摘要：施工测绘指的就是房屋建筑工程在施工阶段与运营初期阶段所进行的一项测量工程。在房屋建筑工程施工过程中，工程测量技术是其关键部分，直接对工程的质量问题产生影响并为最终进行房屋权属登记提供法定的基础材料。但是，就我国当前房产测量工作来看，其中仍旧存在很多的问题和不足，普遍存在测量技术不合理、 计量方法不规范等情况，再加之测量技术人员专业技能水平较低，从而导致房产测量结果常常出现偏差，很容易造成房地产商巨大的经济损失。因此，笔者通过结合自身多年的工作经验，具体对房产测量中出现的问题进行研究论述以及对建筑工程中的施工测量工作和房产测量工作进行了简单的探讨。
关键词：施工测绘技术；房产测量问题；分析
房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。时至今日，城市住宅需求更显示了其强劲的张力，其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积均逐年增长。在商品房交易中，业主与开发商之间常常因为面积而发生纠纷。为了加强房地产测绘管理，规范房地产测绘行为，保护广大业主的合法权益，我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》 、 《房产测绘管理办法》及国际标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则。
1 现代测绘技术介绍
1.1 全球卫星定位技术
全球卫星定位技术也就是人们通常说的 GPS 技术。 在工程测量时使用 GPS 技术，可以有效缩短工程测量时间，且操作简单方便。 同时将这项技术利用在测时与测距的过程中，可以大大提高测量工程中抗干扰性能，提高测绘质量和工作效率。伴随着现代社会通讯技术和卫星技术的不断发展，全球卫星定位技术的应用领域在不断扩大，呈现出广阔的发展前景，已经成为一项有效的通用技术了。此外，在利用全球卫星定位基础之上发展起来的实时动态测量技术也逐渐推广，在建筑工程的施工放样工作、 工程测绘以及数字化测图等方面发挥着巨大的作用。
1.2 地理信息技术
地理信息技术也就是通常所说的 GIS 技术，它以计算机的编程为平台，在测绘测量的基础之上，利用数据库技术对相应的数据进行储存与使用。同时地理信息技术属于一种公共地理定位技术，可以对全球空间进行即时分析，有效地管理空间范围内的相关信息。目前，该项技术也在逐渐朝着网络平台化与应用社会化、 系统集成化的方向发展，为实际的工程测绘带来极大的便利。图 1 为组件式 GIS 技术开发一体化集成的房产测绘统的技术路线。
1.3 数字摄影测量技术
在实际的房屋建筑测量工程中，将全球数字摄影测量系统运用到测量中的 3S 集成技术以及全球卫星定位技术、地理信息技术和遥感技术中，可以更加有效地普及和深化数码摄影地形测量技术，将测绘技术朝着更加自动化、 电子化与数字化的方向发展。现今，该技术已经得到了广泛的应用，如水利、 电力、 交通、 规划等领域，其高精度、 高测量的优势，有效底降低了野外作业的工作量，并且在地籍测绘与变形测绘等方面占据着重要的位置。
2 房地产测绘可能出现的问题及减少这些问题的措施
2.1 房地产测绘可能出现的问题
房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有部位的认定和分摊，可能出现的问题较多。 测绘结果一旦出具，将直接进入市场交易，许多问题往往是既成事实后才发现，这样将使房地产测绘单位处于非常不利的境地。这里主要讨论、 分析以下几个方面的问题。
（1）测算成果的精度及唯一性问题。 这包含两个方面的原因，一是测量误差是不可避免的，二是测量对象的特征点往往不明确。
（2）对共有部位及如何分摊的认定有时存在明显的人为因素。 诸如共有特征不明显、 分摊关系不正确、 把应分摊到住宅的共有部分均分到商业与住宅中等。
（3）测绘成果的描述和表示不是很直观。 测绘成果的描述和表示偏于专业化，有不少用户老百姓不一定能全看懂，等老百姓发现有问题，购房已成事实，不能做到 “防患于未然” 。
2.2 减少可能出现问题的措施
参考兄弟城市的先进经验及自身的实践，并从社会及市场角度方面出发，下面对如何减少房屋面积测绘的问题提出几点看法。
（1）测算成果的精度及唯一性问题
房屋面积测绘首先要计算的是套内建筑面积与共有部位面积，其实质都是房屋轴线的围合面积，套内或者共有部位的面积精度，取决于轴线长度或者围合边长的测量精度。目前，全国在房屋面积测绘实施上有两种做法：
①是现场直接测量边长、 进行计算；
②是现场核实建筑施工平面图（简称施工图），确认建成房屋与施工图一致后，从施工图上取值计算。
第一种做法精度较低并且无法做到测绘成果的唯一性，因为房屋建成后，轴线隐含在墙内，成了一条看不见，摸不到的理论上轴线。实地测量受到墙体的厚度、 厚度均匀度、 装饰板块的影响，而且这种影响是非系统性的，它大大抵消了高精度测绘仪器的优势。 由于测量特征点的标志不明确，其对测量边长的影响大致在 0.2cm —0.5cm，造成现场测绘同一套房屋，每次结果都不一样。
对于新建房屋来说，第二种方法精度高、 问题少。 因为房屋在施工放线时，地势平坦，通视条件好，干扰因素少，放线精度完全可以保证。所以，采用施工图轴线长度计算房屋面积高于现场测量的精度。这要求在施工验线时，必须要有房管部门和具备房产测绘资质的机构到场参加。采用第二种做法，因为数据来自设计图纸，它保证了结果的唯一性。另外，从图纸取值计算出的面积，易于社会接受，结果是透明的，凡具备一定数学知识的人，可以验算。从根本上消除部分购房人对成果真实性的怀疑。
因为 《规范》 中没有规定不可以从设计图纸取值测绘房屋面积，所以实践中这种做法在逐步增多。当然，对于已建成的房屋，其面积测绘只能采取第一种做法。 这要求首先要用足够的精度来进行长度的测量，其次是结合设计图纸和现场情况正确、 合理地估计墙体厚度。
（2）对共有部位及如何分摊的认定
对共有部位及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有?其位置在哪及面积多少? 是否应该进行分摊? 向哪些套内分摊? 分摊依据是否充分等因素，另外，是根据设计意图来认定?还是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊?
在实践中，经常发生这样的情况，例如，某楼设计有一附属用房，应属于共有部位，但在测绘时该附属用房既未砌墙又未安装设备，是否承认其存在?如果不承认其存在，测绘结果出具后，开发商可开始售房，而在某一日开发商将设备施工安装到位，并要求分摊，其要求是合理的，因为有设计依据，但测绘结果已产生效力如何更改? 如果承认其存在，按施工图标示的位置、 面积、 使用关系作了分摊，但若干年后施工安装仍不到位，如何处理?
房屋施工平面图是经审图程序确定的，是房屋施工的依据，应具有法律效力。房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合 《规范》 的分摊关系，再根据这种关系计算不同套内部位应承担的共有部位面积。
如果是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊，显然是在改变设计，这超越了测绘的职能，而按设计意图进行认定，测绘依据则是充分的，如果施工不到位，责任不在测绘而在施工。 所以，遵从设计意图应是房产面积测绘的准则，在共有部位认定上可有效地减少有关的争议。顺便指出，《规范》 或各地方的 “实施细则” 对共有面积和应分摊面积也要有明确的定义，并随着事物的发展及时进行补充和修订，使房产管理和测绘部门有章可循。
（3）测绘成果的描述和表示
房屋面积测绘部门应向委托人出具测绘结果，采有何种形式，《规范》 没有规定，但一般说来要使大多数人都能明了。目前基本上是采用CAD 出图加数据说明，从一些地方的实践来看，其效果不是很好，购房人对测绘部门的出图与数据说明半信半疑，异议很多，难作解释，有时还被告上过法庭。 有的地方是将施工图复印缩小后附在测绘结果中，将各套房屋勾红，共有部位盖 “共有” 红印，图上尺寸可见，很直观，业主的异议明显下降，即使有异议我们在施工图上作解释，基本满意。
3 施工测绘技术在房屋建筑中的应用
目前，我国现代城市化建设中高层建筑占绝大部分，这就促使在实际房屋建筑测量工程中，必须设计合理的测量方案、 准确可靠的测量数据以及专业水准的测量人员，以保证建筑工程的精度与质量，同时也为工程完工后的权属登记提供数字基础。下文就以一个工程实例来具体介绍在施工测绘技术在房屋建筑工程中的应用。
3.1 工程概况
某房屋建筑的高为 41.23m，建筑面积为 20142m 2，建筑物的外形呈现出 “一” 字形，基底的标高为-12.8m。
3.2 测量前的准备工作
测量人员在测量前首先要熟悉并且校准施工图的结构尺寸、 轴线尺寸、 每层相关部位的标高变化及其几者之间的相互关系；其次，测量人员对照总设计图，进行现场勘查工作，并校测出建筑用地的红线桩点、 高程、 坐标及其相邻建筑区之间的关系；最后，测量人员准备相关的测量仪器，如光学经纬仪和自动安平水准仪，仪器在使用前必须经过严格的鉴定，以保证测量数据的准确性。
3.3 关于建筑物的定位放线
验线人员首先要对本工程在土方开挖施工时所建立的高程控制线和定位放线进行较为严格的复审，并且做好相关记录，合格后上报给工程监理查验；其次，根据工程的定位与高程，建立好工程的相对高程控制网与轴线控制网。其中，轴线控制桩点按照流水段的方式划分，并采用借线法进行测量，在主体施工的时候，就依据这一桩点进行复核。而经纬仪的观测采用的是正倒镜以取中定点的方式，并用往返闭合的方法进行测量，在测量中的误差允许在 0~1.5mm 之内，进行距离丈量的时候，用拉力50N 的钢尺进行往返丈量一次，并在结果中加入尺寸、 温度和倾斜等改正数。按照规定本工程的布网精度是 2 级，因此在测角中的误差是±12，且边长相对差可以是 1/15000；最后，验线人员在轴线控制网和高程控制网都建立以后，进行相关数据的复核，检查合格以后就将数据上报给工程监理进行检查。
3.4 基础施工测量
①在进入施工现场之后，利用悬挂钢尺的方法来进行传递，将相对标高反至基坑的侧壁上，并设置标高控制桩，间距在 3~5m 之间，在后面施工中的清底、 垫层等工作都按照这一控制桩进行控制，其中高程的传递允许出现-10~10m 之间。
②在施工垫层之前，要根据之前设置的基坑轴线控制桩在两侧挂上小线，利用线标坐标的方式将各轴线点吊道基坑底部，对其全长进行复核，并将垫层外边线、 集水坑边坡线与消防水线标志出来。
③对垫层进行测量，在放线之前，要校测其轴线控制网，利用经纬仪在坑边轴线桩上进行投测点投测。在投测结束后，又将经纬仪放在垫层上，用大钢尺利用往返测量的形式对闭合尺寸进行往返丈量。在这一步，要将桩边线、 洞口线和集水坑的位置线等标出，其中各轴线点必须返至底板的防水墙上，若出现重点部位就用标红△的方式突出。
④对顶板进行测量放线的方法和测量垫层的方法基本相同，唯一不同的就是增加了柱边与墙边的控制线，而电梯井与楼梯间的控制线也要标出，从而确保框架柱、 井、 墙等的准确位置。
⑤最后，对地下室工程控制方面，在柱和墙进行合模后，用水准仪测出临时高程控制点，为打混凝土找平做好依据。模板铺完后，抄测模板的平整度。
3.5 主体施工测量
①因为在主体施工之前，地下室的顶板已完成封顶，所以，就必须对建筑物的控制网线进行全面的检测，在合格后方可进行建筑物的首层定位放线。
②运用事先对建筑物四周与中间轴线控制桩已有的测量，利用经纬仪在首层投测出相关轴线，并用钢尺对其尺寸进行复核。同时，按照轴线将桩边线、 楼梯间等的控制线标出。
③对楼层的竖向与高程进行相关的投测，并做好记录。
3.6 装饰施工测量
对建筑物墙外的装饰物进行测量，主要是根据结构柱上的相关轴线，按照设计图纸的尺寸进行。
3.7 房产测绘
所谓房产测绘，既是根据前述施工测量数据，参照 《中华人民共和国房产测量规范》，对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘制成图，取得测量成果（其中包括房屋分幅平面图、 房屋分丘平面图、 房屋分层分户平面图）。
房产测量其实与工程测量并无多大区别，但又有别于工程测量，因为经过统计整理过的房产测量成果和地籍测绘成果结合，可以派生出很多不可多得的资料，而这一系列的基础数据为房地产的行政管理、 产权产籍管理、 开发管理、 房产交易、 拆迁管理、 评估、 征税、 商品房销售等提供了重要依据，同时也为城镇规划、 市政工程、 公用事来、 地下管网、 社会治安、 文教卫生、 通讯等提供基础资料和有关信息。
4 总 结
为认真贯彻《中国人民共和国测绘法》，加强测绘行政主管部门对房产测绘市场的监督管理，规范房产测绘行为，保证房产测绘质量。房地产测量工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，才能在质量、效率等各方面有所提高，测量队伍会由于成果的高质量、高精度，扩大其知名度，提高其竞争力，同时也能为社会做出更大的贡献。
参考文献：
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[5]赵保萍，张伟浅.议房产面积测绘法律纠纷[J].测绘与空间地理信息，2008.4.
[6]《工程测量规范》（GB50026-93）.
[7]《城市测量规范》（CJJ8-99）.
论文作者:黄树斌
论文发表刊物:《基层建设》2016年9期
论文发表时间:2016/8/1
标签：测量论文; 轴线论文; 房屋论文; 面积论文; 房产论文; 技术论文; 工程论文; 《基层建设》2016年9期论文;