摘要：在工程建设领域不管是项目前期行政审批、评价审核还是项目进展过程中招标投标、跟踪审计，中介机构都发挥着重要作用.本文分析现阶段中介机构自身及市场、中介机构组织管理以及政策法规等方面存在的问题，结合南京市中介机构服务与管理体系建设，创新中介机构服务与管理的新模式。
关键词：中介机构； 交易； 服务； 信用； 管理体系
前言：
随着“简政放权”改革的不断深入，中介机构资质管理、收费指导等逐步放开，中介机构市场化的道路越走越宽，在此背景下如何有效解决目前中介机构市场存在的突出问题，加强对中介机构的服务与管理，对中介机构管理部门提出了更高挑战。
一、中介机构及中介机构市场现状及问题
1、中介执业有失规范，专业不专
中介机构企业及人员执业不规范，资质挂靠情况严重，或是中介机构专业人员不足，因为项目时间紧张，就安排不具备相关专业知识的人员，工作过程混乱，影响了项目进程；更甚者有些人员职业道德缺失，与对方单位存在利益输送关系，收受贿赂，企图蒙蔽项目单位。比如一些招标人为达到某种目的，向招标代理机构提出违法违规要求，或设置倾向性资格条件、或设置倾向性加分项，促倾向性企业中标，招标代理机构往往无原则地满足其要求。
2、运行管理机制粗放，效率不高
中介机构运行效率偏低，实际功效发挥欠佳。 比如某些领域中介机构未开放，导致项目过多，多长时间完成不是委托人说了算，也不是市场说了算，而是中介机构说了算，导致项目项目进程缓慢。再如，政府投资项目需要委托招标的，业主选择采用招标的方式确定代理机构，招标流程本身受限于法律要求，耗费时间较长，一般至少要30天。并且业主本身就是因为不具备招标能力才需要委托专业的机构完成招标活动，如今又要通过招标方式选择代理机构，谁帮业主完成这个招标过程。采用招标方式选择招标代理机构，这种方式和结果本是就是自相矛盾的。上述种种原因导致项目及中介机构本身处于低效率状态运行，给项目业主和中介机构市场带来诸多不利。
二、中介机构组织管理体系现状及问题
1、跑市场模式，自主选择权市场调节失灵
市场化模式下，行业监管部门对中介机构进行资质评定，中介机构取得资质后可在资质范围内自由承揽项目，中介机构通过社会资源或价格和服务竞争获得项目。委托人和被委托人自愿达成合作协议。这种模式下虽然有利于激发市场活力、充分竞争，但是中介机构往往为承揽项目会穷尽一切手段。项目业主自主选择权将会是产生腐败根源，指定、限定中介服务机构会使市场调节失灵，中介机构跑关系、拉项目产生巨大内耗，严重结果就是国有资产流失，中介服务质量和效率低下。有些中介机构为维护与业主之间关系，成为业主进行违法违规行为的帮凶。
2、预选库模式，市场竞争活力不足
预选库模式下相关职能部门采用招标或其他方式确定一段时间内本地区政府投资项目相关中介服务机构短名单，项目需要选择中介机构时，采用“摇号”的方式，随机选择中介机构。中介机构短名单的形成称为预选，进入预选库内的单位仅需等待被摇中，有些地区为保证预选库中中介机构都能中选项目，规定某一时间段内库中中介机构不能重复中选。该模式的初衷是为了切断政府投资项目业主与中介机构的固定联系，防止中介机构跑关系拉项目，预防腐败行为产生，但是预选库的产生首先对库外中介机构承揽进行了限制，不利于扩大竞争和激发企业活力；其次通过摇号选择中介机构剥夺了业主择优的权利，对于优秀中介机构不公平。有些地区采用招标或限制条件的方式选择入库中介机构，招标或限制条件多为在当地设有分支机构、当地纳税证明、当地行政监管部门备案、当地业绩等等。把区域外的中介机构挡在门外。这种区域限制让许多当地中介机构只需坐等项目，导致部分中介机构“不思进取”，服务质量、能力和效率不能有效提升。
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3、中介超市模式，价格单一因素阻碍市场活力
近些年为规范政府投资项目中介机构管理，多地积极研究并建立“中介超市”。中介超市分为实体超市和线上超市，中介机构自愿进入中介超市，委托人根据需要选择既定的不同方式确定中介机构，既定的方式多为随机抽取，也有不少地区采用竞价或其他多种方式。“超市”建设单位或相关专业中介机构管理部门对入驻的中介机构进行资格的核验。委托人根据需要发布公告，通过摇号、竞价等模式选择中介机构，项目完成后委托人对中介机构服务进行考核评价。这种方式以价格为唯一考量因素，导致中介机构为承揽项目恶意低价竞争，同时仍不能摆脱随机抽取带来的弊端，对中介市场健康有序发展产生不利影响。
三、中介机构服务与管理体系探索
1完善中介机构管理制度，建设公平竞争市场环境
建立开放的中介机构库，确保公开公平，有效杜绝了跑关系拉项目、恶性竞争等行业内深恶痛绝的行为，营造公开、公平、公正的市场环境，实现中介机构综合实力优胜劣汰，中介机构的发展进入规范化的轨道。建立多方评价考核体系，确保考核全面，评价考核覆盖服务全过程。对中介机构承担的每一个标的服务情况、操做规范、执业能力等多方面各个环节细化考核，考核结果更加细致、具体、全面。同时建立了“滚动式”的综合评级体系。中介机构承担的所有标的都“滚动”计入均分，体现了评价考核的动态化和实时性。综合评级直接影响中介入选及中选情况，倒逼中介机构在进行有效价格竞争后同时提供更加优质的服务。为选取单位提供一个简便高效的选取中介机构的途径。
2放宽中介机构准入条件，降低中介机构交易成本
“零”门槛入驻，助中介机构轻装“上阵”。中介机构库是个完全开发的库，符合基本条件的中介机构均可申请入库。选取单位网上登记项目，所有入库单位均有信息通知，同时选取信息会在公开网站进行发布。中介机构入库后可自由参与相关项目，不必为找项目拉项目低声下气、东奔西跑、请客吃饭，有效降低交易成本。因此中介机构库自上线以来受到各方主体欢迎。在选取方法上采用综合比选法选取中介机构。主要考量了价格因素、企业资质及从业时间、项目组人员配备、企业及项目负责人类似业绩、企业信用评级等比选因素，通过对不同比选因素进行量化打分确定企业排名，打分较高、排名靠前的企业属于实力较强企业，系统自动推荐前三名供业主单位优先选择。首先系统自动根据选取单位登记项目信息匹配相应资质等级，及业绩要求，同时系统会根据大数据分析为选取单位提供费率参考值，减少抽取单位市场调研工作量。其次系统实现网上智能评选打分，去除人为干扰因素。最后系统自动向业主推荐排名靠前的优秀中介机构。有效避免了随机抽取或者单一因素比较选择带来的问题，提高中选单位综合水平。
3建立全过程信用管理，提升中介机构服务质量
建立中介机构数据库，落实信用准入。市政务办负责中介机构库组建和管理工作，制定中介机构评估、分类办法和管理制度，对中介机构运行实施监督。加强中介机构考核监督，建立中介机构事中、事后监督管理机制，实现中介市场优胜劣汰的良性循环。强化对中介机构信用管理，建立中介机构考核激励及惩罚机制。制定中介机构评估、分类办法和管理制度。每家中介机构的项目考核评价结果形成中介机构的综合评级，综合评级既是综合比选法中的打分项又是业主单位确定中选单位的重要参考因素，对中介机构中选有显著影响。中介机构如果想在中介机构交易平台承接更多的业务就要尽心尽力服务好每个项目，从而形成信用管理的良性循环。
四、结语
中介机构服务与管理应紧跟“放管服”改革发展要求，在开放中介市场、降低交易成本、提高服务效能以及加强信用管理等方面下功夫，构建公开、公平、科学、高效的中介机构服务与管理体系。
参考文献：
[1]“中介腐败”:表现、成因与治理[J]. 郑春勇. 理论探索. 2011(04)
[2]中介机构、寻租网络与交易型腐败:中国省份面板数据的实证研究[J]. 陈艳莹,原毅军,王丽丽.南开经济研究.2010(02)
[3]建设工程委托跟踪审计存在的问题及对策[J]. 沈莉. 中国外资. 2013(13)
论文作者:王晴晴
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/8/30
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