摘要：市场经济环境下，房地产企业，进行房地产开发的主要动力是利润，而由于房地产项目，开发周期长，资金投入巨大，影响因素众多，想要在越发激烈的市场竞争中站稳脚步，房地产企业就必须做好项目管理工作。作者从项目管理的重要性开始，结合，当前房地产项目管理存在的问题，提出了强化项目管理的有效对策，希望能够为房地产企业，开展项目管理提供一些参考。
关键词：房地产；项目管理；问题；应对策略
前言：最近几年，伴随着经济的持续增长，我国房地产行业呈现出一种前所未有的发展态势，在利润的驱使下，房地产企业的数量越来越多，市场竞争也越发激烈化。而为了规范房地产市场秩序，政府部门加强了对于房地产市场的宏观调控，对于房地产企业而言，想要站稳脚步，获得长远发展，就必须做好房地产项目管理。
1 房地产项目管理重要性
项目管理，指在项目活动开展过程中，利用相应的知识、工具和方法，确保项目能够在限定条件下，达到甚至超出期望值。项目管理的内容，异常丰富，包括：项目成本管理、项目质量管理、项目流程管理、项目交流管理等，其本身具备了普遍性、目的性、独特性、创新性等特性，属于一种系统性科学性的管理活动。
理论上，房地产企业能够自行完成部分项目管理工作，但是无论是在合同管理、技术管理还是经济管理等方面，与专业机构都存在很大差距，因此在很多时候，业主方会找一些专业的工程项目管理企业开展项目管理工作。在实际落实中，项目管理的重要性主要体现在两个方面：一方面，项目管理能够强化管理职能。在当前市场经济环境下，项目法人很难将房地产项目施工中的进度管理、合同管理和成本管理等完全交给监理部门，但是国家相关法律规范要求，工程建设施工必须具备监理方，在这种情况下，想要通过项目管理完成对工程施工的全过程管理，就只能将质量管理工作交给监理机构[1]。而与监理相比，项目管理能够对管理职能进行强化，管理更加全面，也更有利管理目标的实现；另一方面，项目管理能够规范管理措施。每一个企业都具备自身独特的项目管理规范和标准，而且与工程监理不同，项目管理不仅需要强调相应服务的实现，还需要做好项目策划工作，在工程施工环节发挥组织协调等作用，在这种情况下，项目管理部门应该监理相应的管理标准，对管理措施进行规范，将之与企业内部管理机制结合在一起，充分体现企业文化，为企业的稳定发展提供可靠保障。
2 房地产项目管理存在问题
在房地产项目建设不同阶段，项目管理都存在一些问题，影响了管理的有效性，具体来讲，存在于房地产项目管理中的问题主要包括：
2.1决策阶段的问题
当前，许多房地产开发商在房地差决策阶段存在盲目跟风的情况，决策机制存在很大缺陷，没有重视市场调研工作，认为只需要大规模圈地盖房，就可以获取可观利润，因为房价在大方向上始终都处于持续上涨中，市场调研没有很大作用。而实际上，可行性研究是保障房地产项目顺利实施的基础和前提，在确定好项目方案后，才能进行后续的投资建设工作。另外，房地产项目管理的决策机制同样存在一定问题和缺陷，尤其是对于一些中小型房地产开发商而言，管理人员往往不具备相应的房地产管理知识，单纯凭借经验来进行工程决策制定，存在很大盲目性，可能导致房地产项目市场定位模糊，可行性研究的欠缺更是会使得整个房地产项目不够科学，影响其顺利实施[2]。
2.2设计阶段的问题
目前很多房地产开发商都将关注的核心放在项目施工阶段，忽视了设计阶段的投资，导致设计质量偏低，无法达到预期目标。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通常情况下，房地产工程的施工管理集中在质量、进度和成本管理方面，但是很多时候施工企业为了节约成本，对于施工质量往往缺乏足够的重视，在设计方案和设计图纸已经完成的情况下，即便能够开展投资控制，也是建立在已获得投资的基础上，控制力度和控制范围相当有限，这也是许多房地产开发商不重视设计阶段项目管理的原因。在这种情况下，很容易出现设计脱离实际的现象，无法为施工提供有效指导，甚至在施工过程中频繁出现设计变更，严重影响房地产项目的施工进度和施工质量。
2.3实施阶段的问题
房地产项目施工前的项目管理相对简单，只需要依照合同内容就能完成，不过后续的工程分包存在一定问题。很多时候，施工合同并不会对工程配合与接口等问题的处理作出明确详细的规定，很容易导致总承包商与分包商缺乏合作意识，无法对项目建设过程中的配合关系进行明确，影响工程的施工效率[3]。
3 房地产项目管理强化策略
3.1重视可行性研究
之所以房地产项目管理会在决策和设计阶段出现各种各样的问题，一个非常重要的原因是房地产开发商没有做好市场调研工作，缺乏到位的可行性研究。现阶段，房地产市场的竞争越发激烈，开发商想要获得良好的经济效益，需要通过市场调研，掌握最新的市场信息，包括消费者需求、市场饱和度等，同时，重视房地产项目开发可研，在正式进行房地产开发前，需要投入大量的人力物力做好前期，来准备工作，邀请一些专业人士，做好房地产项目技术可行性以及经济合理性等的评估，提出指导意见，促进房地产项目决策水平的提高。
3.2做好设计投资控制
设计阶段消耗的成本在房地产开发中占据的比重很小，但是影响很大，是投资控制的关键环节之一，因此，房地产企业应该及时更新观念和认识，重视设计阶段的投资控制，保证设计质量，这样不仅可以吸引消费者的目光，也可以减少施工阶段的设计变更问题，避免重复施工的现象。在设计环节，开发商应该立足消费者现实需求，做好方案设计，提升设计方案的合理性和有效性，提升项目管理水平。
3.3优化基础及动态管理
房地产开发项目具有独特性，项目管理需要强调与施工企业管理的相互配合，将各种因素考虑在内。例如，在对管理方法进行选择时，必须结合房地产项目的实际情况，避免盲目照搬照抄的行为，项目管理人员需要重视基础管理工作，做好基础资料收集，为项目管理提供信息支持。同时，应该重视动态管理，做好施工过程的全面管控，及时调整施工计划，保证良好的项目管理效果[4]。
4 结语
总而言之，房地产项目部管理与房地产开发商长远稳定发展密切相关，必须得到开发商的高度重视，结合房地产项目的实际情况，找出项目管理中存在的问题，采取切实有效的应对策略来提升项目管理质量和水平，确保项目管理，能够发挥出应有的作用，继而推动我国房地产行业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]李强.项目建设中项目管理的重要性[J].中国高新技术企业，2013，（20）：151-152.
[2]杨杨.浅析房地产项目管理的问题及应对策略[J].科技与企业，2014，（1）：43.
[3]陶福宽，杨轶孔，邹安奎.试析房地产项目管理存在的问题与应对策略[J].商品与质量.建筑与发展，2013，（2）：107-108.
[4]续刚.初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J].企业科技与发展，2016，（4）：132-134.
论文作者:张光宇
论文发表刊物:《基层建设》2018年第10期
论文发表时间:2018/5/31
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