房地产老总畅谈央行新政，本文主要内容关键词为：央行论文,新政论文,老总论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
６月中旬，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，在房地产圈子里引起了剧烈的震动，真可谓“一石激起千层浪”。有人形容此通知就像一把投向房产市场的双刃剑，并称此事为２００３年继“ＳＡＲＳ”之后影响楼市的第二件大事。原因就是该通知明确提出：今后对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的开发和购房贷款（包括二次购房）将适当限制，贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，并严格控制土地储备贷款的发放。由于该政策对“ＳＡＲＳ”之后的楼市影响巨大，各方表现出了不同的反应。其中以开发商方面反映最激烈。为了听取各方的声音，本刊特组织此次论坛，并分别采访了房地产行业知名人士，他们纷纷表达了自己的看法。
房产企业要靠品质生存
谢强（富力城房地产公司总经理）
针对最近央行出台的措施，有消息说国家将限制房地产业的发展，楼市将要萧条。我不同意这种看法。我认为，这个政策是银行为了降低金融风险而必须做的一件事情。它对一些品质比较低的项目可能会有影响，对有实力的地产商负面影响不大。从风险的角度来说，房地产属于不动产，风险性不大。从市场的角度来说，我对市场很有信心，尽管目前市场上有一些不规范经营的行为发生，但这不代表整个市场发展的情况。房地产行业是国民经济支柱行业，可以带动其他许多行业的发展，因此国家不会过度地抑制它的发展。随着房地产市场的规范、完善，未来肯定会走上健康发展的道路。在这种情况下，靠关系拿地，用关系去做市场肯定行不通，未来房地产企业必须依靠品质、品牌生存。
实现有质量的发展
周昆（北京万科企业有限公司副总经理）
本次央行１２１号文件，反映出央行下决心整顿房地产信贷、规范市场、防控风险的姿态。
这几年房地产业进入全面繁荣阶段，供需皆快速增长。但正是全面繁荣，其中会出现被掩盖的不利因素，比如靠商业贷款支持而过于“踊跃”的购置土地造成土地价格的泡沫、部分发展商过于依赖银行贷款（包括开发贷款和流动资金贷款、按揭贷款）、承建商的垫资行为等。此次政策出台，包括土地储备、住房按揭、开发信贷、施工企业贷款等都全面提高标准，应该说反映出政府希望提高增长质量，实现行业良性发展愿望。该政策实施后，将从总量上控制土地购置规模和供应规模，提高对开发企业的资金要求，提升行业集中度，减少消费者的风险，银行也会从控制信贷风险的角度考虑项目的市场前景并倾斜品牌企业。对于万科这样的企业，从长远来讲，是一件好事。但在具体操作方面，我认为有些问题值得注意。例如，需要考虑如突然收紧信贷，部分项目开发资金难以为继，项目停顿对银行、企业、客户都有根本性损失的问题；对老项目如执行老政策平稳过度，则对新项目又显失公平的问题；提高预售标准短期内可能会造成现房涨价、期房新上市速度放慢的问题；高层项目比多低层项目更受影响的问题。
总而言之，我觉得房地产业有其自身的投资回报特点，对于土地购置的资金还是要在优选实力企业的前提下给予信贷支持、并要多发展融资工具。
实施办法应细化
林金成（金网络房地产经纪有限公司副总经理）
央行的政策的出台，引起了很大的反响。我认为，应从三个方面看待这一政策，这一政策的本意是什么，如果执行政策的会带来什么样的影响，现实执行过程中又会造成什么影响。通知出台的目的是为了规避金融风险、挤压市场泡沫，这种考虑是好的。但如果严格执行这一政策，那么会有许多没有实力的开发商被挤出局，市场将会重新洗牌，而且在客观操作上，我认为有些困难，好多概念难以界定或者说比较模糊，比如，适当限制贷款的比例、大户型、高档项目的确定，在这些方面都没有一个统一的标准，全国的标准也不一样，而且这一标准的制定又并非是银行的事。另外，我觉得银行也属于企业，贷款是为了获得利息的收入，那么作为企业，既然想营利，就没有不承担风险的道理。所以我觉得央行政策具体实施手法还应该细化。
有冲击，更是挑战
任志强（北京华远集团董事长）
央行新公布的通知对于刚刚经历过“ＳＡＲＳ”风波的楼市来说，无疑是“雪上加霜”。一个整体的感觉就是，地产的“冬天”终于来临了。此次信贷政策的调整是从防范金融风险出发的，在信贷政策调整中一个核心的重点就是只对中低收入者给以进入商品房市场中的支持。当前，中国的房地产业已成为整体经济运行中的重要一环，并带动着众多的相关行业发展，一旦房地产业出现了波动，重新“洗牌”，必然是造成整体经济运行的波动，这样将不利于国民经济的整体发展。
当然，冬天并不会让所有的植物和动物死亡，梅花就会在冰雪中怒放。有大量的企业不但能生存并且能发展，信贷政策调整有不利于市场的一面，同时会带来优势企业增加市场机会的有利一面，房地产企业将在失去银行融资依托时更多的与资本市场结合，开辟更多的融资渠道来参与市场的竞争，并等待冰消雪化的春天来临。
未来怎样还得看效果
孙宝杰（恒阳华隆房地产有限公司）
这个政策的出台酝酿已久。我认为，政策本身的出发点是非常好的，一方面银行自身需要规避金融风险，另一方面，对开发商来讲起到一个“筛子”的作用，对大的开发商在土地拍卖方面，都是一个很好的作用；对客户来讲，也能够扩大受益群体，减少客户不必要的负担。同时，能加快整个房地产市场的优胜劣汰。但我觉得具体执行的手段和措施不够完善。如果完全按照目前的条文执行，那么执行的力度可能有一些问题，比如说，对第二套房的界定。因此，我认为，政策的效果，还要看实际执行的情况。另外，我觉得文件过多地考虑了风险，没有兼顾到市场的实际情况。总体上来看，银行能够充分认识到房地产信贷风险，是有利于促进房地产信贷的健康发展的，但同时也应该看到，商业银行是以追求利润为目的的，这两者之间应把握一个适当的度。房地产市场中出现的结构性矛盾，不应该主要依靠银行信贷来解决问题，从根本上来看，应通过土地用途管制和供地计划来解决。当前应该进一步出台实施细则，以具有可操作性。目前房地产市场中出现的问题需要综合解决，比如应该加快不动产产权登记及信息化进程，规范房地产评估行为、完善房地产税收调控手段等。此外，我认为，通过提高融资成本和融资门槛的做法来期望住房价格有所回落的设想估计不容乐观。