武汉市房产测绘中心 湖北省武汉市 430015
摘要：房产管理工作的一个重要组成部分是房屋所有权管理工作，房屋所有权在有关部门的登记会受到房产面积测绘结果的影响，因为房产测绘结果会影响后期房屋所有权的评估与审计工作的精准性，若想要提高房产管理工作的高效化与程序化，还得从做好房产测绘工作抓起。近年来，随着住房制度改革的深入，商品房交易数量急剧增加，新建住房的利用率也在逐年变化，因此急需出台相关房产管理的法律法规，而房屋测绘在一定程度上保障了消费者权益，推动了房产管理工作。
关键词：房产测绘；房产管理
引言：随着主义市场经济的蓬勃发展，国民经济水平得到长足发展，我国的房地产业也越发红火，近年来的房地产交易数量也日益增加。国民维权意识在这期间得到增强，在完成房地产交易后，收房时会劳务派遣专业人士进行房产面积测绘，因为房产测绘面积的准确性关乎自身利益。在房产管理时，针对房产进行测绘可从基础上确保房产管理数据来源的科学性，是房产管理过程中与实物接触的唯一部分，因此做好房产测绘工作，具有十分重要的现实意义。
1 房产测绘在房产管理中的作用
1.1 提供法律依据与凭证
房产面积测绘的最终结果关系广大业主们的切身利益，若发生房产实测面积与房产证面积不符时，房产面积测绘结果将是业主保障自身利益的法律依据，因此在进行房产面积测绘中需重点关注面积测绘的准确性、面积计算方式的科学性。房屋所有权证与土地使用权证的重要面积数据是以房产面积测绘的实际面积为主，科学准确有效的房产面积测绘也将为房屋所有权、土地使用权证的相关纠纷问题提供证据。
1.2 推进房屋管理与规划
利用房屋面积测绘技术，针对每分区的建筑进行面积测绘，并记录形成档案，以便为日后的房产管理与房屋建设规划工作提供有力依据。从根本上提高土地利用率，更加高效和长远地运用土地资源，有计划地进行旧城拆迁新建或改造工程，为新发展地区的规划计划的制定提供依据。总而言之，房屋测绘数据是城乡房地产管理与城乡规划研究的基础数据，它的作用可见一斑。之所以房产测绘对房产管理能够产生如此巨大的影响，是因为房产测绘过程中提供了房屋真实、有效的相关图纸资料与数据库，不仅对私有商品房的房屋管理意义重大，也能为政府有关部门提供反映最新的城乡居民房屋及土地使用现状与变化状况的基础数据。依据房产测量数据，相关房产管理部门可依法对违章乱建的建筑物进行拆除，形成动态的房屋管理与监测系统。
1.3 在经济管理上的作用
房屋面积测绘工作开始前，测绘人员需根据施工平面图进行测绘方案的确定，因此房产测绘工作能够为房产管理提供大量的图纸与有效数据，这些图纸与数据能够十分准确地反映城乡房屋土地使用现状与近年来的变化，更有利于房屋管理部门与规划部门了解掌握房产分布状况与房产面积。利用Excel表将房产测绘的各项数据录入形成电子档数据，建立各地区房产测绘数据库，将记录数据的Excel表导入数据库，便于日后各部门与各地区查看。通过对房屋数量与比重进行记录与分析，能够为房产管理工作提供最好有力的依据。
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2 房产测绘行业存在的问题
房产测绘市场在国家政策放开后，出现了大量的房产测绘公司，但房产测绘业务量趋于恒定，导致整个房产测绘市场处于“僧多粥少”的窘境，部分测绘公司为承接业务，不惜成本地降低测绘定价，恶意竞争的降价模式严重影响了房产测绘市场的平衡。多地房产测绘市场并没有专门的监管部门，当测绘数据出现争执，由于缺乏第三方鉴别，购房者的利益根本无法保障，而且测绘工作的质量也难以保证。测绘行业的面积测绘执行标准不一，且近年来大量异型、新型建筑拔地而起，测绘工作的内容也将更为复杂，旧国标在现在的实际测绘工作中并无实际指导意义，反而会引起多方冲突，例如对特定空间的认定、共有面积的确定、分摊面积的处理，不同测绘机构使用不同的计算方法，得出的结果往往会有差异。
3 提升房产测绘在房产管理中的作用
3.1 完善测绘计算标准
房产测绘的计算标准应结合新的施工工艺、新的建筑设计标准与测绘新技术的要求，在开展房产测绘过程中，进一步完善面积测绘计算的标准是每一位测量师的义务与责任，这一过程使得测量计算方法更具操作性，并有力解决房产测绘工作中遇到的问题。例如内墙面抹灰厚度所占的建筑面积，在进行房产测绘面积计算时也要进行计算；阳台的计算规则依据阳台类型各有不同，封闭阳台按照房产测绘实际面积计算建筑面积，敞开式阳台按照房产测绘实际面积的一半计算建筑面积，无顶盖阳台与隔层阳台不计算面积；半悬挑半凹陷阳台，悬挑部分按照其底板测绘面积的一半进行计算，凹陷阳台部分按其净面积的一半进行计算。
3.2 利用房产基础图进行房产测绘
房产基础图的测绘是房产测绘工作的开始，也是其中最为重要的部分，该过程的测绘需利用城市地理信息系统的相关数据进行。以房产基础图为依据进行房产测绘，可极大程度地加快房产测绘工作速度，进而降低测绘时间与测绘成本，使得测绘人员能够将更多的精力投入到城市基础图的测量与绘制工作中。在进行城市基础图的绘制过程中，需要政府相关主导部门充分发挥领导能力，将房产管理部门、土地管理部门、市政管理部门、交通管理部门等几大部门联合起来，共同承担城市基础图的绘制工作，一方面可降低政府相关财政资金的支出，避免资金的充分使用，另一方面避免测绘工作的重复进行，保证房产测绘数据的一致性与唯一性。
4 结语
城镇化进程的加快与住房改革的深入，房地产行业也将愈加规范，尤其是关乎广大业主自身利益的房产面积测绘，房产测绘行业也将迎来自己的发展机遇与新的挑战，市场对于房产面积测绘从业人员与计算标准体系提出了新要求。只有确保房屋测绘基础数据的准确性，才能进一步保证房产管理工作的科学有效，因此要求测绘人员需根据相关计算标准及房屋测量方法进行房产测绘工作为房屋管理提供更为准确的数据，从而促进房屋管理工作的顺利开展。
参考文献：
［1］杨风雷，王京伟.浅议房产测量在房产管理中的作用及其今后发展［C］//华东六省一市测绘学会第十一次学术交流会论文集，2009.
［2］许捷，刘云，申娟娟.房屋测量常见问题及解决方式探讨［J］．现代测绘，2014，（04）：62－63.
［3］鲁燕青.浅议房产测量在房产管理中的作用［J］．科技创新与应用，2014，（11）：75－76.
论文作者:谢忱,张森
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第18期
论文发表时间:2019/6/26
标签：房产论文; 面积论文; 房屋论文; 数据论文; 工作论文; 阳台论文; 基础论文; 《建筑模拟》2019年第18期论文;