摘要：在分析房屋修缮工程指标体系建立的背景和作用的基础上，结合实例，通过对房屋修缮工程实施的对象、修缮工程的分类及各分部分项（工程量清单）工程的划分，并以此为单位搜集房屋修缮工程的造价信息，最终形成综合指标、专项指标和分项指标“三位一体”的造价指标体系，体现指标的功能和作用。
关键词：建立；房屋修缮工程；造价指标体系；研究
引言
据上海市统计局发布的年鉴统计数据显示，截止至2015年，上海市房屋建筑面积达到12亿m2，其中居住房屋建筑面积达6.3亿m2，非居住房屋建筑面积达5.7亿m2；同年新建房屋的施工建筑面积接近1.8亿m2，其中竣工建筑面积接近0.29亿m2。可见，既有房屋建筑面积在数量上远远超出新建房屋，并且随着每年新建房屋竣工面积的增长，既有房屋的建筑面积还呈现出不断攀升的趋势。因此，围绕着如此大规模的既有房屋，必将有越来越多的房屋修缮管理和技术研究工作需要开展。在此背景之下，是对上海市既有房屋使用和管理政策的进一步优化。目前，上海市已改变过去大拆大建的旧区改造思路，从“拆、改、留并举，以拆为主”转向“留、改、拆并举，以保留保护为主”。在这种城市管理创新工作模式的驱动下，需要各专项管理措施及技术方法齐头并举，从保护建筑物的历史风貌和传承建筑的历史文脉方面入手，进行多领域的探索和精深的研究。综合以上数据背景和形势变化，随着上海市既有房屋数量的不断攀升，以及对既有房屋保留保护要求的不断提高，对于房屋修缮各项工作的要求，不仅要适应量大、面广的普遍性，还要适应专项保护的特殊性。
1造价指标的作用
修缮工程造价指标是工程造价进行宏观管理、决策的基础，是制定或修订投资估算、概算、预算和其他技术经济指标以及研究工程造价变化规律的基础。它是编制、审查、评估项目建议书和可行性研究报告投资估算，比选修缮设计方案，编制修缮设计概算，以及施工预算、投标报价的重要参考，既可为承包商估算工料机械消耗量，编制企业定额，合理安排施工组织提供参考；也可为修缮实施单位估算各期工程造价，合理地制订筹资计划提供依据。几乎在工程实施的每一个阶段，修缮工程造价指标都能发挥不同的作用。
1.1在立项阶段，是投资估算的依据
修缮工程项目实施初期，需要进行投资决策，特别是公益性项目及政府投资项目，在立项时都需要估算项目投资。修缮工程项目估算是项目立项和审批的重要基础数据，是项目投资决策的基础，也是立项后作为投资控制的目标。由于工程项目修缮资料的不完备，修缮项目投资估算的直接依据就是修缮工程造价指标等经验数据。因此，修缮项目造价指标是住宅、学校、医院等编制修缮投资估算的主要方法。
1.2在可行性研究阶段，是评估修缮项目经济效益的主要经济指标
在项目可行性研究阶段，营业性的公共建筑等修缮工程需要进行经济效益分析。在这个阶段，应用修缮工程造价指标计算修缮项目总投资，并在市场调查和预测的基础上，进行项目财务评价，计算社会及经济效益回收期和收益率等技术经济评价指标，作为投资决策的主要依据。
2指标体系的建立
通过对指标的作用分析，发现在修缮工程中，造价指标既要满足被政府主管部门或业主用于资金申请或拨付的总体规划、对标（标的比对）要求，又要满足承包方、供应商、设计者在项目实施过程中对于方案选型的不断修改和调整需求。因此，项目设置的分类结果要能直观反映修缮工程的造价指标，方便决策者比对，又能具备灵活性，对于修缮方案设计者而言，可以根据修缮项目实际情况或资金限额进行个性化的调整。通过对修缮工程造价估算指标的应用分析，除了在总体指标上尽可能详细描述项目特征外，还需要进行分部分项工程的指标比对。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，考虑到估算指标不宜设置过细，既要区别于预算定额，又要满足市场实际需求，因此，决定采用综合指标、专项指标和分项指标三位一体的分类方法建立估算指标体系。
2.1综合指标的设置
综合指标是指房屋全项目修缮和综合项目修缮的造价指标。由于修缮工程与新建工程有所区别，其对象为已经竣工完毕，并投入使用的房屋，因此，修缮项目的实施与建造项目有很大不同，若按新建工程的单位工程类别进行划分不符合修缮工程特点，需以整栋房屋为基本单位进行设置。本次指标建立的侧重点是针对城市化发展程度高的地区，因此住宅、学校、医院等修缮工程是研究的重点。
2.1.1修缮项目房屋的分类
常规的分类一般将建筑物分为民用建筑和工业建筑，或是居住建筑和公共建筑。这里将从房屋建筑用途、房屋层数和结构形式方面进行分类。（1）按使用功能分类，可分为居住类建筑和公共类建筑。其中，居住类建筑包括：简屋、旧式里弄、新式里弄、花园住宅、公寓、住宅（多层、小高层、高层）、别墅、宿舍、旅店、宾馆等；公共类建筑包括：托儿所、幼儿园、学校、科研楼、医院、福利院、图书馆、文化馆、影剧院、体育场（馆）、展览馆、大礼堂、寺庙教堂、商店（场）、商业办公楼、商业仓库、车站候车室、码头候船室、机场候机楼、民用车库及党政机关办公建筑等。（2）按房屋层数分类，可分为：低层建筑（1～3层）、多层建筑（4～6层）、小高层建筑（7～9层）和高层建筑（10层及以上）。（3）按结构形式分类，可分为木结构、砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构、钢结构等。
2.1.2综合指标设置
综合修缮造价指标，根据管理要求与实际应用情况，可以按分部工程归类为拆除、砌筑、混凝土和钢筋混凝土、结构加固、金属结构、木结构与装修、屋面、粉刷、楼地面、门窗、沟路、油漆、电气、水卫等，亦可以按房屋各部位归类为屋面、外墙、门厅、走道、楼梯、各类房间、卫生间、电气、水卫、室外等。以某小学教学楼修缮工程为例，其综合修缮造价指标按分部工程归类，生成的各类数据格式见表1～3。工程造价指标一般包含经济指标和技术指标两部分。相对于经济指标反映工程总造价及各分部工程造价，技术指标描述的是该工程中所有人工、材料及机械信息及含量的汇总，本文不再赘述。
2.2专项指标的设置
专项指标的设置满足房屋修缮项目的分类，主要按修缮工程性质与修缮功能、房屋结构形式分类。这里主要讨论以修缮工程性质与修缮功能分类。（1）外立面整治：指城市面貌改观对房屋外立面修复与整治工程。（2）综合平改坡：指在建筑结构许可的条件下，将房屋平屋面改建为坡顶屋面，达到改善住宅性能和提升建筑外观视觉效果的修缮工程。（3）屋面翻修：指屋面严重漏水，已经影响正常使用，需重新进行翻修。（4）厨卫等综合改造：指对未列入征收或旧区改造范围内的、安全和使用矛盾突出的、以里弄房屋为主的各类使用中不成套的旧住房，进行厨卫设施改造，完善其使用功能的修缮工程。（5）成套改造：指对规划保留的不成套房屋进行空间和平面布局的调整或拆除重建，使原始设计不成套的居住单位内配备厨房及卫生间，完善成套使用功能。（6）沟路整治：指翻排室外排水管道、修补路面、翻做路面、翻做侧平石等。（7）小区绿化整治与健身设施：指小区绿化修剪与补种、健身步道、健身设施修缮工程。（8）加固工程：对规划保留的旧房，房屋结构发生险情的需要及时消除安全隐患，进行加固处理。（9）电气线路设施改造：房屋内电气设施严重老化，需要进行全面更新。（10）二次供水改造：指对居民住宅小区内的供水水箱、水池、管道、阀门、水泵、水表机器附属设施等进行更新改造的修缮工程。（11）增设消防设施：指老旧房小区增设消火栓、消火喷淋装置、消防烟感报警等。（12）安保技防设施：指小区增加安保视频监控、电子防盗报警等。
结语
近年来，随着各级政府、部门对既有建筑的利用和保护愈加重视，修缮工程技术方面的工作已经得到了非常全面的完善，相对技术而言，修缮工程方面的经济研究也需要跟上技术发展的步伐，得到政府及公众广泛的关注和参与。笔者希望通过此文，使从事修缮工程的同行对修缮工程的造价指标有更进一步的认识，在此基础上形成更加深入的合作和交流。
参考文献
[1]陶圣洁.建立房屋修缮工程造价指标体系的研究.2015.
论文作者:于洋
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第4期
论文发表时间:2018/6/8
标签：指标论文; 工程论文; 房屋论文; 项目论文; 工程造价论文; 造价论文; 指标体系论文; 《建筑模拟》2018年第4期论文;