加快培育不动产资本市场推进住宅业成长为新经济增长点，本文主要内容关键词为：增长点论文,不动产论文,资本市场论文,新经济论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
不动产业和金融业是第三产业中紧密相关的支柱产业，对国民经济的发展具有至关重要的作用。在世纪之交，中国经济发展和改革的进程，已将不动产业发展和金融创新置于发展与改革的重大内容之列。在市场经济框架构造中，迫切要求建立一个与市场经济体制相适应的住宅制度和金融体制。在经济发展过程中，要促进不动产业和金融业尽快成长为发达的、独立的产业部门，成为中国经济结构转换与高级化的主导产业，从而带动中国经济发展与改革向更高层次推进。
住宅与非住宅物业是相辅相成的，住宅业是不动产业的重要组成部分。推进住宅业的持续发展，对稳定和带动经济增长能产生直接效应。这是因为住宅产品价值量大、能保值升值、需求价格弹性小而需求收入弹性大，随着人们收入水平的提高，住宅的市场需求将大量增长，住宅更容易成为消费热点和投资热点。同时，不动产业与其他产业的关联效应强，住宅业的成长能带动大量相关产业的增长，住宅业具有发展成为新经济增长点的内在特征。
由于住宅等不动产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得不动产投资金额巨大，资产流动性差，容易引起不动产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而不动产业的发展与不动产金融业的成长息息相关，没有不动产金融的支撑难以发展起一个发达的不动产业，没有不动产业的发展则制约了不动产金融以及整个金融业的拓展空间。而且，不动产金融工具是投资大众参与不动产投资的重要途径。发达国家不动产在国民经济中处于重要地位，不动产是一笔巨大的财富，不动产资本市场亦十分发达。长期以来，我国不动产业一直面临资金紧缺、金融滞后的困境，严重制约了不动产业的发展，而阻碍了金融业的大发展。不动产资本市场发展不充分，使投资大众失去了重要的投资机会，并造成了不动产投资资金严重不足。根据我国目前所处的经济发展阶段和国际经验，不动产业将逐步发展成为国民经济的支柱产业。现阶段，在我国短缺经济基本结束、人均国民收入快速增长和消费需求结构正在发生升级的条件下，住宅业的发展空间很大。从中国住宅市场的发展趋势来看，住宅业完全有条件发展成为新的经济增长点，关键是要加快住宅制度的市场化改革和促进不动产资本市场发育。
近年来，我国城镇住宅制度改革已经破题，住宅市场化的进程加快，住宅金融机制在住宅市场运行中的功能亦日趋增强。但从更深层次考察，由于不动产资本市场并未得到更充分的发育，不动产证券化程度很低，钳制了住宅以及整个不动产市场的运行，限制了不动产证券的投资机会，阻碍了住宅以及整个不动产业的发展。这是在住宅市场化开始取得突破的情况下，住宅业以及整个不动产业发展的真正难点。因此，要把住宅业培育成为新的经济增长点，在进一步深化城镇住宅制度改革的同时，关键是要促进不动产资本市场的发育。
二、我国住宅业发展前景分析
目前，我国经济发展处于工业化城市化中后期，国民经济快速增长，人均收入水平迅速提高，消费需求结构正在发生升级。这一经济发展阶段是住宅业发展的极好时期，城市居民的住宅需求将成为继耐用消费制成品需求热以后的新消费热点和投资热点，而今后人口城市化的快速发展则对住宅业的增长产生持久的动力。因此，在我国现阶段住宅业成长为新一轮消费热点和新经济增长点的社会经济条件已经基本具备，住宅业发展的前景十分看好。
首先，从不动产业与整个国民经济发展的关系来看，住宅业具备培育为新经济增长点的产业特点。不动产业是国民经济中的基础产业，并在经济发展中逐步成长为支柱产业，不动产业的发展可以有效地带动相关产业的增长。（1 ）不动产业发展所形成的不动产财富是国民经济发展的基础，也是人们提高消费水平和生活质量的重要物质条件。如在美国，80年代末期73.2%的有形资产是不动产。在英国，不动产价值占其总财富的2/3。没有雄厚的不动产财富做支撑，不可能形成强大的国民经济实力。（2）不动产业与相关产业的产业链长，关联度高。 不动产业涉及建材、交通、能源、冶金、轻工、化工、电子、通讯、机械等50多个行业的2000多个品种。根据日本、美国等国家的经验数据显示，不动产业每增加1个单位的生产值，带动其他相关产业增加1.5～2 个单位的生产值。不动产消费需求的变化，直接刺激其他相关产业消费需求的变化。（3）不动产业发展对经济增长的贡献份额大， 在发达经济中已普遍成为国民经济的支柱产业。从不动产业在GDP 中所占的比重来看，1988年日本达到10.4%，1990年香港为20.6%，1993年台湾为10%，美国为10%～15%。而在中国这一指标值很低，预计2000年可达到3.5%，2010年达到5%，2020年真正成长为支柱产业，达到10%左右。 可见，在未来20年中国经济增长过程中，不动产业发展将对经济增长作出巨大贡献。
其次，根据住宅潜在需求分析，住宅业的发展空间十分广阔。 （1）我国正处于人口城市化的快速发展时期，城市人口在总人口中的比重将迅速上升，1996年城市人口在总人口中的比重为29.4%，城市人口为3.6亿人，到2020年城市人口在总人口中的比重将达60%， 考虑到总人口变化的因素，城市人口将达9亿人左右， 城市人口的大幅度增加将产生相应的住宅需求。考虑到人均居住面积的不断扩大，住宅需求则成多倍增长。如1993年中国台湾人均住宅建筑面积已达26.4平方米，而中国大陆570个城市人均住宅建筑面积约10平方米， 可见住宅潜在需求空间很大。（2）从消费需求结构变化的规律来看， 我国城镇居民家用电器类产品消费需求已得到比较充分的满足，消费热点正逐步转向住宅、轿车等商品，而对住宅的收入需求弹性更大。住宅价值量大，能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高，发达国家和地区达到20%左右。而我国仅7%左右， 随着收入水平的进一步提高，人们将会把更多的支出用于住宅消费。（3 ）私人投资需求能力的增强将对不动产业的长期发展产生强大的支持。在美国，私人投资的50%用于不动产投资。我国私人储蓄存款不断增加，私人投资能力日趋增强，势必对不动产投资产生更大的需求。
第三，我国住宅供给能力不断增强，将为住宅业的发展提供充分的物质保障。进入90年代中后期，我国短缺经济基本结束，产品市场整体上已成为买方市场，经济供给水平大大提高，住宅供给能力也已经相当强。如表所示，近年来我国不动产投资和固定资产投资能力较强，不动产投资占GDP的比值在5%左右。由于我国处于经济高速增长阶段，在未来较长时期内住宅投资能保持在较高水平上，从而形成足够的住宅供给能力。
GDP、固定资产投资、不动产投资增长
年份GDP增长(%) 固定资产投资增长(%)
1991 9.2 23.9
1992 14.244.4
1993 13.561.8
1994 12.630.4
1995 10.517.5
1996
9.614.8
不动产投资增长(%) 不动产投资占GDP的比值(%)
32.4 /
117.4 /
165.03.83
42.25.48
23.35.37
2.14.69
资料来源：《中国统计年鉴1997》等，中国统计出版社，1997年版。
由此可见，我国住宅业的发展空间巨大，将对未来长期经济增长产生重要的支撑。把住宅业培育为新一轮消费热点和新经济增长点，符合消费需求结构转变和产业结构升级的走势，是我国现阶段经济发展的现实选择，也是住宅业本身的特点决定的。
三、住宅资本市场的实证分析
在住宅制度市场化改革开始取得突破的情况下，住宅资本市场的发育对住宅业的发展至关重要。在住宅制度改革的过程中，住宅资本市场正在成长，并在住宅业的发展中发挥着日益重要的作用。目前，我国住宅资本市场的发展状况可以大致概括为以下几点：
1.参与住宅资本市场运行的金融机构不断增加，市场主体日趋成熟。我国在80年代中期，真正开展不动产金融业务，而不动产资本市场则是进入90年代以后萌生的。目前，开办个人住宅抵押贷款业务的金融机构包括四大国有商业银行、股份制商业银行、 烟台住宅储蓄银行（1987）、蚌埠住宅储蓄银行（1988）、 住宅信用合作社和部分外资银行等。由于越来越多的不动产发展商成为上市公司，更多的机构投资者和个人股东已成为不动产资本市场的市场主体。而近年来住宅市场的发展，使更多的个人投资者成为住宅资本市场的市场主体。
2.通过推行住宅公积金和发行股票筹集住宅资本，而商业性住宅信贷也得到相应发展。1981年上海市借鉴新加坡的公积金制度，在住宅改革方案中提出推行公积金制度，建立住宅公积金管理中心，统一管理和营运住宅公积金，而具体操作性业务委托商业银行办理。这种个人和工作单位提交公积金的强制储蓄模式正在全国城镇推广，并逐步规范化、制度化、住宅公积金用于个人购买、自建和大修住宅。据统计，1996年全国城镇归集住宅公积金达383亿元，目前累计已超达800亿元。而近年来我国股票市场的迅速发展和日趋完善，为不动产资本市场的成长和发育提供了更便利的市场条件。同时，商业性住宅信贷发展较快，通过吸收不动产发展商企业存款和个人住宅储蓄存款以筹集住宅资本，向不动产发展商提供不动产开发贷款和发放个人住宅抵押贷款。商业性住宅贷款正由以向不动产发展商发放贷款为主逐步转变为向不动产发展商提供贷款与发放个人住宅抵押贷款并重。此外，海外直接投资已对不动产投资形成重要的支持。
3.住宅资本市场的制度与法规建设逐步走向规范化。近年来国家陆续颁布了与不动产资本市场相关的各种法律法规，使住宅资本市场的发展开始进入制度化、规范化的新阶段。
但是，从把住宅业培育为新一轮消费热点和新经济增长点的角度来看，住宅资本市场发育的程度还很低，钳制了住宅以及整个不动产市场的运行，不能适应住宅业的发展。而且，我国住宅资本市场的发展严重滞后于整个资本市场的发展。
1.住宅金融体制不完善。现行的不动产金融体制，不能适应不动产资金运转的特殊性，不动产金融的功能不强。在住宅金融领域，国有商业银行和股份制商业银行的功能并未得到充分发挥，不动产信托机构未得到发展，不动产合作性金融组织和政策性金融组织缺乏，不能形成不动产资金来源的多样化和不动产资本市场的适度竞争。
2.住宅金融工具单一，交易规模小，不动产证券化程度低。在市场经济条件下，住宅资本的筹措渠道广阔，如住宅储蓄存款、住宅资本的筹措渠道广阔，如住宅储蓄存款、住宅基金、股票、抵押债券等。但我国住宅筹资工具仍很单一，住宅抵押债券和住宅投资基金等金融工具缺乏，筹资渠道不畅，以及市场机制不健全，影响了住宅信贷资本的供给，进而使住宅金融部门缺乏强有力的资本支持，住宅按揭信贷资金严重不足。住宅按揭贷款期限短，我国住宅按揭贷款期限一般为5年，规定的最长期限仅为20年，而国际上通常达30—50年。住宅按揭贷款额度小，全国各地银行规定的最高贷款的额度为70%，但购房者得到的实际贷款额度不超过40%，而在国际上一般可达60～70%，最高达90%，以至100%。住宅按揭贷款利率设计不合理， 不利于住宅按揭贷款业务的发展。我国个人住宅抵押贷款规模小，住宅贷款占国家银行贷款总额的比例仅约4%，而香港达30%左右。 美国个人住宅抵押贷款占商业银行贷款总额的20%～40%。由于不动产金融工具单一且交易清淡，不动产证券化程度极低，使不动产投资和住宅抵押贷款的流动性风险很高。而在经济发达国家和地区不动产证券化程度较高，可以有效地规避不动产投资和住宅按揭贷款的流动性风险及其他风险。以美国为例， 1991年第2季度统计，仅抵押债券总额高达3.39万亿美元，不动产证券化程度很高。
3.缺乏完整的住宅资本市场体系，使住宅资本市场存在结构和功能障碍。一个完整的住宅资本市场，除了可以利用全国统一的股票市场和债券市场来筹资外，还包括住宅抵押一级市场、住宅抵押二级市场，以及活跃的不动产投资信托基金市场。我国目前缺乏住宅抵押二级市场和不动产投资信托基金市场，住宅按揭贷款的资本来源大多为短期小额的零散资金，而资金运用一般为相对集中的中长期贷款，金融部门的资产负债期限结构不搭配，产生信贷资金周转困难和支付危机。由于缺乏住宅抵押二级市场和不动产投资信托基金市场，不仅使住宅资本来源渠道狭窄，而更大的缺陷在于缺少了一种产权或债权转让的机制和场所，不能形成风险防范机制，因而缺乏规避流动性风险和市场风险的功能，使住宅资本市场没有活力。
4.对个人住宅抵押贷款提供担保的机构缺位，住宅资本市场运行的中介组织不发达。由于个人住宅抵押贷款所涉及的法律问题极为复杂，其违约形式又有特殊性，随着住宅抵押贷款市场的发展，对保险和提供担保的需求也相应扩大。在住宅抵押贷款市场比较发达的国家，由政府充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，适当承担金融机构的放款损失，以支持住宅抵押贷款市场的发展。而在我国则缺少提供这种担保的机构，制约了住宅抵押贷款市场的发展。与此同时，与住宅资本市场运行相关的不动产价格评估机构、不动产产权登记机构、不动产代理机构、不动产专业律师服务、不动产专业咨询机构等中介组织发育滞后，行为不规范。
5.住宅资本市场发展的政策、法规不健全。我国尽管制订了有关不动产金融市场的法规，但尚未真正从法制上规定不动产金融组织的创立，规范不动产金融工具的发行和流通，保证不动产金融市场的正常运行。至今尚未制定《不动产法》、《不动产证券法》、《个人住宅抵押贷款法》、《住宅银行法》、《不动产保险法》、《不动产投资信托基金管理办法》、《不动产受益证券管理办法》等，住宅资本市场的运行缺乏完善的政策法规。
四、住宅业与不动产金融发展的政策选择
根据我国的经济现实，要把住宅业尽快培育为新一轮消费热点和新经济增长点，适应消费需求结构的升级和推进产业结构的高级化。当前实施这一战略的关键是加快建立市场化的住宅产权制度和切实培育住宅资本市场，以促进住宅市场发展。为此，必须推行以下一系列政策措施：
第一，加快住宅制度市场化改革的进程，实现住宅分配货币化。建立适应市场经济的城市住宅产权制度，其本质是改革住宅福利供给制，实现住宅分配货币化，消费者通过住宅市场进行住宅商品的消费选择。目前“高增长，低通胀”的宏观经济条件，是推行“住宅实物福利进入货币工资，房租房价市场化，住宅消费商品化”改革的最好时机，要尽快取得突破。彻底改革住宅建设投资由国家、职工单位统包的体制，建立国家、企业、个人共同投资合理分工的体制，个人不只是一般的住宅消费者，同时成为重要的住宅投资主体，达到置业和财产保值、增值的目的。企业不再直接进行住宅投资，而用这部分资金缓解住宅商品化对增加劳动成本的压力。政府不断减少住宅投资而主要进行土地开发投资和基础设施建设，同时为低收入者提供廉价租屋，并根据经济实力建筑微利住宅供中等收入者购买。
第二，制定和完善住宅市场的发展政策，促进住宅市场的长期繁荣稳定和供求平衡。从消费品市场角度看，住宅已是消费品中最后一个亟待市场化的产品，放开住宅市场的条件已经具备，当前应尽快制定政策进行实施。（1）对于已经出售的公房，要积极创造条件上市， 培育住宅二级市场，促进存量住宅的产权流动。（2 ）政府对住宅业进行政策扶持，重点支持经济适用住宅的建设。（3 ）实施住宅业科技进步的战略，不断提高住宅业增长中科技进步的贡献份额。如在住宅区规划、建筑设计、物业管理等领域都必须加速科技进步，缩短与发达国家的差距。（4）坚持放水养鱼的原则，制定优惠的税收政策、 金融政策和土地价格政策，支持住宅买卖、租凭等交易，促进交易规模的扩大。如通过减免交易税、提供按揭贷款等措施促进住宅二级市场发展。（5）国家应把重点放在推进住宅市场发育、调控住宅价格和加强住宅市场的管理上。要加强住宅交易监督，制止乱收费现象。同时要加强对不动产价格评估机构、不动产产权登记机构、不动产保险机构、不动产专业咨询机构等中介部门的管理和协调。
第三，开展不动产金融工具创新，加快不动产证券化进程。不动产证券化已成为一种世界性的发展潮流，也是今后不动产资本市场发展的重点。现阶段，从我国的实际情况出发，要围绕不动产证券化，开展不动产金融工具创新。（1）个人住宅按揭贷款。 在现行个人住宅按揭贷款方式的基础上，可以进行以下创新：一是“浮动利率”按揭贷款。将贷款利率参照某些利率指数定期加以调整，以减少银行和借款者因市场利率变动而带来的利率风险。二是“追加付款”按揭贷款。在借款初期，借款人只需偿付少量的贷款本息，随着贷款终止期限临近，每次付款随之增多。三是“循环”按揭贷款。购房者在以住宅作初次抵押从其他金融机构取得一定比例贷款，但对购房者提供的贷款总额不宜超过100%。（2）不动产债券。目前，应不断扩大不动产债券规模， 政府可以担保发行政府债券，不动产企业申请发行不动产公司债券，尽快推出抵押债券，不动产受益债券，不动产可转换债券等品种。（3）不动产基金券。不动产信托基金同时具备很高的安全性、流动性、收益性，而成为个人投资者理想的投资工具。我国正在建立住宅公积金制度，公积金数额不断扩大，但公积金的使用不当，收益偏低。如果按照不动产信托基金的运作方式，创立住宅基金，发行住宅基金券，并对住宅基金券的流通作出具体规定，这对于提高公积金的效率有益无害。（4 ）不动产股票。股票是筹措不动产开发资本的主要金融工具之一。目前，我国不动产业发展迅猛，但沪深股市不动产股偏少，多数不动产发展商尚未进行规范化的股份制改造，没能采用发行股票的方式来加快自身的发展。随着股市扩容，股市规模不断扩大，不动产业在国民经济中的比重在提高，因而必须合理增加不动产股的份额。这对于稳定股市大有裨益，又大大促进不动产资本市场发展。
第四，建立不动产投资信托基金市场和住宅抵押二级市场，完善住宅资本市场体系。（1）不动产投资信托基金具有面向社会大众、 吸引小额投资者的资金，由具有专业知识的基金管理人经营，基金券可上市交易，收益的大部分分配给投资者，分散投资风险等特点，在国际上发展十分迅速。目前，创立不动产投资信托基金可以由信托投资公司等作发起人向社会发行基金券，所筹资金交予有投资经验的机构进行资本运营，分散投资于不动产项目。（2）建立住宅抵押二级市场， 银行可以及时回收资金，是银行获得中长期信贷资金的重要途径，并提供了一种债权转让的机制和场所，形成风险防范机制，从而有效地规避住宅按揭贷款的流动性风险和市场风险。
第五，健全不动产金融体制，适应住宅业和住宅资本市场发展的趋势。随着金融深化和不动产业的发展，要求建成一种职能清晰、运作协调，多元化、全方位、开放性的不动产金融体系。中国不动产金融体制改革的重点是：必须充分发挥商业性金融组织的功能，商业银行从事不动产信贷活动是其重要的资产业务，商业银行则在不动产金融体系中占据重要位置。同时设立商业性保险公司抵押保险部，从事不动产抵押保险业务。逐步完善不动产合作性金融组织和政策性金融组织。如政府创立住宅抵押贷款公司从事纯政策性的抵押贷款业务，对个人的住宅抵押提供保险或担保，并充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，适当承担金融机构的放款损失。此外，应在适当时期建立不动产银行委员会，作为中央政府调控不动产金融的独立机构，类似于中央银行建制，相当于不动产金融体系的中央银行，通过贷款、贴现、拆借等业务活动对成员金融机构融通资本，支持和管理不动产金融机构，促进不动产产权流动和不动产业发展。
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