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摘要：土地调查（Land Use Investigation）是对土地的数量、质量、利用方式和权属状况及其空间分布进行的科学调查，是土地有效利用和土地管理工作的基础。土地调查是土地资源管理工作的基础，没有真实最新的第一手土地资源现状资料，土地资源的优化配置就无从谈起。土地权属调查是一项政策性强、牵涉面广，业务量繁复的工作，也是第二次全国土地调查中的关键环节。本文将结合温州市区二次土地调查（城镇部分）项目中的具体做法，就野外土地权属调（核）查中碰到的疑难复杂问题提出一些个人看法和建议，以供参考。
关键词：二次土地调查 权属调查 重点难点 具体做法
一、前言
温州市区第二次土地调查（城镇部分）依据城镇地籍调查技术规程，充分利用已有地籍调查成果，查清市区内每宗土地的权属、界址、宗地面积、地类和利用等状况；通过汇总分析，完成工业用地、房地产用地、开发区用地等专项调查，统计分析各类土地的利用状况。
温州市区数字地籍调查范围合计约409.76km2，划分为三个标段。鹿城标段：鹿城区，共12个街道、9个乡镇，面积约142.65 km2；瓯海标段：瓯海区，7个街道、6个乡镇，面积约146.62 km2；龙湾和开发区标段：龙湾区、温州经济技术开发区，共5个街道、5个乡镇（其中包括3个工业园区），面积约120.49 km2。
本次调（核）查的基本原则是：“尊重历史，反映现状，方便利用”。
二、土地权属调查的重点
土地权属调查时，调查人员根据收集到的土地权属资料，包括权属调（核）查表、界址确认表和宗地草图，按初始登记人员编制的地籍号，将每一宗地勾绘到工作底图上，并在图上注明初始登记的权利人名称、土地用途等情况。野外调查重点包括以下内容：
（一）土地权利人及土地权属性质调查
土地权利人调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名、单位性质，与土地使用者有行政、资产关系的上级主管部门全称、土地使用者单位法人代表等情况。
土地权属性质调查是指调查核实宗地的权属来源证明材料，确定宗地的土地权属性质。现行的土地权属性质调查分为三种：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权。
（二）土地权属来源情况、使用权类型调查
对于国有土地使用权，根据取得方式一般分为：划拨、出让、作价入股、租赁、国家授权经营等几种形式。对于出让地权属来源证明材料有：建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金缴纳证明等。对于划拨地权属证明材料有：建设用地批准书、国有土地划拨红线图、建设项目土地预登记文件、项目竣工验收报告、勘测定界图件等。
（三）它项权利调查
土地它项权利是指其他土地使用者在本宗地拥有的权利。
（四）土地用途、坐落及共有使用权情况调查
土地用途按照《第二次全国土地调查技术规程》规定的类别，调查实地的实际使用用途，调查至末级分类，并将调查情况填写在权属调（核）查表上。调查时，以宗地为单位进行调查，即一宗地调查注记一个主要的利用类别，一般以批准用地时确定的主要用途为准。土地坐落调查包括调查宗地坐落的道路名称、门牌号码，以及宗地四至的具体情况。共用宗地是指几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清的宗地。
（五）界线调查
已登记宗地主要以原登记指界为依据，依次核对每条界址线的变化情况，必要时由相邻宗地各方重新指界并签字盖章，及时上报相关部门办理土地变更手续；未登记宗地主要调查使用者、土地用途和用地面积等实际用地情况，进行宗地界址确认必要性不大，可不填写界址确认表，改为由调查人员根据实地情况填写界址调查表。
三、土地权属调查的难点
（一）土地权属资料收集不全面
在土地权属调查工作中，收集调查范围内相关土地权属资料是至关重要的一项工作。通常情况下，工作人员可凭工作联系单直接到国土档案部门进行收集；对于还在办理审批、变更等手续的用地资料，暂存于相关部门的职能处（科）室之中，较难全面、一次性收集；另外还有一部分土地权源资料由于土地所有权、使用权复杂的权属演变原因，需要通知被调查主体单位提供，因此也面临着资料收集的困难。这些土地权属资料收集的不全面性，是影响土地权属调查的一个重要问题。
（二）土地权属界址位置调查确认困难
由于土地权属的历史变革、土地使用方式各异、地上建筑物变化频繁，以及权利主体变更等原因，在调查土地权属界址位置时，时常会遇到以下问题：
1、部分土地所有权界址位置缺乏准确指领。位于农村范围的公路、铁路、河流、堤岸等大多数没有登记发证的国有土地，由于在当时取得这些土地时往往都是按照有关征用、划拨文件和有关法律、法规划定用地界线，一般都是笼统地、粗略地划定界线，没有详细的图件和数据确定其具体用地界线和位置，而现在进行土地权属调查时是由村里指派人员单方面指认界线，因此容易出现不公平、不准确的指认结果，误将国有土地认定为农村集体所有土地。
2、国有土地使用权界址位置模糊。城镇街区范围的道路、巷、广场、河岸、绿地、公园等市政公共实施用地大多没有明确的使用主体，也未进行土地登记。与这些土地紧紧相邻的其它宗地，相互之间界线错综复杂，地上建筑物变化频繁，在调查时难以认定准确的界址位置。
3、用地批准与实际使用界线不重合。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一些建设项目征用的土地，批准的界线与实际使用界线之间存在一部分差异土地，在土地权属界址调查时，单以发证宗地界线点位置和范围确认土地权属，容易将这部分差异的国有土地错认定为农村集体所有土地。
（三）未定权属关系的待处理问题
在调查时经常碰到一些没有任何批准手续的土地，或有批准手续但实际使用范围大于批准文件规定的四址及面积的土地，就是属于未批先用、少批多用的土地。还有一些宗地因为以前土地调查勘测误差或者是土地登记差错造成与实际用地界址位置、宗地面积不一致。这些在调查时碰到的未定权属土地，缺乏与日常国土管理工作实现同步联动，未能及时、有效地列入到国土相关部门的业务处理程序中。因此，一是影响正在进行的土地权属调查工作顺利进展；二是到以后，时过境迁，这些煞费苦心完成的土地权属调查成果又将成为一些历史档案资料。
（四）土地权属调查成果要素不完整
土地权属调查的主要成果是权属调（核）查表和宗地草图。由于各调查人员的专业重视程度参差不齐和被调查单位的一些主客观原因，因此在工作中往往会出现以下一些问题：
1、权属调（核）查表内相关说明不细致。主要是有关土地的重要界址位置、界线走向、权属变化情况等说明，缺乏详细、必要、具体的表述。
2、调查意见缺乏必要的说明。对未定权属土地、未登记土地和一些权属不清的土地，在调查意见里缺乏必要的记载和说明。
四、土地调查过程中的具体做法
（一）土地权属调查前期准备工作
1、资料收集。土地权源资料由测绘单位凭区国土分局出具的工作联系单到市国土档案等相关部门查取复印；地籍蓝图等其他资料由区国土分局或各土地管理所直接提供。
2、调查工作底图制作。工作底图由测绘单位先施测1：500地形图或直接利用城区现势性较强的大比例尺地形图。
3、权属要素标注。调查人员将已收集整理的已登记宗地和未登记宗地的权属要素标注至调查工作底图上。权属要素主要包括：宗地界址线或规划用地红线、用地单位或个人名称、批准土地用途、土地证号或用地批准文号。对一些未定权属土地、争议地土地，均在调查工作图上作必要的说明。
4、宗地的划分
宗地是被权属界线封闭的地块，宗地的划分应以方便地籍管理为原则，核查时一般是按原登记时的划宗结果展开，但在实际工作中，经常遇到一些特殊情况：
（1）几个使用者共同使用一块地，房屋为套合结构并且相互之间界线难以划清，按共用宗地处理。
（2）对只有一个法人代表的特大宗地，有明显不同的用途，且面积较大，可以利用地类界线或线状地物将其划分为若干宗地。
（3）对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割的，可划分为若干宗地。
（二）野外调查
1、调查街道界线和村界。街道界线由国土局、测绘单位的专业人员与土地权利人双方共同实地领、指界确认完成，然后由国土局统一发文定界。行政村界根据有关定界文件，由共界双方实地指领，互相确认定界。
2、核查已登记宗地。根据查取复印的有关土地登记审批表、宗地草图、宗地勘测数据，对宗地的权属、界址、面积、用途、利用状况等情况进行实地核查，并将实地核查结果记录在《权属调（核）查表》上。
3、调查未登记宗地。实地调查土地权利人名称、界线，将宗地的权属情况和实际使用情况详细地记录在未登记宗地调查表上。未登记宗地主要有以下几种：
（1）已批准建设用地。根据收集查取的有关建设用地批准文件、规划红线图和勘测定界数据等资料，对在建或未建的已批准用地的建设项目地块，按照批准用地界线进行划宗。将该土地的批准用地单位、用地批准文号、批准土地面积和批准用途、土地利用现状等情况记录在未登记宗地调查表上。
（2）未定权属土地。对没有用地批准文件的非农建设用地宗地和土地权属情况查无着落宗地，均以实际占地（使用）范围进行划宗，将该宗地目前实际使用者、土地座落、土地利用现状和查无权源资料等情况记录在未登记宗地调查表上，同时在调查底图相应位置予以表示和说明。
（3）农村宅基地。按目前实际使用范围进行划宗，对其使用者、土地座落、四至范围等进行调查，并在调查工作底图上表示其建筑物占地范围和土地权利人姓名等权属要素。
五、结束语
针对项目中土地权属调查工作经常碰到的问题，除调查前做好充分的准备外，个人认为还要特别注重以下几点：
（一）主动学习相关法律法规，提高对土地权属调查的认识。
调查人员要主动学习国土资源部和省国土资源厅制订的土地调查技术规程和规定、原国家土地管理局颁发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》等土地调查技术文件，全面了解和掌握土地权属调查的概念、目的、任务、方法、步骤、标准和操作要领。
（二）严格按照项目技术设计书要求及温州市国土资源局有关文件、会议纪要等有关要求执行。
本项目根据温州市社会经济发展的需要和调查区域的实际情况，已编写好本项目的土地调查（权属调查）技术要求。市国土局根据试点街坊实际情况已召开一系列工作会议，将土地权属调查工作中比较关键性的调查与测绘的具体分工与职责、前期重要工作准备（土地资料收集、技术培训）、土地权属要素变化的处理、未定权属、疑难权属的界址点、线和位置的确认及处理、土地权属调查成果数量和标准、以及质量监督和考核机制运行方式等内容，充分、具体地以会议纪要的形式予以明确，调查人员在实际调查时应严格遵照执行。
（三）与土地部门保持同步，使权属调查与日常土地登记工作有效衔接。
对处于调查状态的街坊中的现申请登记宗地和已申请但未完成登记的宗地，先进行调查、测绘，及时登记，并将宗地现势情况反映到调查成果中，使权属调查与日常土地登记工作有效衔接。
参考文献：
[1] TD-T.1014-2007.第二次全国土地调查技术规程[S].北京：中国标准出版社，2007
[2] 陈红权.土地利用更新调查技术的研究与应用[D].南京：河海大学.2007
论文作者:李小红,魏武明
论文发表刊物:《建筑科技》2018年第1期
论文发表时间:2018/4/8
标签：权属论文; 土地论文; 界址论文; 界线论文; 情况论文; 工作论文; 资料论文; 《建筑科技》2018年第1期论文;