启动住宅消费的政策效应及制约因素，本文主要内容关键词为：效应论文,住宅论文,制约因素论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年为促进国民经济持续稳步增长，扩大国内需求，政府适时推出“取消福利性实物分房、实行住房分配货币化、增加住宅信贷的投入”等一系列措施，这对提高全社会住宅消费的有效需求产生了积极的影响，但与人们预期相比，其政策效应仍相差甚远，商品住宅积压达8000多万平方米。住宅业要成为新的消费热点和经济增长点，仍是任重而道远。
（一）住房分配货币化的消费扩张效应
住房分配货币化是启动住房消费的重要举措之一，，即将原来由财政、单位支配建房购房资金转化为职工的货币收入，但货币化后的住房资金是否会转化为居民有效的住宅消费，并借助住宅信贷的扶持，而产生较大的社会消费扩张效应呢？根据凯恩斯的消费函数理论，个人或家庭消费需求与当期的收入密切相关，而当期收入与当期消费支出之间有一种稳定的函数关系，即C＝a+（mpc×Yd）。当期的收入Yd 水平的提高，消费的需求C也将随着扩大，但消费的增加量小于收入的增加量， 即边际消费倾向mpc是正数但小于1（式中a代表自主性消费支出）， 那么，将住宅资金转化为职工的货币工资，无论是按工资的25%，还是按职务级别发放住宅补贴，无疑都有助于提高居民的货币收入水平，从而刺激住宅消费。然而，在现实生活中个人消费需求的扩张，远非象消费函数理论描述的那么简单。继凯恩斯之后，两位诺贝尔经济学奖得主米尔顿.弗里德曼和弗兰科.莫迪利安尼，又先后提出了“持久性收入假说”和“生命周期理论”。他们的研究成果为分析个人的住宅消费行为和需求提供了理论依据。
1.住宅消费与持久收入。弗里德曼在《消费函数理论》中提出持久收入假说，即消费者并不只是短浅考虑当期的收入和消费，而是依据对一生收入的预期或一生的长期收入作出消费决择的。持久收入与当期收入对居民住宅消费的影响是不一样的，由于人们对未来收入不确定性的种种忧虑，在收入增长同时，还要有理智地确定消费和储蓄的增长。反过来，当人们对未来收入的提高充满信心时，良好的预期性收入，也可以刺激居民当前的住宅消费，并可以放心地通过向银行借贷，或敢于动用家庭以往的储蓄，来改变当期收入的预算约束，更多地投入住宅消费。
现阶段我国经济和城市职工收入均稳步增长，家庭储蓄面高达79%，户均储蓄额达到1.8万元；14%的家庭拥有国库券和国债资产， 平均每户约960元；12.4%的家庭拥有储蓄性保险，户均保险额为400元；再加上股票和其他金融资产，城市职工家庭户均金融资产为2.2万元。 我国社会整体收入水平的提高，无疑为扩大当前消费需求奠定了基础。但政府裁员、大批国有企业职工下岗及社会保障机制不健全，又是抑制当前住宅消费市场扩张的重要因素。未来收入的不确定性，迫使人们不能不为了失业、养老、子女上学和医疗保险等有所储备。这也正是存款利率不断下调而居民储蓄仍稳步增长的原因之一。因此，即使是普调工资，许多城市职工也不会将全部新增加的收入都转化为消费，更何况此次发放住房补贴并不是人人有份的“大锅饭”，“因地制宜、分散决策”的政策表明，货币化改革只是效益好的地区、单位的工资调整。那些经营效益差、亏损多的单位，连职工的基本工资都无法保障，更谈不上发放可转换为货币工资的住房资金，去扩大住房消费了。
2.住宅消费与生命周期。莫迪利安尼的“生命周期理论”揭示，在不同生命周期或阶段，其资历的深浅、学历的高低和机遇等，决定人们不同时期的收入水平及消费与储蓄行为有规律的变化。通常，那些刚刚进入工作岗位的年轻人，收入微薄，不可能有较多的存款或其他金融资产，其消费多限于当期收入。随着年龄的增长，未婚的年轻人也开始为外出旅游、购置较贵重的耐用消费品等作一些积蓄。进入成家立业的年龄后，人们开始为购买住宅而节衣缩食、认真储蓄。一旦购买了自己的住宅，他们就从净储蓄者变为了净借贷者，这是人生最艰苦的时期。而等到人们退休步入老龄阶段时，实际收入开始下降，并要靠消费年轻时的积累来安度晚年。概括起来，人的生命周期大致可分为这样几个阶段：购房前是个小储户或净贷方，购房后成为净借方，清偿购房款后则成了一个净投资者。生命周期理论对我们分析个人消费、储蓄—借贷行为，以及对整个社会住宅融资机制的形成，都具有重要的启迪作用。
首先，处在不同生命周期的消费群体，其有效消费需求是不一样的。因此，发放住房补贴对不同年龄组的职工所能产生的住房消费扩张效应，也是不一样的。年青人刚刚参加工作，尽管学历和知识结构使他们对未来收入的提高充满信心，但其存量金融资产毕竟有限；中年人有稳定的收入积累，在住房补贴提高了货币工资的情况下，有购买较宽敞住房的经济实力；老年人虽然也需要改善住房条件，但多倾向于购置经济适用的住房，而将更多的储蓄用于养老、医疗和其他投资。
在我国的一些大中城市里，一套约60平方米安居工程住宅或经济适用房，按3000元／平方米计算，房价为18万元。通过银行借款首期付款额也要5.4万元，这常常是许多年轻人难以负担的。那么， 住房补贴对一些金融资产存量不足的家庭来说，只能转化为个人住宅帐户上的沉淀资金。其次，在银行信贷资金主要依赖于居民储蓄的情况下，人们的消费、储蓄、借贷行为，随不同的生命周期有规律的变化，才使得年轻人和老年人的净储蓄，转化为中年人的净借款得以实现。尽管银行信贷可以改变人们消费的预算约束，来扩大当期住房的消费，但银行的资金的运用取决于资金的来源，没有年轻人和老年人放弃当前的消费，积极地参加储蓄，银行扶持住宅消费的信贷资金也就成了无源之水。而消费与储蓄的相互依存、不同群体储蓄与消费的时间差，正是有规律、有步骤提高社会整体住宅消费水平的润滑剂。
3.自主性消费支出的制约因素。居民住宅消费除了受硬性收入预算的制约外，还受到软的自主性预算的约束。这种自主性预算约束就是凯恩斯的消费函数理论中那部分与收入无关的消费支出，即函数中a 项代表的自主性消费支出。自主性消费支出的增加或减少，多受人们的消费心理、习惯和外界市场环境的影响。而目前我国的住宅的质量差、社区环境不理想和上市交易难，则是制约居民自主性消费最主要的因素。住宅不同于一般的消费品，它具有保值、增值的特点，使之成为居民一生最大的投资品。因此，无论是购买商品房还是现住的公房，其消费的心理都相当复杂：既不愿意放弃眼前公房出售的多种优惠，又不满意现住房的面积、设施、结构、地段等；既要满足眼前的住宅需求，又期盼随着收入的提高拥有更好的住宅；既要满足个人住房的消费，又想通过出租，以租金收入清偿部分债务或以房产谋取更大的投资收益。没有明晰的产权关系、没有可实现产权交换的市场及保护私人财产的法律法规，购房与具有永久使用权的租房就没有本质区别，也就无法调动居民购房的积极性。
加之我国住宅市场中介服务落后，信息不畅，百姓购房没有多少选择的余地；购房难，日后的维修就更难，这些都给百姓购房蒙上了一层阴影。因此，无论是鉴于硬性预算约束，还是自主性消费的约束，期望所有得到住房补贴的人都会通过银行借贷去购房以扩大住宅消费，至少在短期内是不大现实的。
（二）信贷政策的消费扩张效应
在居民收入不可能大幅度提高的情况下，住宅抵押信贷业务的发展，可以改变人们住宅消费的预算约束，使现行的消费扩大或缩小。1998年，中国人民银行出台了一系列扩大住宅消费的信贷政策，如扩大了个人住房贷款的发放范围，增加1000亿元住房信贷规模，三次下调存贷款的利率，并允许个人住房贷款利率减档执行，这在一定程度上刺激了居民购房的积极性，使四大国有商业银行个人住房贷款余额达到了490 亿元，比1997年增长108%，但占GDP的比重不到1%， 而美国和英国都在60%左右。信贷政策传导机制不畅，更使其政策效应大打折扣。
1.低利率下的居民消费行为。自东亚金融危机爆发以来，央行多次下调利率，下调幅度之大是前所未有的，但这种刺激总需求的信贷政策需有一个传导的过程，而不同的收入群体对低利率的反映也是不一样的。
首先，我国居民的消费倾向的形成与利率的高低没有必然的联系。利率的变动与居民的工资收入无关，只与居民资产收入发生关联。对低收入家庭来说，全部的工资收入用于日常消费，没多少储蓄或其他金融资产，也没有购房的可能性，利率下降对消费弹性的作用为零。中、高收入家庭，部分收入用于消费，部分收入用于资产投资，利率下降只对其资产投资的部分产生影响。居民如何调整自己的资产结构，是持谨慎动机继续低息储蓄，还是将低息储蓄转换为其他高收益金融资产或用于实物投资购房，取决于消费者个人的偏好。
其次，考虑到物价水平持续走低的因素，人们会发现与以往实际利率为负的现象相反，近年实际利率并不低，至少比名义利率高2 个百分点。根据费雪方程式的原理，实际利率等于名义利率减通货膨胀率，实际利率才是反映真实借贷成本的最佳指示器。当实际利率水平持续走低时，消费者向银行借款的动力就越大；反之，实际利率走高，消费者贷款的动力则越小。因此，在我国GDP增长率连续6年下滑和居民收入增长幅度趋缓的情况下，名义利率下降对刺激居民住房消费的作用十分有限。
再次，我国的住宅消费贷款的利率是依据贷款的期限，参照法定贷款利率减档执行。从表面上看，减档执行似乎是一种利率优惠，但是按照工商贷款利率确定的住宅消费贷款利率，对于不创造利润的居民家庭来说是否合适，值得商榷。住房信贷利率偏高、信贷品种单一，繁杂的手续都无法调动居民借钱买房的欲望。而在住宅抵押保险机制不健全和长期融资机制不畅的情况下，让银行进一步大幅度下调贷款利率，会使得不良资产包袱过重的银行更加步履艰难，从而加剧银行业的金融风险。
2.住房信贷与畸高的房价。在物价水平持续走低和利率不断下调的情况下，商品住宅的价格却居高不下。据有关资料统计，1989—1997年全国商品住宅年均价格涨幅为16%。尽管抵押信贷具有扩大当期的住宅消费的功能，但再好的信贷工具也要以合理的房价与收入比率为基础。如果房价过高，超出了居民的支付能力，则会使任何现代抵押工具无能为力。
根据国际上通行的标准，房价与收入的比率应控制在4∶1至6∶1之间，或者住房支付占家庭总支出的比率在25—30%比较适当。国家统计局“1998年中国城市居民消费形态调查”显示，在12个城市中，有20%的城市家庭月收入在999元以下，28%在1000—1499元，22%在1500 —1999元，15%在2000—2499元，15%在2500元以上。那么，根据城市不同收入群组现阶段的收入水平，他们在获得住房补贴后，通过抵押信贷可以购买什么价格的住房呢？
现阶段城镇家庭年收入、房价与偿还能力现状 单位：元
家庭年收入 占收入群
增资后房价 贷款额
组比重
年收入
11988
20% 1558477922
54545
12000-17988
28%
15600-23384
78000-116920 54600-81844
18000-23988
22%
23400-31184 117000-155920 81900-109144
24000-29988
15%
31200-38984 156000-194920 109200-136444
30000
15%
39000
195000 136500
家庭年收入年分期还贷/家庭
付款额 支出比
11988537534%
12000-17988 5380-8064 34%
18000-23988 8070-1075534%
24000-29988 10760-1344534%
30000
1345034%
注：①家庭年收入为12城市（北京、上海、广州、成都、沈阳、天津、西安、济南、南京、武汉、昆明和福州）家庭月收入×12个月；
②增资后年收入等于家庭年收入+（家庭年收入×30%）；
③房价等于增资后家庭年收入×5倍；
④抵押贷款额等于房价－（房价×首期付款的比率30%）；
⑤年分期付款额按年息7.56%，期限20年计算。
计算结果表明，在这12大城市中，城市居民可购买的房价在7.8—19.5万元不等，如果按每套住宅建筑面积80平方米计算，可购买的平均房价在974—2437元／平方米左右。其中：15 %的家庭有能力购买2437元／平方米以上的住宅；37%的家庭可以购买价格在1462—2436元／平方米的住宅；48%的家庭只能购买每平方米在1460元以下的住宅。在我国一些大中城市中，目前新建住宅价格在每平方米1460元以下并不多。北京、上海和广州等大城市，连经济适用住宅也在3000元／平方米左右，这意味着一套80平方米的住宅价格为24万元，仅首期付款就要7.2 万元，每个月还贷额达1359元。在如此高昂的房价面前，再好的抵押信贷工具也无用武之地。
3.住房信贷与高额的税费。银行让利只是刺激住房消费的一方面，但政府不让税、不让费，常使消费信贷政策陷入孤掌难鸣窘境。居民购买一套商品房，支付房价款只是其中的一部分，买房的税费也是一笔不小的支出。目前明码标价的税费至少包括以下几项：交易过程中6 %的契税，1%手续费和0.5‰的印花税；申办产权证过程中的登记费、产权证工本费和印花税。买一套80平方米、价格15万元的住房，仅上述交易税费就在10600元左右，占房价款的7%，这还不包括其他的名目繁多的乱摊派。在一些城市，政府有关部门为百姓测量购房面积，以防商品房“缺斤短两”，也要以1—1.5元／平方米收取服务费。
这与国外政府以多种优惠税收政策鼓励居民购房形成鲜明的对比。如在美国，政府以税式支出的形式为购房者提供的优惠包括：抵押贷款利率支出、财产税、房产出售后资本收入再用于住房投资和房屋出租的隐形收入等，均可以减免个人所得税税基。1998年美国政府向住房所有者提供的税收优惠高达899亿美元，是各类税式支出中最高的一项。 这正是67%的美国人拥有自己的住宅和房产占居民总资产60%以上的主要原因。而我国财政多年来可支配的财力占GDP的比重不断下降， 财力不足加之政策工具匮乏，很难出台与信贷政策相匹配的税收政策。在没有财政政策的支持，个人信用制度、抵押保险制度和抵押二级市场等基础设施不健全的情况下，银行住房信贷政策的传导机制不畅，住宅信贷的规模不可能有较大幅度的增长。
（四）结论和政策建议
第一，现行的住房分配货币化政策，尽管会对未来居民消费需求和行为产生深远影响。但在短期内转化后的住房资金能动员出多少住宅消费需求，并不完全取决于本次提资的幅度，而主要取决于人们对未来收入的预期、持久性收入和处于不同生命周期的收入群体的消费心理和行为。这正是单位住房资金、集团消费与个人收入、消费的重要差异所在。
受制于社会生产率水平、企业效益等因素，我国在难以大幅度提高职工工资收入的情况下，要引导广大消费者进入住宅市场，关键是消除抑制居民自主性消费的不利因素。只有努力提高住房的质量，降低住房成本和价格，改善售后服务，并通过培育住宅市场让住宅象其他商品一样流通起来，百姓潜在的住宅需求才能转化为有效需求。
第二，大力发展抵押信贷业务是鼓励居民消费，改变居民预算约束的重要工具。但积极的信贷政策要转化为居民的有效需求，离不开分配政策、财政政策及其他政策手段积极配合，更需要以坚实的制度建设为基础。住宅抵押贷款是一种投入资金大、偿还期长的信贷业务，在个人信用制度不健全、抵押担保与保险机制不规范、资金来源渠道单一的情况下，抵押信贷规模的扩大将使金融机构在操作中承受多种风险的压力，而这种系统风险的防范仅靠银行单方的努力或采取严格资信调查等防范措施很难奏效。因此，从制度建设入手，建立统一的个人信用咨询体制，社会化的抵押保险机制，开辟融通长期资金的渠道，是完善住宅信贷制度建设和金融基础设施建设的当务之急。只有制定出协调一致的政策目标，建立一套具体的、可实施的运作机制，才能保障信贷政策在扩大住宅消费中发挥出应有的效力。
标签：银行信贷论文; 信贷业务论文; 信贷规模论文; 银行存款论文; 收入效应论文; 年薪论文; 信贷政策论文; 购房论文; 经济论文; 全国房价论文;