摘要：在我国目前的房地产行业发展过程中房屋面积是作为一项房地产发展的重要指标, 在我国房地产行业中也是一个基本测定要素。对于城市规划、房产税收以及房屋产权登记等, 房产面积的测绘是一个非常重要的参考数据。本文根据笔者工作实践，对房产测绘中测绘面积的质量控制进行了分析和探讨。
关键词：房产；测绘；测绘面积；质量控制
1 房产测绘的概念
房产测绘是存在于专业测绘中的一个重要组成部门, 从专业的角度来说, 房屋测绘的范围涉及的不仅是房屋, 还有与之相关联的土地。从另外一个方面而言, 房地产测绘是在利用专业的测绘仪器和测绘技术还有测绘手段的条件下, 测量土地、房地产和房屋, 具体的测量包括位置、数量、质量以及权属状况等的专业性测绘。
2 房产测量分摊法
2.1 房产测绘的面积定义及相互关联性
房屋的建筑面积主要是指的外围的水平面积还有水平投影面积, 这两种面积的综合就是房屋建筑面积的大小, 其中的共同建筑面积还有套内面积, 这些都是房屋建筑面积多包涵的内容。
由整栋楼的产权所有人共同所有的公共部分的建筑面积就是公用建筑面积, 其中的设备间还有变电室及电梯井和值班警卫室等等这些内容都是在公用建筑面积中包涵的。除此之外, 地下室和公共门厅及警卫室等也都在其中。公共建筑和套内建筑面积之间的分隔墙还有外墙包括山墙部分都是水平投影面积一般的建筑面积, 甚至连共同用房还有管理用房这些为整栋楼服务的建筑面积, 它们都在公用建筑面积当中。
房屋套内建筑面积是房屋的建筑面积减去公共使用的分摊面积, 就建筑面积的分摊系数而言, 是自身公摊面积和套内面积的比值, 其比值数就是建筑面积的公摊系数。
2.2 房产面积分摊方法
按照房产的面积比例进行房产面积分摊计算就是房产面积分摊方法, 房产分摊方法的基本原则是, 要按照“谁用谁分摊”的分摊原则计算房产分摊。以常用的分摊情况对房产面积分摊分类:首先, 普通的住宅楼分摊情况比较的简单, 仅是针对一栋楼进行分摊方法的计算;其次, 相较于普通的住宅楼分摊情况而言, 普通的商用住楼比较复杂。因为该种类的楼在用途性质而言比较的多样化, 分摊部门不单有幢共分摊, 而且还包括了区共和层共分摊。该种楼的分摊部分, 服务的不仅只有一层而是有多层。因此, 社区的用房还有就是青少年的活动中心并不参与分摊。故而, 这两个楼梯区域的共同部分势必分给了楼上的其他住宅人群, 而一层的自动喷水等设备用房是一层的;最后, 对于综合楼来说, 由于其用途的广泛性, 就导致在进行一定的面积分摊计算中, 会包涵各种的交叉分摊, 在实施具体分摊中就显得比较复杂了。
由于公摊的厕所还有楼梯可能并不是在某一层, 或者就用途分摊上来说, 也并不是一种用途分摊, 而是针对好几个用户服务的, 这就不能进行简单的层共和区共分摊计算了。面对此种情况, 就需要采用“自定义分摊”, 该种分摊方法可以将分摊部门按照用途还有户室类别的不尽相同, 进行具体的自定义分摊, 该种分摊方法的优点就是具有一定的合理性和简单性。
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3 影响房产测绘质量的重要原因
房产面积测绘的质量受到各种的因素干扰, 主要原因如下: (1) 房产的测绘质量要求很高, 无论是对人员还是技术, 都需要一定的专业水准, 着眼现实的房产测绘市场, 就测绘人员的技术水平来说, 各种的参差不齐, 在具体的测绘过程中使用的工具也有失精准, 而测绘的实际操作能力更加不敢用规范二字来形容, 这些问题的凸显, 都是对测量结果有一定的不利影响; (2) 房产测绘规范和标准缺乏一定的完善性, 针对具体的测绘问题的解释也是没有清晰的规定和解释, 这些隐藏于测绘中的漏洞, 都是当前房产测绘无法适应建筑行业发展的具体表现; (3) 设计理念在当前社会不断发生着日新月异的变化, 发展中的建筑设计行业, 也会出现各种新的问题和弊端, 却没有对应的相关规范来依据, 且各个地区存在地域性差异, 不同的单位只有根据当地的具体实际, 才能进行测绘的技术选择和更新, 各种规范的缺乏还有管理及技术水平的落后, 都造成了测量结果的不准确性。
4 提高房产面积测绘质量的相关措施
4.1 完善测绘规范
在遇到一定的房产测绘问题时, 可以依据相关的《房产测量规范》进行具体的解决。但仍然在实际的房产测绘中存在各种各样的问题。如, 相关的规则对飘窗进行的一定面积测量的规定, 只要是落地就算是全面积。反之, 就不算作全面积内。阳台只要进行封闭性处理, 那么可以算做是全面积, 不进行封闭性处理就按照一般的面积进行计算。但实际中却遭遇了很多问题和麻烦, 开发商为了变相的增加容积率, 故意增加飘窗的数量, 并且在实际中不做落地处理, 仅高出地面十几公分。不封闭处理的阳台却做得很大, 这些飘窗和阳台却还按照规定的面积计算, 显然不合乎常理。针对这种情况, 有的城市就制定了地方性的规则, 这也是对当地测绘制度的完善和规范, 对于提高测绘的质量性而言, 具有一定的重要意义。
4.2 严格图纸审查制度
对于测绘前的资料收集和图纸审查, 一定要具有严格的监督力度。有关部门一定要对材料的真实性和图纸的质量进行审核, 从质量上严格把关, 测量的标注化和真实性, 都要进行实地的核实, 对材料的收集, 要遵从准确而齐全的准则, 从而, 在最初的阶段就对测量质量的精准性有一定的把握。
4.3 提高测量人员的专业素养
测绘主管部门要深入实地的进行测绘人员的技能测查, 同时给予技术上的指导, 考核测绘人员的技术水平, 管理房产测绘人员的专业素养, 引入制度指引测量人员的技术, 培训测绘人员技术和水平能力, 且定期举行技术讲座和经验交流, 提高测绘人员的专业素养。
5 结束语
房产市场正在朝着更加繁荣的发展阶段迈进。在这个过程中, 要不断的加强对于该市场稳定性发展的监管力度, 特别是对于房产行业至关重要的测绘行业, 要考察人员的技术能力, 检查测量工具精密性, 杜绝测绘质量的偏差性存在, 确保测绘市场的规范性运行, 确保我国的房产行业的有序、健康发展。
参考文献
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[3]夏忠福.提高房产测绘质量的措施探讨[J].测绘与空间地理信息, 2015, 36 (8) :249-252
论文作者:龚帆
论文发表刊物:《基层建设》2018年第8期
论文发表时间:2018/5/25
标签：房产论文; 面积论文; 建筑面积论文; 测量论文; 质量论文; 人员论文; 房屋论文; 《基层建设》2018年第8期论文;