摘要：房产测量包括房产调查和房产测绘,是采集和表述房屋有关信息的一门技术。它能为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务, 房产面积测量环节多、要求高、政策性强。文章简要论述了房产面积的共用面积及分摊问题进行了评定与分析。
关键词：房地产测绘；共用面积; 分摊面积;
引言
房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房产权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。房产测量的范围内规程还不够系统，技术还不够完善。本文对房产面积的共用面积及分摊问题进行的研究与探讨，其结果对房产测量的发展有着重要的意义。
房产面积的共用面积及分摊问题
一、外墙问题
《房产测量规范》规定：外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积作为共用面积进行分摊。此条款适合南方地区，因南方地区的建筑物外墙和内墙的厚度一般情况下是相同的，外墙的一半作为共用面积进行分摊是合理的。
北方地区为抵制寒冷，在一般情况下外墙和内墙的厚度都不是相同的，往往内墙是240mm或180mm，而外墙却是490mm或370mm。
根据各地不同的设计风格与生活需要，便出现了不统一，这为房产测量工作带来了一定的麻烦。
这种算法，因为北方内墙与外墙厚度不一致，往往外墙要厚很多。所以以轴线为轴，可以达到住户面积统一。
在房价日益上升的今天，靠山墙的住户买房就会多拿几千甚至上万元。即使在购买靠山墙户型时可能得到优惠，但日后的物业管理费、取暖费等都是根据产权证上的建筑面积缴费的，所以说，靠山墙用户的不公正式永久性的。
这显然与国际规范所提倡的公正公平的原则相违背，而以轴线为准则更为公正。
二、普通住宅楼分摊
对于普通的住宅楼，关于分摊有两种观点：一种是按幢分摊；另一种时按功能区分摊。
具体来说：当整幢楼各个单元楼梯的面积一致时按幢分摊；而当整幢楼各个单元楼梯面积不一致时，按功能区分摊。后者其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，因为在各个单元的楼梯面积一致时，各个单元的住户所使用的楼梯面积相同;反之，各个单元的楼梯面积不一致时，各个单元的住户所使用的楼梯面积不相同。根据“谁使用，谁分摊”的原则，应该按功能区分摊。
我们看，全幢楼共有共用的建筑面积；指为整幢楼服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。功能区共有共用的建筑面积；指专为某一功能区服务的共有公用建筑面积，这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。普通住宅楼明显符合前者。而且，《房产测量规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解，住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸质疑。
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三、带网点住宅楼的分摊
1、当底层或下面几层为商业网点，上面为住宅，且商业在供住宅使用的楼梯间开门的情况。
这种情况下楼梯应作为整幢楼的共有面积，由商业网点和住宅两个功能区共同分摊。首先要从整体加以考虑。由于是商住楼，必然分为商业和住宅两个功能区，但楼梯是作为商业网点与住宅共同使用。所以即使按“谁使用，谁分摊”也是全楼分摊。
2、当底层或下面几层为商业网点，上面为住宅，且商业在供住宅使用的楼梯间不开门的情况。(包括有室外楼梯的情况)
主要有几种观点：
①住宅使用底层商业网点不用的楼梯全部由住宅分摊。
这种观点符合《房产测量规范》中“谁使用，谁分摊”的原则，对各使用受益的共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊。
②此部分楼梯间由全楼分摊。
这种观点，首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式，要从整体加以考虑。由于是商住楼，必然分为商业和住宅两个功能区，室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带，是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下，是由住宅部分使用，但它也是整幢楼的消防通道，对整幢楼的管理、维修等都起着作用，因此，该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积，由商业网点和住宅两个功能区共同分摊。
③此部分楼梯间由住宅和底层功能区按层数比例分摊。
这种观点认为，商住楼中，下部若干层为非住宅，上部为住宅的商住楼，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯（电梯）的建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。符合《房产测量规范》中商住楼共有面积的分摊方法，也符合《规范》中共有共用面积的处理原则，“无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”。
总的看来这个问题各地的执行方法比较多，不是很统一。按照第一种处理方法，同样楼层同样户型尺寸的房子，如果下面有底商，就会比纯住宅楼的多出几平方米的面积。而且商业如果有两层或者三层，上面的住宅层数再少一些，这时住宅就会分摊相当大的楼梯面积，这对于购房者显然是很不公平的，造成很多纠纷和问题。后面的几种做法也都各有其利弊，没有哪一种做法有强有力的理论根据占据绝对的优势，但是比较而言，第三种做法更加中和一些。
结束语
随着我国房地产业的不断发展，商品房交易量的不断增加，房产测量成为人们日益关注的焦点之一，甚至成为人们关注的热点。足可见房产测量影响着我们的生活。
而就目前我国的房产测量的发展形式来看，全国各地的差距比较大，南方与北方，城市与乡村，甚至大城市与小城市，因为人员素质，环境，硬件设施，资金等种种原因，技术要求和精度还不能保持一致，要做到完全一致的对待每一个任务还不能做到。
而本文正是对房产面积的共用面积及分摊问题进行了阐述，对房产测量中的焦点问题也提出了自己的拙见。
参考文献
[1]吕永江，房产测量规范与房地产测绘技术[M]，北京：中国标准出版社，2001.
[2]GB/T 17986.1-2000 房产测量规范[S] .
[3]寸晓宏，高层建筑地价分摊方法刍议[J]，中国房地产，1993，12.
论文作者:林强
论文发表刊物:《基层建设》2017年2期
论文发表时间:2017/4/18
标签：面积论文; 房产论文; 住宅论文; 测量论文; 建筑面积论文; 楼梯论文; 功能论文; 《基层建设》2017年2期论文;