一因素发生变化，都会导致市场区的变动和工业布局的变化。
技术水平的地区差异也会导致市场区的变形。技术革新的经济意义在于：生产效率的提高和超额利润的产生。若一个企业采取技术革新，改进工艺流程，其市场区便会扩大，新产品占据老产品市场，竞争的结果是老企业被淘汰。
产品的差别化也会导致市场网络的变形。若空间的价格差使市场区的缩小成为可能，那么，产品差别化则对这种影响起反作用。差别化产品的市场空间可以重合，但每一种商品的市场空间则在扩大，这就是超级市场形成的区位原因。从中可以得到启示：企业竞争的战略之一便是产品差别化战略。
2)自然条件和自然资源的地区差异对区域工业布局的影响；中地论假设为区域内自然条件和自然资源的分布是绝对均匀的。事实上，其存在着地区差异。自然条件和自然资源对资源指向性工业的布局具有决定性影响，此外，其分布的不均衡还通过生产率的地方差和交通便利的地方差，影响着市场区的扩大或缩小，从而打破了中心地理论的均衡模式。
3)人的因素的差异对区域工业布局的影响：人的因素的地区差异表现为个别企业企业家（团队）的差别和国民性的差别两个方面。能力高的企业家可以扩展其市场区，延伸到必要境界以外的所有边界。而能力低的企业家则要缩小其市场区。国民性的差别具有重要的空间经济意义，其通过国民的素质和消费习惯来影响企业的生产和销售，在这种情况下，民族的境界往往也是各种财货地区网络组织的境界。从中可以得到启示：一个当地诞生的企业家，必须要使其解决方案更密切地与国民性或种族的特性相适应，即生产的本土化。
4)政治境界对区域工业布局的影响：在国家封闭的条件下，境界地带往往是一片荒废地，因为，政治边界可以通过税收、地理、语言等因素打破正常的市场网，使其在边境地区发生变形甚至消失，因此，政治界线切割市场网络会导致经济的损失。但是，政治边界往往也是地理梯度较大的地带，故在对外开放和经济一体化的条件下，边境地区如海港城市、陆界边境城市往往是经济活跃的地区，工业在此布局可以得到更为广阔的市场空间。从中可以得到启示：国家只有实行对外开放，才能使其市场区由国内扩展到世界范围，从而带动本国经济的发展。