玉溪市红塔区不动产登记中心 云南 玉溪 653100
摘要：针对当前市场上不动产数据整合中测绘系统软件之不足、本文提出了基于GIS技术的不动产——房产测绘系统解决方案，以该方案为基础设计实现了不动产测绘中房产测量绘图系统、极大地促进了房产测绘的自动化，并为房产数据进入全市统一空间数据库提供了前端数据采集平台。
关键词：GPS；不动产测绘 ；房产测绘
近年来，随着住房制度的改革，我国的房地产市场日益活跃，呈现出供求两旺的态势，房地产市场的持续快速发展，有效地促进了房地产业的发展。同时，住房制度的改革带来了产权的复杂化和多元化，加之不动产的统一登记，为产权管理部门提出了新的课题。如何顺应市场的变化，进一步规范房地产市场，维护权益人的合法权益，为产权管理提供准确可靠的资料，是每一个房地产工作者面临的任务。
1不动产测绘工作的现状
1.1 管理不到位，中介人员素质有待提高
不动产登记以来，原来从事房地产测绘的中介机构想方设法挤进不动产测绘行列舞台，来展现自己的风采。由于原来房产管理的限制，能做房产测绘的机构仅有6、7家，管理起来相对容易些，而如今20家测绘机构竞相亮相，对百姓来说，选择面倒是宽了，但管理起来难度翻了几番；同时，因为在不动产统一登记之前，会做房产测绘的，不一定会做土地测绘，会做土地测绘的，对房产测绘也不熟或不会，所以在不动产数据审核中难度很大，危险性也增大，因此，从事房地产测绘的中介机构人员素质有待尽快提高。
1.2 劳动强度大，测绘者需知识面广且技术精湛
不动产测绘中的房地产测绘是房地产开发的基础性工作，对技术性和专业性的要求都很高，不仅为房地产管理〔包括产权、产籍管理，交易管理、开发管理)和城市房屋征收改造及土地利用服务，为房地产评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供各种信息，而且还要为城市规划、城市建设提供基础数据和资料。随着各地城镇化步伐的加快和房地产市场的迅速发展，房地产测绘的任务日益繁重，一名普通的房地产测量工作者往往要涉及到外业测量、内业数据处理、面积计算与分摊、成图、数据导入系统等一系列问题，甚至有时还必须要懂得一定程度的不动产登记基本知识，方可以游刃有余；同时，因为有些项目时间紧、任务重、工作量大，所以就会导致高出错率，致使登记难度增大。
1.3科技含量增强，但测量的精度和水平有待提升
随着房地产业的发展，房地产测绘工作者越来越意识到常规的测量绘图手段已不能满足目前的工作需要，要使自己在激烈的市场竞争中立于不败之地，只有选择更加先进的测量仪器和手段，手持测距仪、电子水准仪、电子经纬仪、全站仪等先进测量仪器及专业成图软件在房地产测绘工作中得到了广泛应用，极大地提高了房地产测绘工作的效率和成图质量，同时也促进了作业队伍的技术水平提高，从硬件和实力上体现了一定的科技含量，增强了登记工作中面积的准确度。但因为房产测绘人员的技术水平普遍不高，测量过程中对仪器的使用不够规范，责任心不够强，常常会导致不动产测绘数据的精确度不够，造成测量误差过大，甚至有时是测量错误，隐患很大。
1.4打破市场垄断，引来恶意竞争，成果让人堪忧
长期以来，房地产测绘机构作为房地产产权、产籍管理的组成部分，一直是独家垄断经营，由于近几年来房地产市场异常活跃，大量的土地交易、房屋制图、面积计算等工作，均由一家房地产测绘队伍来完成，速度难以跟上，以至于在不动产产权登记发证及其管理上形成瓶颈，阻碍了房地产业的发展，这种独家经营的房地产测绘市场，不仅剥夺了房屋权利申请人自由选择房测单位的权利，而且损害了有资质的单位自由参与房地产市场竞争的权利。因此，在2000年我区的测绘市场就已经市场化了。
现在，测绘市场放开，小小的地方竟然有20家测绘机构生存，为了拿到测绘项目，测绘机构之间恶意竞争，致使房地产测绘市场秩序混乱，测绘机构为降低成本，测绘成果由测绘人员自行检查，并达不到房产测量成果的＂二级检查一级验收＂的制度，因此，测绘成果的准确性着实让人担忧。加之不动产登记之前登记部门对测绘成果的审核没有高度重视（重视晚了），致使同幢同户型结构房屋不同面积的问题比较普遍和突出，导致现在的登记部门整合难度很大。
1.5 统一测绘软件，促进房产测绘市场规范化
不动产登记以来，房产测绘没有统一的测绘软件，所有的测绘机构均是用AutoCAD软件进行房产图的绘制，对于数据整合的项目，更是“照猫画虎”的进行绘制，分摊面积如何而来不知道？同幢同户型结构房屋不同面积的问题检查不出来？等等，这些问题为今后的登记错误埋下了相当大的隐患。因此，有必要尽快在GIS的基础上开发符合不动产登记的测绘软件，建立相应的楼盘表以及检查程序，将诸如同幢同户型结构房屋不同面积的问题避免出现，提高登记的准确性，促进房产测绘市场尽快规范化。
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2房地产测绘工作的发展
2.1法律法规的相继出台，促进市场管理日益规范
为了加强对房地产测绘市场的管理，引导房地产业稳步健康地发展，国家颁布并实施了一系列政策和法规来规范市场：《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ１７９８６－２０００）、《房产测绘管理办法》、《测绘资质管理规定》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、《公摊面积计算标准》、《房地产的基本管理原则》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产权籍调查技术方案（试行）》等法规文件相继修订或出台，各省市也结合本地实际情况，制定了相应的政策法规。2002年8月，国家六部委〔建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局)联合发文以加强“房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展”；2002年10月，建设部建立房地产业信用档案。所有这些，对于加强房地产管理、规范房地产行为、提高房地产的现代化水平、促进我国房地产业的稳步健康发展，提供了法律和政策依据，具有十分重要的现实意义。
2.2先进的测绘技术和手段，为登记的准确性保驾护航
目前国内市场也存在着一些房地产测量绘图软件，但这些软件大多是基于AutoCAD的LISP语言开发的，运行效率较低，更重要的是在这些软件中房屋单元图形数据和属性数据无法对应连接，因此也就不能实现图形属性的交互查询，更不能自动地生成房屋分层分户平面图，房产测量绘图效率仍然不高，错误也在所难免。随着城市建设和房地产交易在我国的发展，为房地产确权、发证提供服务的房地产测绘工作变得尤为重要。
由于城市房地产变更频繁，且许多城市房地产数据的生产、管理效率低下，很难适应当前信息化、现代化、规范化的要求，因此，开发不动产—房产测绘信息系统成为亟待解决的重要课题。建设部在《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》中要求，在房地产测量及房屋面积计算工作中要加快推广计算机应用，积极开发房地产软件，提高效率，保证质量。自通知要求运行十多年以来，房管部门已经有一套相对成熟的测绘软件，但因为不动产的统一登记，房管部门的登记职责划转，在时间紧急的情况下不动产统一登记，因为权力的变化和部门之间的纠结，因此不动产统一登记一年多来，至今没有统一的房产测绘软件。随着登记数量的累积以及现代技术的不断完善，应尽快开发GPS和数字化成图技术的应用以及GIS系统的建立为基础的不动产—房产测绘信息系统，为房地产测绘技术和手段发生重大变革提供基础，为不动产登记质量保驾护航。
全球定位系统(GPS)不仅具有全球性、全天候、连续性、实时性等精密三维导航和定位能力，而且具有良好的抗干扰性和保密性，可以高精度并快速地测定各级控制点的坐标，利用实时GPS动态测量功能，甚至可以不布设各级控制点，仅根据一定数量的基准控制点，便可以高精度并快速测定界址点、地形点、地物点的坐标，且每个点的测量都是独立完成的，不会产生累计误差，利用测图软件可以在野外一次性成电子地图，然后通过计算和绘图仪、打印机输出各种比例的图件。
地理信息系统(GIS)正广泛地应用于国土、规划、市政、通信、军事等领域，并且取得了极大的社会和经济效益，充分利用GIS的图属互联思想设计开发新的房产测量绘图系统，无疑能极大地减轻工作人员的工作强度、加快业务的办理进程，并且能够将房产数据融人到城市的地理信息数据库中，为城市的地理空间信息化建设提供数据支持。
基于GIS技术的不动产—房产测绘信息系统是房地产测量数据处理与管理的强大工具，它以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并且能自动生成繁琐的分层分户平面图，极大地提高房产工作的效率和质量。按照GIS方式生产的房地产数据，还容易与城市基础地理信息数据库融为一体，形成房地合一的整体空间数据库，这种建立在全数字化基础上的房地产信息系统可靠性强、数据质量高、起点高，完成后的该系统将服务于城市房地产管理、城市建设、城市规划，给排水和环境保护等领域，搭建起国土资源与房产管理的地理空间基本框架，为构造数字国土地理空间信息系统工程打下基础，实现不动产部门与其他相关部门之间的资源共享，避免重复建设，节约人力、物力和财力。
2.3加大管理力度，促进房地产测管关系和测管体制的发展
房地产测绘部门要同不动产管理部门完全脱钩，彻底打破不动产测绘市场的垄断行为，使行政主管部门摆脱开发商和老百姓的日常纠纷及投诉处理，更加专注于对企业的管理、对市场的立法、对成果的审查和核对，减少管理环节中的漏洞和政策监管的“缺位”。同时，应准许具有房地产测绘资质的机构完全依照市场规则进入市场运作，准许产权人自由选择测量单位，不动产管理部门则从技术和业务上严格把关，加强工作的透明度，接受社会监督，这样，既有利于全面提高单位职工的专业素质，提高速度和质量，加快房地产行业的发展，更好地为房地产产权、产籍管理服务，还有利于提高整个房地产测管服务的质量，纠正行业不正之风。
房地产测绘市场化后，肯定会出现成果的纠纷，因此成立不动产测绘成果鉴定部门也是十分必要的。该部门应由各地不动产管理部门牵头，组成人员应具备一定房地产测绘理论知识和实践经验，可从不动产管理部门和单位中，抽取房地产成果出来后，若当事人对成果有异议，可以向不动产管理部门反映，由不动产管理部门委托另外有资质的房地产测绘单位进行复测；若当事人对复测成果仍有异议或项目较复杂的，可以由不动产管理部门从专家库中随机抽取几位专家(与当事人有关联的要回避)进行鉴定，以专家组鉴定的成果为最终定论。这样，不动产管理部门专事裁判员一职，以第二者的身份实行监督管理。在这一市场机制中，服务部门受开发商委托进行测量，其成果又受到管理部门的直接监督检查，既能够避免开发商的欺诈行为，也能够避免管理部门直接参与测量而影响测量结果的公正性。
3结束语
房地产涉及千家万户，而房地产测绘是一项技术性和政策性较强的工作。为了保证测绘的精度和成果的唯一性，对于新建房屋，建议在施工放样期间由有关部门和单位到现场验线，然后结合设计图纸的尺寸进行计算；对于房屋面积的描述和表示，也以成果配合设计图纸为好。总之，随着经济活动的日益活跃和频繁，对房地产测绘市场的管理也应该日益规范和完善，充分体现公平公正的原则，为切实保证产权人的合法权益不受损害以及不动产登记的高准确性而不断努力！
论文作者:黄丽梅
论文发表刊物:《防护工程》2017年第5期
论文发表时间:2017/7/12
标签：不动产论文; 房地产论文; 房产论文; 测量论文; 管理部门论文; 成果论文; 房屋论文; 《防护工程》2017年第5期论文;