罗平县住房和城乡建设局 655800
摘要：本文围绕商品房预售合同备案进行讨论，对其备案条件以及容易出现纠纷的环节加以了解，探讨相关制度的发展趋势，并从多个方面入手，对商品房预售合同备案的重要性加以描述。
关键词：商品房；预售合同备案；重要性
商品房预售合同属于远期交贷合同范畴，其中的法律关系是以债务和债券的关系为主，债权人为预购方，但债权人只是具有期待房屋所有权的权力，且合同具有远期性和物理形态方面的不确定性，所以必须要对开发商履行合同的行为加以规制，而实现规制的根本途径就是对预售房合同进行备案处理，该项工作能够有效提升房产交易的安全性，对合法权益方面的内容进行了增强，有利于商品房市场秩序的加强。
一、浅析商品房预售合同
所谓商品房预售合同，主要是指商品房的买卖双方签订书面形式的不动产交易合同，而该合同需要合同标的物及预售方主体满足法律的基本要求，在此期间预售方根据合同进行房屋交付并转移房屋所有权进行备案登记的义务及预购方根据合同进行的房价款支付义务都需要很长的时间来实现。
二、实现商品房预售合同备案的具体条件
（一）预售房主体资格符合条件
在进行商品房预售时，开发企业需要满足下列条件：经土地管理部门审核；完成所有土地使用权方面的出让金交付；商品房项目开发具有土地使用权；商品房开发项目在地方管理部门已有立项，已经获得固定资产投资方面的许可证，同时还要具备建筑工程的施工许可；以预售商品房进行计算，开发建设的投入资金应在工程总投资当中占据25%以上的比重，并且将施工的进度以及竣工的时间确定；预售方需要在相关管理部门进行预售登记，并获得预售许可证，相关的房地产中介机构在对商品房进行预售或宣传活动时，需要有房地产企业的委托书，并要在委托书上将委托单位资质标注出来[1]。
（二）预售合同双方具有真实一致的意思
如果合同的双方在信息方面存在不平衡的现象，容易造成预购方地位不公平的现象，因此，要求结合预售合同的具体内容，将真实的商品房情况向承购方标明，确保预购方意思的正确表达。
（三）预售合同的形式和内容具有合法性
内容合法从根本上来讲就是要保证合同的内容不能违背法律的规范，不允许任何人对预售商品的合同加以利用，开展违法活动，而形式合法主要是要求预售方与预购方之间签订书面形式的合同。
三、在商品房进行预售时容易产生纠纷问题的环节
商品房预售活动从表面来看比较简单和容易，但是在预售的过程中，经常会出现纠纷的问题，主要是由于该项活动具有较多的程序。第一，在对两书五证进行办理时，预购人与开发商之间并不存在纠纷问题，但如果开发商的预售许可证不齐全就进行商品房的预售，需要对开发商进行相应的惩罚；第二，在进行预售宣传时，可能会存在开发商宣传信息不真实的现象，由此产生纠纷，但虚假宣传人通常都是在房屋完成交付以后才能知道；第三，《认购书》的签订，在预售方与预购方将商品房的买卖事宜协商好以后，需要对《认购书》加以签订，使承购方对商品房的购买得到明确，并交付预购的定金，《认购书》完成签订以后，在对商品房的预售合同进行签订之前也容易产生纠纷问题，例如，开发商对相关政策加以隐瞒使承购方承受经济损失，预购方没有能力进行全款支付又无法办理分期产生纠纷；第四，在商品房的预售合同签订以后，容易产生纠纷的环节包括无法办理贷款、开发商对商品房进行重复销售、预购方未对开发商进行通知的情况下私自转让房屋；第五，在完成商品房交付以后，纠纷产生几率是最大的。例如开发商交房逾期，交付以后的面积与合同面积不相符、房屋存在质量问题、室内结构发生改变、预购方没能拿到房产证以及其他无法协商出结果的事情[2]。
四、商品房预售合同备案制度的发展趋势
预售合同双方的关系主要以债权和债务方面的关系为主，由于履行期限较长，预售房可能会向第三方转交房屋产权，并且进行了相关的登记，具有公示效用，在房产所有权方面，第三方具有优先获得的权力，在房产预购过程中存在纠纷问题，尤其是一房多卖的问题，预购方需要对预售方及第三方之间进行的恶意串通加以举证，才能申请将第三方与预售方办理的买卖合同撤销，但在实际当中，预购方很难进行举证，并且多数第三方都属于善意性的，所以能够撤销合同的现象非常少见，预购方虽然能够要求预售方对自身的损失加以赔偿，但却无法得到房屋的产权，为了使这类纠纷得到有效的控制，使不动产交易的安全性得到保证，必须要不断完善预售合同方面的制度，利用登记备案制度使预售合同具有特殊效力，该制度属于保全不动产请求的措施，进行预售合同的备案登记，对不动产的请求权具有确认作用，该项制度和变更房产产权登记是相对的，商品房预售当中的行为有两种，分别是债权和物权，而预售合同当中确认的请求权属于债权范畴，但并不属于绝对权，不具备对抗效力，无法对善意的第三方产生对抗，而这种债权的相对性无法保证预购方的合法权益，而对商品房预购进行备案处理，则可以使该项内容在物权方面具有公示效力，但这种备案并不是物权上的登记，是针对请求权的一种公示，赋予了特定债权的对抗能力。甚至第三方要比设定的物权高，随着时代的发展，债权与物权之间存在的独立性已经越来越趋向于相对化，而进行备案的作用主要是为了使妨碍请求权或侵害请求权行为无法发挥效用，债权经过备案能够对随后产生的具有矛盾性的请求权加以排斥，其排他效力是绝对的，对不动产物权人的处分权力进行了有效的限制，使该请求权在将来只会产生符合该权力的法律结果，在物权方面使预购人的请求权得到了保证[3]。图1为商品房备案流程。
图1
五、对预售合同进行备案的效力
对商品房的预售合同进行登记备案，其效力会对预售合同的性质造成一定的影响，结合相关的法律、法规，交易双方需要签订具有法律效益的书面合同，并办理相应的登记备案手续。而预售合同和登记备案两者之间的效力是相互分离的，登记备案只是针对商品房预售合同效力的一种保障，赋予了该合同对抗的能力，当然只能对第三人产生对抗作用，而预售合同是否进行登记备案处理，并不会对预售合同本身的效力造成影响[4]。
结语
从理论上来讲，商品房预售合同的效力具有一定的重要性和复杂性，在实际当中会对购房者的利益造成很大的影响，对其效力的有无的判别并不简单。对强制性的规定进行细致的划分，可以分为取缔规范和效力性规范，只有当合同违反了效力性规范才可以视为无效，预售许可不齐全的合同存在很大的瑕疵，但却不能因此而宣布预售合同不具备效力，在对其效力进行分析时，应根据不同的情况确定对待的方法，只有如此，才能使购房者的权益得到保证。
参考文献
[1]英蕾.浅议商品房预售合同备案的重要性[J].科技与企业,2014,6(7):75-75.
[2]陈力杰.浅谈商品房预售合同备案的重要性[J].城市建设理论研究（电子版）,2014,4(24):1425-1425.
[3]李炎媛.浅析商品房预售合同备案登记与预告登记[J].法制与社会,2012,6(22):243-244.
[4]黄晶芮.浅析中国商品房预售合同登记备案制度[J].经济研究导刊,2014,7(15):208-209.
论文作者:金亚苹
论文发表刊物:《基层建设》2017年第36期
论文发表时间:2018/3/28
标签：商品房论文; 预售合同论文; 合同论文; 效力论文; 纠纷论文; 债权论文; 开发商论文; 《基层建设》2017年第36期论文;