摘要：随着国家政府的宏观调控，地产行业的发展也变得岌岌可危，地产融资变得愈发艰难、市场竞争加剧，地产行业的兼并和重组之势日益明显。为了提高企业在行业内的竞争力，应该做好企业内的成本控制，加强思想建设，提高成本控制意识，学习先进的管理经验，确定正确的成本控制目标，构建科学的成本控制体系，进而提升企业的利润空间，实现房地产企业的健康平稳发展。
关键词：房地产开发；成本控制；融资能力
1.房地产企业成本费用概述
由于房地产产业自身大额性、动态性、层次性等特点，使得企业自身对于利润和成本的把控要求十分高。对于房地产企业而言，良好的成本控制对于企业的发展有着重要而积极的意义。首先良好的成本管理是企业经营安全的最底线。企业只有通过有力的成本管控才能保证企业发展的根本——利润得到保障并进一步促进企业的生存与后续发展。其二，成本控制对于房地产这种需要多方协调合作的企业来说是一种企业自身能力和形象的体现。合作伙伴通过观察房地产企业在成本控制中的细节与效果能够推断出企业自身的口碑、信誉、能力、潜力等诸多影响合作的重要因素。其三，在当前房地产业竞争极具激烈的态势下，作为一个新兴行业，市场还未完全稳定下来之前，房地产业会因为其利润丰富而备受资本的青睐。而作为房地产企业要想在竞争中脱颖而出，那么完善健全有力的成本管控就成为了企业在竞争中取胜的重中之重。
房地产企业通常有以下8个成本费用，具体包括土地取得成本、行政事业费、前期工程费、建筑安装工程费、景观环境工程费、社区管网工程费、公共配套设施费和工程建设其他费用等。土地取得成本中还有土地买价、契税、土地使用费、耕地占用税、市政配套费、房屋补偿费、安置及动迁费用等。行政事业费包含了诸多的商品房交易管理费、征地管理费、煤气水电增容费、人防费和开发管理费等。前期工程费包含了临时施工所产生的费用、水文地质勘察、规划设计、咨询论证费、政府许可费等。建筑安装工程费主要发生在主体建筑的安装费用上，景观环境工程费指的是道路、广场、围墙、室外照明和绿化建设等费用。社区管网工程费发生在供水供电、供暖、有线电视、宽带、消防、排污等费用上。公共配套设施费发生在无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等，当然还有一些其他的工程建设费用。
2.房地产开发项目成本控制存在的主要问题
2.1准备环节存在问题
在此环节中，可以对施工企业加以明确，现阶段所应用的方式是招投标，即便我国有关部门已经颁布了相关的法律体系及标准，但是依然有一些企业在开展招投标工作时存在诸多不足，例如招标缺少公开透明性、内定施工企业等。一些承包企业为了获取更多的效益，故意降低招标标准，并且选择的施工材料不满足施工要求，导致在施工过程中，将会面临诸多安全隐患，影响后期施工和销售。
2.2施工环节存在问题
施工环节作为成本控制的主要环节，同时也得到了房地产企业的高度注重。现阶段，我国建筑领域所应用的依旧是招投标方式，把工程承包给施工企业，因此大部分房地产企业对工程项目成本预算高度注重，对项目成本以及后期费用预算比较规范和完善，核查较为严谨。但是因为开发企业没有给予准备环节成本控制充分重视，使得施工环节中成本大量消耗的现象较为普遍，大部分房地产开发企业忽略设计方案给后续施工和工程应用带来的影响，导致成本问题出现。此外，在施工环节中，房地产企业不能对施工质量和进度进行有效监管，监理单位不能有效发挥作用，这在无形之间造成成本大量投放，影响企业整体效益获取。
3.房地产开发成本控制措施
3.1查阅档案
在实地调查基础上，查阅城市规划及城市地下管网档案。城市规划规定了房地产开发方向、规模、时序和步骤，有利于开发企业Ｓ排房地产项目用地周围的环境和配套设施。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆城市地下管网档案记录了城市地下供水管、排水管、供暖管、供气管、电缆等的分布和走向，如果项目下方有相关地下网管，将增加迀移成本，甚至影响项目施工。
3.2环境成本估算和顷目定位
根据环境成本、市场预测对开发项目准确定位，确定开发类型、目标客群、项目特点、价格水平及开发计划，拟定客观的项目投资规模、成本与投资收益指标。在此基础上确定投标地块标底，以此决定是否进行房产开发。
3.3科学规划与合理设计
投标获得地块后，应根据项目定位和目标客群的需要将决策时的开发思路、档次、内容等融合到规划设计中，科学规划小区建设及楼宇外观、距离、排列和朝向，减少“光污染”和“热污染”，根据植物的生态适宜性设计园林植物和山水景观，在提高房屋宜居价值的同时，降低环境成本。
3.4工程施工阶段的成本管控
施工阶段的成本管控较为复杂，应加强全方面、全过程的管控。
（1）保证施工合同的保质如期执行。项目经招投标后，房地产企业需签订施工合同，明确具体的施工范围以及施工质量要求，加强合同及施工过程中变更签证管理，发现问题，及时反馈、解决，避免工期延误、增加误工成本。（2）严禁施工方案的频繁随意变更。在项目实施前，经充分论证后，尽量设计并选择经济、节能、环保以及安全的施工方案，优化组织项目施工，尽量减少工程变更的次数，如确需变更，从美观、实用、工程结构等方面综合考虑采用局部变更，严防因工程变更导致项目成本的额外上升。加强施工现场的过程管理，变更施工方法的要及时签证，尤其是隐蔽工程的签证要从严审批。（3）加强材料成本和质量管控。低材料成本可以直接降低工程造价，对工程施工中涉及结构安全以及采用新技术的材料（比如商品砼、钢材、新型环保材料），可采取甲供材的方式，选择质优、信誉好的供应商，采购材料，审核材料质量与价格，根据材料耗用的施工定额结合施工形象进度及时调拨材料。同时，抓好材料进出库管理，要严格履行登记手续，定期盘点，严控甲供材超领，余料及时收回，杜绝施工过程中的浪费。
3.5建立健全资金管控体系
对于一个企业而言，其完善的资金管理体系可以保证资金运行的安全与合理，是企业发展的重要保障。同时制定相关的资金管理制度，减少房地产企业的成本支出，最终提高企业的经济效益。一个项目在开发的初期，需要房地产企业大量的资金支持，并制定详细的资金计划。在融资时期，还要根据资金的使用需求情况与自由资金的情况进行综合考虑，通过多元化的融资方法，为项目的实施提供资金的保障，避免企业的资金出现问题。同时，还可以减少闲置资金的浪费，在整个资金的使用过程中对其进行准确的风险管理与有效的监督，严格审核付款程序，重视资金的安全问题，确保项目的安全实施。为房地产的稳定发展提供重要的基础保证。
结束语
社会的高速发展，带动了房地产行业的逐渐完善。一个国家的房地产行业是其国家重要的经济支柱，所以提高房地产的稳定发展，是推动社会进步的重要措施。房地产的成本控制与管理是整个行业发展的关键所在，所以需要提高对成本控制的重视与管理。
参考文献：
[1]程志刚，邓晓纯.房地产开发企业全过程成本控制探讨[J].科技资讯，2017，15（31）：129-130+132.
[2]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究，2017（20）：52-53.
[3]魏庆森.房地产开发项目成本管理[J].价值工程，2017，36（10）：243-245.
[4]王微.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].企业改革与管理，2017（02）：13.
论文作者:韦光兰
论文发表刊物:《基层建设》2018年第31期
论文发表时间:2018/12/17
标签：成本论文; 成本控制论文; 工程费论文; 房地产企业论文; 企业论文; 资金论文; 项目论文; 《基层建设》2018年第31期论文;