摘要：成本是衡量房地产开发企业盈亏的保障线，伴随着房地产开发项目的兴起，前期成本管理主要体现在项目设计规划方面。设计水平对前期成本控制管理影响很大，因此必须重视对开发项目的设计规划，使之与成本控制相适应。
关键词：房地产开发项目；设计规划；成本管理
引言：
房地产开发项目的设计是工程施工的前提准备，设计的合理性、准确性、科学性对后面的工程建设造成很多方面的影响，包括工程投资、施工、竣工结算等。同样设计也需要投入资金进行，因此工程设计需要成本控制和管理。在房地产开发项目中首先按照建筑市场需求，建立工程模型，然后根据建立的工程模型进行数据分析，其模型数据分析是十分复杂的。有项目工程力学数据分析、外观设计几何分析、材料受压数据分析等，只有将这些工程模型数据分析准确，才能按照分析的结构进行项目工程设计，所以工程设计阶段与施工阶段都是一个复杂的施工过程。
1.房地产开发项目前期设计阶段成本控制的原则
1.1满足工程施工需要的原则
虽然设计阶段对于工程建设非常重要，但是我们不能过分依赖资金投入，对工程设计进行深入研究，既有利于房地产开发项目前期成本的降低，又有利于后期施工成本的降低。任何工程设计都是为满足工程建设而服务的，所以只要设计在计算准确，工程结构合理的情况下，适当投入成本费用就可以了，即成本控制满足施工需要。当然过分对设计进行成本控制，则不利于开发项目的建设，设计做不好，则接下来的工程施工也就降低了标准，反而影响施工阶段的成本控制。
1.2坚持合理化项目设计的原则
从专业化角度出发，在房地产项目的设计期间，不仅要坚持设计的安全性原则、适用性原则、经济性原则以及美观性原则，而且还要遵循国家的规范化设计标准以及国家批准的相关建设标准。设计期间要高度重视因地制宜以及就地取材，最大限度节约房地产项目的建设成本，在满足建筑功能基本要求的基础上，节约投资成本以及建设资源，尽量缩短房地产项目的工期。在实际设计过程中，积极利用较强的新技术、新材料以及新工艺。
2.房地产开发前期控制成本的措施
2.1实行设计招标制度
推行设计招标制度，充分引进竞争，迫使设计单位对建设项目的方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较，建立良好的经济意识，重视项目的投资效果，拿最佳的设计作品参赛。实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量，对投资进行有效的控制。在设计招标过程中，评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家，而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标。
2.2实行限额设计
限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资，更不是简单的将投资一刀切，而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计，合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。
2.3设计取费与设计质量最挂钩
目前设计费用的计算主要有两种方法：按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系，前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量，这助长了设计单位只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革，建立正确的激励机制，使设计费用的计取与设计质量紧密联系。
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2.4组织控制措施
房地产开发中，工程项目的经理是管理成本控制的第一责任人，其对工程项目的成本管理进行全面的管理，所以，其应更好地把握和分析成本控制状况，并对成本控制采取有效措施。而技术人员负责施工技术，其要在工程规定的技术要求下，不断创新技术，以便降低成本费用。造价师是合同实施和管理的主要负责人，所以其要对合同预算进行更换管理，以便增创预算收入。会计师主管工程项目的财会工作，负责资金的调度，为此要认真分析财务的收支情况，合理利用有效资金。所以，整个项目的组织部门的人员都要尽职尽责，为成本控制负责。
2.5技术控制措施
第一，在施工方案上要制订符合施工要求的方案，以便于有效缩短工期，提升施工建设质量，控制成本。在施工技术方案的设计上要做好四大方面的工作，确定好的施工方法；选择合适的施工机械；施工流程要恰当；做好组织管理工作。选择合理有效的施工方案可以更加有效地降低工程成本，正确选择施工方案是降低成本的关键所在。第二，在房地产开发施工中，有些新技术、新工艺和新材料可以优先采用，从而有效节约成本，降低耗费。第三，施工质量要严格把关，避免因质量问题而返工，这样浪费了时间，又浪费了材料。第四，提升成本管理信息化水平，成本管理信息化是当前工程成本管理的必然发展趋势，要积极整合现有信息资源，完善工程造价相关信息网络、软件平台等，进一步扩大信息量，扩大信息覆盖面，加快信息更新速度，重点缩短信息价格发布周期、完善材料价格信息发布制度，通过及时反映市场行情实际变化提高造价控制管理中工程量清单、预算编制的准确性和及时性。
2.6经济控制措施
（1）人工费控制
人工费用的控制可以通过改善劳动组织结构，从而提高工作效率，减少人力劳动的浪费；同时还可以采用奖惩机制，提升劳动积极性；此外还可以对劳动者进行培训，提升技术水平；最后还可以减少非必要人员的配备。
（2）材料费控制
房地产开发工程施工建设需要大量的建筑材料，这些材料的采购、运输、保管等等都需要费用，为此有效采购、运输和管理材料，可以减少各个环节中的费用，节约资金。此外，材料的安置、存放等都要合理，避免在施工中进行二次运输，耗费更多的费用；按照施工标准使用材料，避免不必要的浪费，采取节约材料的技术措施，合理使用材料，控制成本。
（3）机械费控制
机械是施工的必备设备。合理选配机械设备可以提升效率，机械设备不足或太小，不能胜任施工任务，太大又造成浪费，所以要合理选择机械，这样才能节约机械费；机械的使用还要经常维护，以免出现事故影响正常的施工，所以有效管理机械设备，可以提升机械的使用率，进而减少设备费用。
（4）间接费及其它直接费控制
其他费用的控制主要通过管理机构的精简，合理确定管理幅度与管理层次，节约施工管理费等来实现的。也可以通过建立高效管理组的方法来提高管理水平，进而提升效率降低费用。
结束语：
总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目成本管理是加强房地产开发企业核心竞争力的重要手段，重点对开发项目前期做好成本控制，前期规划和设计的合理性将影响整个房地产销售、投资方向和规模，资金使用效率，从而影响费用成本的核算和控制管理。因此成本控制管理存在于房地产开发的整个阶段，必须从前期抓起。分析降低前期成本的措施，保证企业资金利用的综合效益最大化，推动企业可持续发展。
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[3]般杰.浅谈房地产开发项目成本管理与控制[J].中国科技投资，2013（A25）：352一352.
论文作者:周辉媛
论文发表刊物:《基层建设》2017年第14期
论文发表时间:2017/9/30
标签：成本控制论文; 房地产开发论文; 成本管理论文; 开发项目论文; 成本论文; 费用论文; 工程论文; 《基层建设》2017年第14期论文;