摘要：我国经济发展水平的提升，极大的促进了房地产行业的发展。而在房地产开发项目中，在土地出让类型合同性质方面，一直存在着比较多的难点问题需要探讨。鉴于此，在本文中，主要从国有土地的使用权出让合同以及土地有偿使用制度两大方面来对房地产开发项目土地出让前置条件的合理性进行了研究与探讨，仅供参考。
关键词：房地产开发；土地出让；前置条件；合理性
1.引言
针对于房地产开发用地情况看来，在开发的过程当中，其所采取的基本模式如图1。想要了解城市土地的具体来源，一般都需要由国有土地与集体土地这两方面着手。城市土地一般都会采取划拨或者出让的方式来进行房地产用地处置，从而再让其做出更为良好的处理，在这一过程当中，其主要囊括了收回、处理等在内的四个方面，在房地产开发这一方面，土地储备的取得模式如下图2。基于房地产开发用地这一方面，国内外诸多学者在政府管制这一方面所表达出来的看法仍然存在极大的差异。甚至于有些学者觉得，利用政府管制这一种手段能够很好的将市场不足这一难题予以解决，从而推动市场效率得以提升，这显然是一次不错的措施，整个居住条件的舒适度也会由此提升，房产价值也能够得到最大程度的突显。当然，一部分学者也表达了自己的看法，政府主要是占第二位，这一点必须要与以摆正，不可逾矩。毕竟如果对房地产开发用地进行过多干预，在一定程度之上会促进房价的提高。所以，当政策被决定下来之后，其实这也直接展现出了某一观点的倾斜，与此同时，政策会直接影响房地产的实际发展情况。由此可见，针对于房地产开发项目土地来进行研究，意义非凡。
2.国有土地使用权出让合同的性质是行政合同
事实上，基于土地出让合同的实际性质其实到现在都并没有一个准确的定性，甚至于在政府的立法机构当中，对此的阐述也是一片含糊。第一次提及这一概念位民用合同的文件是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，尽管这已经在社会当中施行下去，但是仍然存在不少单位将其视作为行政合同。举例而言，湖南省在2008年10月1日这一天专门推出了《湖南省行政程序规定》，山东省在2012年的时候也还真正实施了《山东省行政程序规定》等。到了2014年的11月份，全国人大常委还专门针对于《行政诉讼法修正案》做出了具体的定性。然而因为其中还是没有针对性的将土地出让协议提出，所以还是要做出进一步的讨论。
在2015年的时候，我国在行政诉讼法当中已经做出了明确且具体的论断。行政诉法也做出了明确的解释，每一项行政主体与行政对象都必须要予以明确下来，都是应该按照法律来执行，其主要包含了行政诉讼法规定的一系列行政协议。由此可知，行政协议是一项十分重要的补充条件，其能够很好的促进行政主体的完善与升级，并将行政对象的双方权利义务予以明确。尽管就当前的实际情况看来，其具备土地出让合同的这一性质，但是在法律和司法当中却并没有对此做出更加清晰的界定。在开展法律实践的这一过程当中，双方还基于一项征用土地补偿安置协议进行了处置，基于我国的行政法情况看来，这已然是一项行政协议。土地出让协议当中其主要是包含了经济损失的核算与补偿等在内的多个方面。在符合规划的这一前提条件之下，还应该对于项目建设用地予以合理化使用，从而保证国计民生工程的顺利推进。
3.土地使用权的有偿使用制度是所有权在物权法意义的创设
现如今，我国的经济体制已然进入了改革这一阶段，也正是在这种情况之下，我国土地使用权的使用制度也正式出台，其具备极为强烈的中国特色。在我国还没没有进入到改革开放时期之前，我国一直都是坚持着计划经济体制，城市国有土地还是应该做出专业化的分析与说明。然而，当前的这一种行政划拨制度还是无法直接将外商的需要予以满足，由此可见，在进入到改革开放阶段之后，为了能够获得更多的外资，我国还专门推出了《中外合资经营企业法》这一法则，场地使用权也正式在市场当中流动起来。然而，伴随着改革开放的持续不断深化，企业在生产经营的这一过程当中还应该要将土地权力予以巩固。国务院在1987年的11月份的时候就开始在上海、天津等地纷纷开始试点工作。在这一过程当中，还应该坚持将土地所有权与使用权完全分离，采取不同的方式来让土地使用权拍卖出去，除此之外，这一土地使用权还能够执行后续的转让、出租等诸多方式。
4.解决问题的建议
基于当前的房地产开发土地出让这一方面（行政主体）情况看来，其内部存在一定的问题，此篇论文主要是从政府、市场等方面提出针对性的意见与建议。
4.1对于提高房地产开发用地的政府管制效率的建议
为了能够将管制制度不断予以完善，我们应该针对于当前的实际情况来做出切实的研究。针对于当前的房地产开发用地情况看来，其主要是从管制这一方面着手，土地本身就是一种国有资产，为了能够实现国有资产的保值与增值，不管是对于城市、县城还是建制镇等，只要是使用土地就必须要予以管制，从而做出适量的调整。政府应该从自我开始着手，转变自身的生产动机，从而将以往的“不作为”变成为“有作为”，土地资产经营公司的职能也能够得到规范化、制度化的划分。
4.2完善房地产开发企业市场准入和退出制度的政策建议
在如今这一经济体制改革的环境之下，在进行房地产开发的这一过程当中，还应该专门加快土地的流转，从而促进我国国民居住环境的不断升级。现如今，房地产行业得到了十分迅速的发展，越来越多的企业开始出现在大众的眼前。由此可见，国家必须要出台一系列相应的法律与法规，从而真正让相关准入制度予以确认，并真正构建起一个更加健全、严格的市场准入、退出机制。在当前这一房地产市场情况之下，还是应该将宏观政策作为指导依据，特别是对于如今我国的房地产情况看来，一般企业规模都比较小，整体也保持着较为集中的状态。换句话而言，构建一个市场化、法制化的房地产开发行业才是当下要务。如果无法做到这一点，房地产开发企业的市场结构无法被予以确认，整体竞争也会出现一种失衡状态。所以，我国政府机构必须要从自身开始做起，加强对于房地产行业的管控：将市场准入门槛予以提高，推进项目准入机制的健全与完善；对于高耗能、高排放等项目直接摒除。针对于房地产开发企业资格准入与退出的动态资质予以管理，从而构建起一个完善的考评机制，在这种情况之下也能够实现自我管理。
4.3完善房地产开发用地使用制度的政策建议
基于当前房地产开发用地的使用情况看来，其必然会存在一些问题，具体解释措施如下：第一，针对于当前的实际土地使用制度看来，只有不断推进改革措施，从而获得更多的房地产开发的增益，并直接分给被拆迁人；第二，针对于土地行政的管制不断予以强化，通过动用行政的这一种权力方式来对迁关系当事人的合法利益予以维护，从而确保整个关系合法化。一般而言，其应该要从明确政府角色定位、完善权利保障机制等方面来进行。
5.结语
此篇论文在了解房地产发展现状之后，还应该针对于国有土地使用权出让合同的属性问题予以优化与升级，从而能够针对于房地产开发项目土地出让这一方面做出一定的努力。
参考文献：
[1]刘昕，王英伟.房地产开发项目选址的合理性分析[J].农业与技术，2013（2）.
[2]高复平.土地使用权的物权法定位[J].北方法学，2010（04）．
[3]王达.“三旧改造”土地出让附加条件的合法性和可行性[J].中国房地产，2014（3）.
论文作者:黄寿逸
论文发表刊物:《防护工程》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/28
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