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摘要：当前房地产开发建设项目中，住宅建设为满足人们居住需求具有重要意义。房地产住宅项目的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型方案设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中。在住宅建设过程中设计管理是贯穿于项目建设始终的，针对设计成果，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化管理工作。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，缩短工期，节约投资，提高经济效益，实现成本控制指标。
关键词：品质保证；施工进度；成本控制
引言；经济的快速发展带动的是人们消费水平的提升，所以社会的各行业都得到了一定的改变，但是在当前的行业发展过程中，由于竞争较为激烈，所以各企业要提升自身实力来提升市场的竞争力，对于建筑行业来说，实施房地产住宅建设项目满足人们的居住需求，但是当前人们的居住要求在不断提高，想要保证社会竞争力就要从基础出发，保证设计质量的同时也提高了设计的品质，为提高人们的居住水平和行业发展提供一定的帮助。
一、项目前期阶段的设计管理
设计单位的选择（或委托）。住宅项目工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目具体制定标准）的设计单位，严禁将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。
编制设计任务书。编制设计任务书须符合项目策划定位、开发目标、开发计划的要求。内容必须充分、详细、明确，应包括但不限于项目介绍、设计目的、设计依据、设计范围、设计原则、技术参数、成本限额及设计要求等内容，并要广泛征询相关部门的意见和建议。
方案设计过程的设计结合。按照当地政府相关的规划要求进行方案设计，总平面布局应满足当地的城市规划导则，消防、日照、节能、建筑外立面及楼宇亮化的要求。户型方案需要与销售部门充分对接，以满足客户及市场的需求，准确定位。住宅项目的市政配套（包括水、电、气、暖等市政条件）与设计单位进行充分沟通，以确保设计方案适应本项目特点。对住宅户型方案进行细部把关，对采暖形式、门窗洞口尺寸，配电箱、消火栓、电表箱、分集水器、水表的位置进行标准化控制，在满足国家和地方相关规范的前提下，充分考虑后期住户的实用性确定。
设计方案的评审。根据方案条件通知书、规划指标及设计任务书要求，初步完成设计方案后，组织相关部门共同对方案的文本说明、设计图纸、效果图等内容进行综合评审，评估设计的合理性、系统性和完整性。重点对建筑外立面造型、业态功能、户型布局、交通组织、建筑成本、运营管理、设备系统及市政条件进行综合审查，审查后形成书面评审意见，组织设计单位按评审意见修改完善方案。
二、施工图设计阶段的设计管理
施工图内部审核是项目设计阶段质量和成本控制的重点，在保证产品品质要求的前提下，结合成本指标对设计成果进行审核，杜绝设计浪费。设计单位交付施工图后，组织对施工图进行审查，有必要时可组织其他相关部门及施工单位共同参与内部评审，施工图审查后形成书面评审意见交由设计单位进行修改。
1.图纸内审依据国家规范、地方规定、政府批文、设计方案、设计成本质量控制等进行。施工图设计是否符合设计任务书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求，重点关注各专业之间的衔接关系，是否存在错、漏、碰、缺和不符合现行规范、规程的内容。减少后期因图纸设计缺陷而产生设计变更及工程签证，增加工程成本。
（1）校核施工图户型平面、公共空间平面、材料使用、装修标准与设计方案是否一致。房间尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求等。
（2）结构施工图的经济性，结构构件是否优化合理，梁、柱板、楼梯、电梯井的设计安全性、经济性等。
（3）给排水系统、采暖系统及通风空调系统配置及设备选型是否合理，关注技术应用是否稳定；给排水、暖通管道布置和走向是否合理，有无冲突；系统管材是否综合考虑功能及成本输出及加工安装的质量要求等。
（4）配电系统、设备选择及设施设计是否合理，电缆敷设及走向与其它专业是否冲突；配电箱、电线的设计容量能否满足各功能业态的要求；电源插座位置、高度是否合理；电计量功能是否满足供电部门或商业运营要求等。
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2、建筑工程施工图设计完成后，及时组织开展专项或二次深化设计（如幕墙工程、精装修工程、景观绿化工程、楼宇亮化工程、空调工程、电梯等）。专项或二次深化设计据建筑工程总体要求进行设计，必须遵循先方案后施工图设计的原则，方案评审或审查通过后，方可开展施工图设计。
三、设计变更（或设计补充）的管理
设计变更是指对已批准或备案的初步设计文件、技术设计文件或施工图设计文件所进行的修改、完善、优化等活动，设计补充则是对原设计应包含而遗漏内容的补充。设计变更（或设计补充）应以图纸或设计变更（或设计补充）通知单的形式处理。
1.设计变更的分类
（1）因设计单位设计造成的设计问题的变更
（2）因公司确定需要设计变动的变更
（3）因施工单位或者监理单位提出的变更
（4）因材料设备采购过程中需要的变更
（5）因政策法规变化引起的变更
（6）其他需要的变更
2.设计变更的管理程序
（1）设计变更遵循“先论证、再预算、后实施”的程序，原则上设计修改图或设计变更单通过批准后方可下发实施。
（2）一般性设计变更，由设计管理专业人员初审、经专业负责审核后下发实施；凡涉及建筑外立面、结构、系统性改变、影响主要功能或产品品质及成本增加大的变更，首先组织会审，对变更的可行性和必要性提出意见，经会议审议通过后再进行变更。
（3）除因设计单位下发的设计变更外，其它各类变更通过前期论证和审批后，通知设计单位出具设计图纸或变更单。
3.设计变更的控制
（1）原则上严格控制设计变更，对于因公司战略规划、销售策划、成本指标、技术方案、销售要求等原因导致需对原已评审通过的施工图纸进行调整，调整变化对已销产品有影响或与销售时描述不一致时，应对变更方案进行会审，并将变更内容和范围及时通知销售部门。
（2）设计变更下发前必须就设计变更可能引发的其他事项或技术问题进行评估和确认。已办理《建设工程规划许可证》的项目，设计变更内容需要重新报批的，由设计管理专业人员进行确认；取得《预售许可证》的项目，需要商管咨询公司确认是否涉及销售承诺的问题；经论证存在可变更可不变更的内容，必须经公司批准后方可变更。
四、施工阶段的设计管理
工程施工过程中，为现场施工提供技术支持和技术服务，及时解决现场设计问题、把控工程品质，尽量做到事前控制。
1.施工过程提出的各类技术问题，结合工程管理部及监理单位意见，确认设计变更性质，按设计变更分类进行管理。
2.组织设计单位参加图纸会审、技术交底及施工阶段关键环节验收工作。
3.组织各类专项设计单位参加实施项目的图纸会审及技术交底，处理解决图纸与现场不符的实际问题，检查现场按图施工情况，对重点施工环节进行跟踪，发现施工技术问题要求施工单位及时整改。
4.施工过程中重大技术问题处理
施工过程中涉及质量安全的重大技术问题，组织工程部、设计单位、施工单位、监理单位等相关人员共同协商确定技术处理意见。
综上所述，在当前房地产住宅项目开发建设过程中，设计管理是非常重要的环节，也是必要的关键环节。规范设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力。
参考文献
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[4]盐坨桥东住宅开发项目设计阶段风险管理研究[D].吴萌.西安工程大学2018
[5]LD建设工程施工质量控制研究[D].邹山.吉林大学2018
论文作者:张莉
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年12期
论文发表时间:2019/10/8
标签：施工图论文; 项目论文; 设计管理论文; 单位论文; 过程中论文; 图纸论文; 住宅论文; 《建筑学研究前沿》2019年12期论文;