温州市名城建设投资集团有限公司 浙江省温州 325000
摘要：本项目主要研究温州名城集团土地征收、工程建设、资产安置的拆建管一体化系统建设方案，通过对系统建设背景需求的分析，结合现有信息化技术建设一套涵盖从征地拆迁开始到工程建设、再到后期阶段的房源资产安置管理信息系统，并通过房源资产信息串联三个子系统。通过拆建管系统的建设，旨在建立一套完善的土地征收、工程建设、资产安置的拆建管一体化管理办法和快速信息采集、高效审批流转、智能决策指导以及项目后评价的管理系统。
关键词：征收、安置、房源、工程、信息化、方案
1项目背景
房源资产是国民经济总资产的重要组成部分，具有公益性、分散性、价值高等明显异于其它资产的显著特点。房源资产分为实物资产及依附于房源实物资产经营的无形资产（包括经营收益等），其管理的重点和核心，是房源实物资产，通过费效管理、资源配置等决策过程，对所有房源资产的管理、维护、保养等工作进行整体优化，充分利用有限资源，使投资更加经济合理，并使这些房源资产在其生命周期内达到充分利用的目的。
加强温州市名城集团房源资产的统筹管理，理顺安置、分配、销售、租赁、注资、移交、存量等资产之间的关系，加快盘活资产，进一步规范房源调拨程序，提高房源调拨效率，防止国有资产流失，及时掌握房源资产的动态信息，实现国有资产的保值增值和可持续发展，结合集团实际，确保国有资产的保值和增值。
目前名城集团基础设施先进完好，业务逐步规范，具备了实施企业信息化的良好条件。希望通过拆建管系统的建设，建立一套完善的土地征收、工程建设、资产安置的拆建管一体化管理办法和快速信息采集、高效审批流转、智能决策指导以及项目后评价的管理系统，从而进一步提升房源资产管理的水平，提高工作效率，强化现代管理的形象。
2系统建设和需求
1、多级单位对项目管控的需求
系统牵涉到的项目干系人比较多，涉及政府单位、集团总部、二级建设公司、其他合作方等多级管理；系统建设是不同层次的管理角度，提供相应的业务功能，应该满足各级单位对项目的信息需求和有效管控。
2、人性化的用户体验及网络化移动办公
系统设计应以人为本，界面友好，强调实用性、易用性。以最优、最快的方式为用户可视化展现所需要的信息（图、表、地图）。要求可以不超过三步操作查阅所有所需的信息。系统提供各类主流平板电脑和主流智能手机专用的系统版本，实现移动办公。
3、简单、快速、完善的项目信息采集需求
1）要求数据录入简单、快捷，数据录入入口统一，同样的数据不需多次录入。允许数据录入过程中可以暂时保存，终端电脑关闭不影响暂时保存的已录入数据，可以续录，直至最终提交。已提交数据可以发起流程申请回退；数据修改须保留修改痕迹，有修改的数据应有明显的标识进行区分，修改前后的数据均要保留；丰富的工作提醒功能需求，通过设定的时间、人员动态管理等功能，提供丰富、多种方式（如提醒窗口、声光、短信等）的工作提醒，起到督办的效果。
4、全面的项目信息查询的需求
实现对项目信息的快速、准确的查询。根据名城集团项目自身的类型和分布特点，系统在查询统计方式上不但要求有数据主要条件的查询，还需具有完整的自定义条件筛选机制，并能实现与电子地图的结合，用户只需要利用鼠标点击即可查看该项目对应的相关信息。
5、灵活的组织机构和系统权限管理的要求
由于本系统是名城集团对下属建设单位的所有项目进行统一管理而服务，所以在系统设计过程中要充分考虑名城集团的项目管理特色，组织机构管理能适应未来名城集团工程建设模式和机构调整的需求。针对机构设置的权限管理功能，应能根据不同的业务类别和管理层级，定义和分配不同的数据操作权限，如数据新增、删除、编辑、查看等功能细分。
6、可视化的项目专题分析的需求
通过可视化技术，进行各类项目进行专题地图分析和展示，方便集团领导和管理部门宏观了解项目整体情况，辅助领导进行决策分析；如项目分布专题图，项目分类统计专题图、项目分布统计专题图等。
7、全方位的项目信息挖掘和服务
数据信息是企业的财富，系统开发技术上应注重历史数据积累，系统需为中、高层管理人员提供项目点、线、面信息。在项目静态和动态信息基础上为相关管理各级机构的管理人员提供多视角的项目管理信息，帮助管理人员及时掌握所管项目的各类信息，提供历史数据挖掘分析、辅助管理和决策。
8、丰富的信息门户和数据共享的需求
构建项目不同的信息门户，如：集团门户、项目门户、单位门户、个人门户等，实现名城集团各级单位对项目信息的共享与服务，通过因特网或内部 VPN 专网，满足各级单位对项目信息的共享需求，提升集团对项目信息的共享和服务能力。
9、任务追踪及任务提示要求
系统需实时追踪查询操作者关心的批复、审批的工作任务，查看任务的流向、提示审批状态，适时提供预警和业务提醒等功能。
3研究开发内容和技术关键
3.1研究开发内容
按照“统一规划、分步实施”的思想，分布实施三大子系统。名城集团成立后，由于房源资产的不断增加，积累了大量的业务数据，为了摸清资产现状，加强名城集团房源资产的统筹管理，理顺安置、分配、销售、租赁、注资、移交、存量等资产之间的关系，及时掌握房源资产的动态信息，加快盘活资产，实现国有资产的保值增值和可持续发展。因此第一步首先开发了房源资产管理子系统。然后再开发工程建设管理子系统，用于实现项目过程信息上报，突出数据挖掘与分析，方便领导和相关处室及时、准确、深入、完善地了解项目整体信息，为领导决策分析提供辅助参考的依据。第三步完成征地拆迁子系统，其功能有效地辅拆迁公司的工作人员完成房屋拆迁工作。同时该系统还可以通过对大量信息的合理统计，整合出有意义的数据资料，供政府或拆迁公司负责人参考，辅助其决策。
3.2技术关键应用
1、GIS 可视化技术
系统将引入 GIS 技术统一管理与拆建管房产信息相关的各种空间数据，能对各种空间数据进行录入、编辑、转换、分析、输出等操作，能快速便捷的从属性到图形、图形到属性、属性到属性、图形到图形的相互查询与分析，具有完善的空间分析功能和空间数据处理功能，能为“数字房源房产”提供专题空间数据服务，同时，系统将为后续开发的系统与本项目建设的数据库和业务应用模块之间具有紧密的关联性，实现房源资产所有业务和数据的一体化管理。
2、构建完善的业务规则库
构建完善的业务规则库，解决好不同数据之间、不同业务流之间的互动限制与约束的问题，要求业务规划库可自定义、可编辑、修改、增加、删除；系统要引入完整、科学的业务规则，在每个业务环节，配合用户的操作，系统能自动提取业务规则库中的相关信息，推送给用户，并作自动判断、验证、关联计算处理等，并将业务规则与工作流管理紧密结合起来。用户能自由选择限制的方式，如选择严格性限制、提示性限制、授权性限制，以满足不同的业务需要。
3、可视化楼盘表技术
对于房源资产的管理采取项目－楼栋－房源的模式，并采用楼盘表的管理模式。楼盘表的建立应灵活、快捷，对楼层、单元、户数、房号等相关信息的设置都能实现自定义，使之能满足各种复杂楼盘的要求。同时楼盘表的设计应简单明了，能通过不同的颜色直观地显示房屋状态，可使房间的保留、空置、调拨、备案、登记、抵押、限制等状况一目了然。楼盘表的数据与各类业务登记数据保持紧密的关联性，实现互交互换、实时更新。
4、可视化工作流技术
系统应采用先进的工作流技术，工作流能自定义、新增、删除、可编辑、修改和重组，使其具备灵活性、多样性、可重用性、可配置性、可扩展性等特点，具有强大的工作流引擎管理功能，能在系统前台实现业务流程自定义和后台维护
自定义功能，使软件具有一定的自适应性功能，以满足房产业务管理经常变动的实际状况，同时应实现工作流管理的可视化监控功能。
5、交互式查询技术
系统应实现强大、灵活、多样的查询功能，能支持精确查询、模糊查询、组合查询等多种查询方式，数据库中任意字段都可以作为查询条件，并可实现不同数据库中异构数据的交互式查询。
6、历史追踪管理技术
房源资产管理涉及房屋状态变更调整，在实际业务操作中，是一个动态的管理过程，这些状态随着时间而发生变化，因此系统设计时应考虑在基于面向对象的分析基础上，结合时态 GIS 技术，建立时态数据模型，解决属性数据和图形数据的历史跟踪问题，实现历史记录的回溯管理。
7、全方位的信息服务
系统为中、高层管理人员提供点、线、面信息。在房源资产基础上为房源管理各级机构的管理人员提供多视角的房源管理信息，帮助他们及时掌握所管房源资产的各类信息，辅助管理和决策分析。
8、人性化的用户体验
系统设计以人为本，强调实用性、易用性。以最优、最快的方式为用户可视化展现所需要的信息（图、表、地图）。
9、超强数据采集接口
系统兼容各种业务数据，提供数据文件和各类现有业务系统的数据采集接口。能方便、高效的提取和采集各类数据源数据，提供多种数据校验模式，保证数据 准确性，并采集各业务系统生成的结果数据进行存储、处理和分析。
10、网络化移动办公
系统适应最新手持终端，追踪最新潮流。紧跟时代潮流，提供各类主流平板电脑和主流智能手机专用的系统版本，实现移动办公。
11、历史分析辅助决策
系统懂得如何积累财富，更懂得如何利用财富。技术上注重历史数据积累，提供历史数据挖掘分析、辅助管理和决策。
12、方便集成各种应用
成长型系统提供智能的可扩展配置，模块化、开放式、平台化设计，方便集成和扩展各类应用。可以根据用户需求集成行政办公和个人事务功能，方便以后对其他类型资产模块的扩充，并实现各类图表信息的动态配置。
3.3系统网络拓扑
为了满足在不同的网络通讯条件下的系统使用，保证各单位之间业务操作数据的及时传递。我们根据项目使用单位比较分散、各参与方的网络通讯条件不同的特点，系统采用了集中式部署，在名城集团机房部署服务器，各外部相关单位只需通过 INTERNET 接入系统即可，另外，考虑到系统运行的效率，我们要求网络带宽在 2M 以上，以保证系统的运行效率。
网络结构如下图所示：
【图例】网络拓扑图
4系统功能设计
名城集团拆建管一体化系统涵盖了从征地拆迁开始到工程建设、再到后期阶段的房源资产管理等项目的各个阶段，通过房源信息连接三个子系统，首先从征地拆迁模块开始，完成征地后，转入工程建设模块，再在工地建设完成后，将建设后的房源转入房源资产管理模块。而征地拆迁所用到的安置房源又从房源资产管理模块中调拨提起，从而完成征地拆迁的建设任务。如图：
4.1征收管理系统
土地征用、房屋拆迁是在城市建设过程中不可逾越的步骤，名城集团的征收安置工作面临着征地数量大、补偿政策乱、信息手段落后等问题。因此，需要利用信息化手段完成信息记录归档等工作，从而简化拆迁补偿工作，提高各征管处的办事效率，降低工作量。
1、项目管理
项目管理是指征收地块的基本信息管理，实现征收项目的录入、修改、查询、删除功能，采用地图式点击查询每板块项目情况（项目规模、范围、推进情况、被拆迁户统计信息等）。
2、拆迁户管理
关联相应项目，录入档案基本信息、拆迁户基本信息、协议信息，可添加图片或 PDF 附件（实现在线阅读功能）。可实现录入、修改、查询、删除功能。修改协议内容、临时协议转为正式协议，都需通过领导用户审核，实现审核流程功能。
3、档案管理
档案室的每份档案发生借阅时都应该有详细的记录，防止档案在借阅后发生变动的时候有跟可查。主要登记的内容是借阅单位、借阅内容，证明字号、借阅目的，经手人、借阅时间等信息。具备借阅查询、修改档案状态功能。
4、票据管理
可实现票据的录入、修改、查询、删除功能。具有票据生成功能，进行过渡费发放，可选择相应票据模板，生成费用进行打印。具备票据上传功能。
4.2工程项目管理
工程项目管理包括项目从立项、预可研、设计、施工、竣工验收的全过程管理，从业务范围上覆盖许多相关专业，如保障房、安置房、市政工程、山地公园、历史街区改造、开发项目、前期研究项目等等。
项目管理系统主要是构建一个统一的实现多业务、多项目、多级单位参与的项目管理平台，实现项目前期、计划管理、项目执行、项目监控、结项管理等各个阶段的信息管理，系统要充分考虑多项目管理的要求，在系统运行过程中，可通过简单的配置即可实现新项目的添加，以实现对新增项目的管理要求。同时，可根据系统中涵盖的所有项目，提取相关业务数据形成多种汇总统计分析图表，便于名城集团管理层进行多项目对比分析及决策。系统主要实现功能如下：
1、前期阶段管理
前期管理主要包括项目论证、项目策划、设计、招投标等阶段工作的管理，主要从项目前期管理工作的计划进度、沟通协作、工作成果等方面，体现前期工作各个主要环节的进展、阻碍情况以及相关责任单位的工作进展情况等，体现工作分解和责任分工，重点为项目法人的工程建设提供基本建设程序及法规指导，列明各个基础建设程序详细的办理流程、涉及的部门、各部门所需的准备资料等，可以发起审批的领导查阅；根据资料的重要程度和提交情况按照不同的颜色进行区别，并对程序执行过程的电子资料及结果文件可以进行上传、归档、查询等管理。
2、计划和进度管理
实现集团下属各公司、各项目、各项目参建单位的计划和实际进度的定期或不定期填报、审核、汇总、统计分析，并能从形象（产值）进度和资金使用进度两个方面，以进度曲线、横道图、GIS 形象图、柱状图、曲线图、饼状图等多种形式、多角度展现工程进度，形成计划目标与实际进度之间的对比，对进度偏差自动分析，便于管理人员实时监测和决策，同时能够为决策提供相应的支持信息和完整的文档管理。
3、资金使用管理
1）结合项目的概算、计划、实际进度、计量确认、合同付款等与投资费用控制相关的各方面信息，以图表的形式展示当前各在建项目的费用使用情况，为管理者提供较全面的费用控制方面的统计信息。
2）投资控制情况：展示当前投资控制情况与投资控制目标的关系，并对控制情况做出明确的状态判断，当投资完成情况超出设定的控制目标时，向管理者发出预警信号，提醒管理者重点关注。本期要求实现总额控制。
4、合同管理
显示各项目的标段划分情况、招标情况、合同清单情况等各种主要合同信息，并能进行分类统计，以图表的形式展示，方便用户查阅。可展现各项目建设单位和参建单位履约检查、人员考勤、机械材料、分包、农民工工资、大额资金使用、调价、延期和索赔等情况，通过对相关数据的汇总和统计，形成各种图表、台账形式，方便集团相关部门监督。可以根据合同总额、支付计划自动生成每次付款的金额。
5、文档管理
根据城建档案的管理要求和已建立的工程档案及编号建立档案目录（工程档案材料清单），提供档案归档指引，设定档号、保管期限等，方便档案的录入、整理和快速查阅，在工程竣工后文档资料可以直接作为档案进行归档，要求提供相应的接口实现工程资料直接归档到档案管理系统。对于未在档案目录中的材料可以发起多人意见征集或领导审批。已归档的档案可以快速生成档案目录，可以打印或导出。
6、人员动态管理
可以根据项目或项目类型设定和查看组织结构，（可以针对项目设定输入人和监督人，可以进行督办、催办和考核汇总统计等功能）。要求可以和未来的人力资源系统和绩效考核系统实现无缝集成。
7、视频监控
先期实现现场照片的上传，通过定期上传的现场照片反映工程的形象进度，并提供连接项目施工现场安装的视频监控系统或专门配置的无线视频采集系统 的接口，监督人员可随时随地登录系统查看施工现场的施工情况，便于对施工管理的监督。
8、GIS 查询
在电子地图上标注项目建设过程中各类实用的地理位置信息，同时，与视频监控系统进行集成，结合电子地图查看各视频监控点的实时监控图像，便于项目管理人员结合地理位置信息即时查看各地理位置的最新情况以及工程进展，实现动态、可视化地对工程建设项目的进展情况进行灵活查询。通过电子地图就可以直观的看到工程建设项目的进展情况，系统提供动态的更新，点击进入后就可以看到工程的计划、进度、费用等项目信息。
9、后期阶段管理
主要提供办理验收和两证办理的详细流程、涉及的部门、各部门所需的申报资料等，可以发起审批过程的领导查阅；根据资料的重要程度和提交情况按照不同的颜色进行区别，并对程序执行过程的电子资料及结果文件可以进行上传、归档、查询等管理。
实现与房源资产管理系统、档案管理系统进行无缝对接。
4.3房源管理系统
房源资产管理软件将建立一个房源资产的数字化网络化档案库，将所有历史房源档案入库，纳入统一的网络化管理。成立一套标准化数据采集体系，保证房源资产数据按业务划分入库，一次输入和数据共享同步。实现房源调拨申请和审批业务电子化，房源的图形化管理，房源资产信息与地图定位的结合。实现营业房调拨、资产租赁等专业性比较强的业务的电子化应用。
5系统创新
本系统建设在追求性能优越、经济实用的前提下，遵循技术先进、功能齐全、性能稳定、节约成本的原则，并对相关应用进行了功能拓展和技术提升，使之更符合实际应用，实现了“四大创新”。
管理理念的创新：以信息化建设为房源征收、工程建设、房源安置一体化管理提供有效支撑，从工作手段信息化、监控手段信息化和分析手段信息化三个方面入手，实现数据电子化、业务管理规范化、审核工作流程化、操作图形化、分析图表自动化等，以信息化手段提升管理效率。
管理模式的创新：本系统建设简化了以往操作的繁琐性，提出了“一人一机一软”的管理模式：即所属科室只需一人既可轻松完成系统操作；一台 PC 机即可实现对所有功能模块的操作；一套软件即可实现对整个系统的运营管理。
开发技术的创新：本系统充分考虑了房源征收、工程建设、房源安置一体化管理的复杂性和不确定性，在系统构建上采用了目前最先进最流行的架构平台。同时系统也采用了集中式数据管理方式，通过在集团本部信息中心统一部署服务器、信息系统及数据库软件，相关操作人员可轻松通过内网或外网登录系统。由于系统硬软件均部署在集团信息中心，今后对系统的升级、排障、备份、管理等更加方便、有效和迅速。
系统功能的创新：本系统在设计中充分结合业务实际，在满足用户需求外，还对部分功能模块进行了优化和创新，使之更加贴近实际应用。主要体现在以下几方面：协议模板化和票据打印套打功能，真正实现了无纸操作；条形码技术应用实现档案自动识别；安置方案与集团房源调拨保持一致，后续实现实时关联；认购定位、定位单，安置状态三位一体动态化管理等。
6应用前景及后期展望
政府相关部门采用拆建管一体化系统，可以有效提高房屋征收的工作效率，有效衔接征收、建设、安置之间衔接，各部门和征收户之间起到了桥梁的作用。
近年来随着物联网、5G 技术、BIM 技术、大数据等技术的推广应用，作为需要长期使用维护的房屋资产也需要智慧运维平台进行管理，智慧运维平台完全支持智能化集成数控整合平台技术架构，结合计算机技术、网络技术、通信技术、自动控制技术，对建筑内所有相关设备进行全面有效的监控和管理，丰富建筑的综合使用功能和提高物业管理的效率，确保建筑内所有相关设备处于高效、节能、最佳运行状态，从而为工作人员提供一个安全、舒适、便捷、高效的工作环境。
本项目后续还可以集成将多个智能子系统，包括：电力监控系统、建筑设备管理系统、智能照明系统、环境传感器系统、火灾自动报警系统、入侵报警系统、巡更管理系统、视频安防监控系统、门禁管理系统、访客管理系统、无线对讲系统、计算机网络系统、多媒体会议系统、多媒体广播系统、电子公告及信息查询系统等子系统。此集成系统将向云平台提供开放的数据接口，可实现云平台上各子系统之间的互联互通。
论文作者:张翔
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年17期
论文发表时间:2019/11/26
标签：房源论文; 系统论文; 项目论文; 资产论文; 数据论文; 信息论文; 业务论文; 《建筑学研究前沿》2019年17期论文;