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1998年是我国住房制度改革取得重大突破的一年，全国各省、市、自治区和中央国家机关已经开始实施新的房改方案，福利分房制度已经停止，以经济适用房为主体的住房供应体制开始确立。在住房制度改革不断深化的背景下，特别是今年4月3日国务院《住房公积金管理条例》的颁布施行，我国的住宅产业和住房市场显示了前所未有的消费活力，成为拉动经济增长的引人注目的新增长点。
一、全国住房市场的总体走势
（一）住宅投资
1998年，全国住宅建设投资完成2118亿元，比上年增长24%，比全社会固定资产投资增幅高出了10个百分点，住宅产业对GDP 增长的总贡献占2个百分点， 成为国家扩大内需的主要载体之一。1999年上半年，国家分三批下达了住房建设贷款计划， 共2.1243 亿平方米， 总投资1703亿元，银行711亿元，投资额达到年初计划的4倍。
在住宅土地开发投资方面，1998年全国共完成283.17亿元，其中广东、江苏、北京、浙江、福建5省的土地开发投资就占全国总额的50 %，广东省达到52.44亿元，占全国的18.5%。在1998 年全国住宅建设投资2118亿元中，投资最多的5个省份为：广东省373.16亿元， 占全国的17.62%；上海市338.63亿元，占全国的15.99%；江苏省198.63亿元；北京市167.98亿元，浙江省143.03亿元。
（二）住宅消费
受国家停止住房福利分配、实行住房货币化分配的政策影响，1998年城镇居民个人购买住宅的积极性大幅度上升。全国商品房销售额达到2135亿元，占全部商品房销售额的61.5%；在全年1718亿元的住宅销售总额中，住宅对个人的销售额高达1159.84亿元， 占全部住宅销售额的67.5%。由此可见1998年个人购买住宅的增加是住宅产业发展和住宅市场好转的主要原因。1999年1—5月份全国商品房销售建筑面积2094万平方米，比去年同比增长13.6%；销售额427.7亿元，增长2.8%。其中销售给个人达300.78亿元，同比增长14.3%，所占比重为70.3%。当然，由于各地区住房分配制度改革的进度、经济发展程度和住宅产业发展的基础条件不同，因此住宅产业的发展和市场销售也存在着十分明显的不平衡：经济发达的五省市（广东、上海、江苏、浙江、北京）占全国住宅销售总额的60.4%，个人住宅销售额占全国的52.38%。 住房分配制度改革早、进展快、收效大的地区，其住宅产业和住房市场的发展形势一般比较好。
二、当前住宅消费中存在的主要问题
住房制度改革给房地产市场带来的变化是可喜的，但是，由于停止住房实物分配的政策效应在短期内还无法一步到位，加上国家近年来为消化“房地产热”导致的大量商品房积压，目前我国房地产业的形势仍是严峻的。其存在问题主要表现为：
（一）商品房大量空置
统计表明，1998年底全国商品房空置面积达6000多万平方米，比上年增长近30%，商品房空置率接近20%，新建的安居房中又有70%空置。国内外研究机构认为，商品房空置率的合理区间为5—10%，低于5%表明求大于供，应加快商品房建设速度；空置率在12—20%之间为空置危险区，表现为商品房供大于求，资金开始积压在房地产市场，如不采取措施加大商品房销售力度，将不利于住宅产业的发展，甚至影响国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房积压区。此时，商品房大量空置，资金严重积压，大批房地产开发企业经营困难，国民经济运行受到较大影响。从目前的情况看，我国商品房空置率已处于空置危险区内，接近积压区的边缘。据湖北省统计局提供的资料，截止1998年底，全省共有空置商品房252.92万平方米，1996—1998年三年的商品房可供量（即竣工房屋面积）为1810.1万平方米，依照国际通用的计算公式，我省商品房空置率为13.97%，处于空置危险区内。
（二）房价过高
一般而言，购买一套100平方米的经济适用房，在北京需40 万元以上，江苏需30万元左右，在湖北需20万元左右，这对于大多数中低收入家庭是难以承受的。据分析，造成高房价的因素主要是住宅建设的地价高、各种费用高、开发商不愿降价和贷款利息高等，使房屋造价成本抬高。
（三）商品住宅整体质量差
主要表现在房屋建造质量低劣，诸如面积不够、管道堵塞、裂缝漏雨、墙皮脱落等质量问题；以及配套设施不完善，物业管理差等各种问题，使购房者望而却步。
（四）抢搭计划经济体制“末班车”的影响
主要表现在：一是新建住房不断进入实物分配，许多单位还在走建房、集团购买和福利分房的老路。以北京市为例，1998年全市公房出售的比例不到45%，是全国最低的地区之一，许多单位、特别是中央单位仍在继续福利分房。另据湖北省统计局的资料，1998年全省264.11亿元的住宅投资中，商品住宅投资仅65.1亿元，仅占24.7%的比重，其余的相当一部分是在国家进一步深化房改的通知后，各单位抢建自建的住房。二是过低的公有住房租金造成居民不愿购房，据测算，1998年湖北省每平方米商品住宅售价与每平方米公房月租金的售租比已达 1400∶1，大大高于公认较合理的100∶1的比例。
（五）传统消费观念阻碍多渠道筹资购房。
“量入为出”的消费观念是中国人的消费传统。由于社会保障系统很不完善，老百姓要自己承担子女教育、医疗改革、养老送终、下岗分流后的再就业等各种费用支出和风险，因此不敢轻易靠借贷买房。
（六）住房金融支持力度不够。
发达国家的住房贷款期限一般在20—30年，使人们有能力以分期付款的方式购买住房，而我国则普遍时间较短，仅在3—10年之间， 且首期付款达房价的30—50%；国外银行的贷款额度可达房价的90%左右，我国只有50%左右。这种状况，使居民缺乏贷款购房的积极性。
三、国家加快住宅产业发展的政策走向
从我国当前的经济发展状况和住房市场的消费趋势分析，在世纪之交的十年左右的时间里，我国住宅建设仍将处于增量型的快速发展阶段，住宅市场的需求正由单纯的数量型向数量与质量并重转变；住宅的建设方式将由传统的粗放型向现代的集约型转变，加快住宅建设、提高住宅和人居环境的质量、营造安居乐业的社会环境、推进住宅产业的现代化，将是今后10多年内我国住宅产业发展的主要任务。综合国家有关部门及有关领导同志的讲话精神，今后一段时期我国住宅产业发展的政策走向是：
（一）把住宅建设作为拉动经济增长和扩大内需的结合点，继续加快住宅发展步伐。为此，国家将采取有利于住宅消费的用地、计划、金融、税费、价格、产权、交易、中介等方面的政策和措施，大力整顿房地产拆迁收费和配套收费，降低住宅造价，使住宅建设保持较快的速度。
（二）不断深化住房分配制度改革，加快建立住宅投入产出良性循环的机制。主要措施是停止住房的实物分配，实行货币化分配；稳步提高房租并向个人出售公房，在规范管理的基础上，尽快开放住宅二级市场，允许获得产权的住宅上市交易等。
（三）兼顾公平与效率，建立多层次的住房供应体系。高收入者购买完全意义的商品房，中低收入者购买准商品性质的经济适用房，最低收入者租用非商品性质廉租房。与此相适应，要建立和完善住房的社会保障体系。对廉租房、经济适用房等低、中收入者进行不同程度的帮助；积极发展廉租住房，努力满足城镇低收入居民的住房需要。
（四）依靠金融支持，密切与金融部门配合，促进住宅产业资金流动，扩大金融服务范围，提高资金流动的安全性。要扩大住房信贷规模，降低购房贷款利率，改进住房抵押贷款的担保办法，完善住房公积金制度，进一步加大金融对住房消费的支持，提高居民购房能力。
（五）在遵循市场规律、发挥市场调节的同时，加强和改善政府的宏观调控，促进住宅产业健康有序地运行。要贯彻统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，对住宅建设社会化大生产，提高住宅供应的社会化程度；坚持可持续发展的原则，发展节地、节水、节能、节材型住宅。
（六）以提高住宅产业生产力水平和住宅质量为目标，推进住宅产业现代化，建立起现代化的框架体系。主要包括：住宅技术保障体系（技术标准、设计规范等），建筑体系（结构、围护、厨卫等），部品体系（门窗、管线等），质量保证体系（责任制度、质量监督制度等），住宅性能评定体系（适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能等）。
（七）在发育住宅销售市场、规范租赁市场的同时，加快开放存量住宅交易市场，搞活住宅流通。
（八）改革住房维修管理体制，实行社会化、专业化、市场化的物业管理制度。搞好住宅区的管理和维护，做好公房出售后的维修和服务工作，提高住宅的长效性及环境的增益性；以更新设备、改善环境的为重点，实行旧住宅的现代化改造和配套。
（九）关注住宅的社会问题。开发研究适应老龄化社会和满足身体障碍者需要的住宅；满足中、高等学校招生的需要，大力发展学生公寓，缓解各类学校扩招后住房严重紧张的矛盾。
（十）总结农村民居建设的经验，推广先进建房技术。因地制宜，指导广大农民建好农村住宅，大力开发农村生态型新住宅。
四、部分城市启动住房消费需求的新举措及对我省的启示
（一）具有代表性的8个城市启动住房消费的新举措
下面8个城市的经验和作法具有代表性，值得借鉴参考。
成都市：把住宅建设与区域经济发展结合起来，实行“名牌住宅”集约化经营战略。
成都市金牛区作为四川省首家住宅产业现代化试点示范区，把住宅建设与区域经济发展结合起来，提出片区开发集约化经营新思路。由市政府出面，推出“锦西名宅”战略，将10家开发企业独立开发的住宅商品加以合并，开发4200亩锦西小区，变过去同一区域内开发商各自为阵、布局杂乱、风格雷同、配套滞后的状况为现在小区既注重环境建设，又富有川西民居特色，适合不同消费层次人员居住的各处品牌住宅。小区内有国家城市住宅试点小区、国家小康住宅试点小区、国家安居工程示范小区和省市试点小区等不同层次的住宅品牌。这种品牌开发集约化的优势，表现在三个方面：一是将单个企业创住宅品牌改为整个片区创住宅品牌；二是将区内单个项目创区位优势改为所有项目创区域优势；三是将各个开发商的单独营销改为所有开发商的组合营销，其集约式开发、直辖式管理、联合式营销方式使“锦西名宅”销售额节节攀升。
长沙市：按需建房，以销促建，滚动开发。
长沙市根据市民的不同住房需求进行有序的房改和建房，得到了广大市民的响应和国家的肯定，商品房积压率为全国最低点，廉租房为低收入家庭解了难，经济适用房销售率达到100%。其主要措施是：1.以销定产，以销促建。长沙市改变过去普遍沿用的先产后销的模式，把销售工作放在建房之前，先由客户提出购房要求，签订意向书，开发商再根据客户要求进行建设，以销促建，实行滚动开发，实现了投入—销售—再投入的良性循环。2.把经济适用房的重点放在小区型集中连片建设上。选择具有较好的道路交通条件，能充分利用现有市政配套设施、具备商业购物和文化生活便利、拆迁安置工作量相对较小的地块进行集中开发建设。3.政府统一组织，以微利为原则，减免税费、降低成本。长沙市政府对经济适用房建设的土地出让金、城建配套费、固定资产投资方向调节税等30种收费和征税实行减免，并规定开发商的利润必须控制在3%以上，住房销售实行政府指导价，原则上控制在1000 元／平方米左右。4.加强管理，保证质量，完善机制。在销售住房时，开发商必须向购房户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，入住6 个月内为住户办好房屋产权证。为了加强物业管理，长沙市要求工程可行性方案中必须有物业管理的内容，正式对外销售前，必须做到物业管理机构、人员、资金来源、制度措施“四落实”。同时要求物业管理机构在项目峻工前介入，对存在的缺陷和质量问题提出整改意见，小区验收必须有物业管理机构的意见。入住后，物业管理机构必须严格按规章制度进行管理，完善各项综合服务功能，使小区成为整洁、优美、安全舒适的住宅小区。
贵阳市：剥离公房资产，实行“存量补贴”。
为了解决企业和职工缺乏买房经济实力的关键性问题，贵阳市提出了实行“存量补贴”的新思路，即不是把目光局限在职工的现有收入、企业和财政拿钱补贴的思维方式上，而是考虑到积累了几十年的住房存量资产，这样算帐的结果，贵阳市现有公房的存量资产就约值120 多亿元。将这些资产从单位剥离出来，考虑住房的级差地租后，再按每位职工的工龄、贡献为其建立“存量补贴帐户”，在全市范围内统一调剂兑现。同时，将企事业单位新增住房资金变暗补为明补，按职工工资水平建立职工“增量补贴帐户”，再加大职工公积金的缴纳额度，就可基本解决职工经济承受能力不足、企事业单位增加补贴困难的问题。存量补贴资金实行社会化管理，不须单位兑现，从而使效益好的和效益差的企业在深化房改中站到了同一起跑线上。但贵阳市的这种办法需把握好住房面积大、区位好的职工利益调整的力度，如果在土地级差大的地区实施，又没有把握好利益调整的力度，会引起一定的社会震动。因此，它更适合在土地级差较小的城市推广。从贵阳的实施情况看，效果良好：一是住房销售的大幅度增长，目前全市已竣工的经济适用房已全部售出，市区内的商品房已基本售完；二是集资建房步伐明显加快，1998年以来全市先后批准兴建的各类集资住宅达150万平方米； 三是住房建设资金初步实现了良性循环，全市共回笼公房出售资金8亿多元， 不合理的住房需求开始得到了有力的抑制，大部分回笼资金用于再建房和兑现职工的存量补贴。新办法的实施，为贵阳市的住宅产业健康发展提供了有力的支持，使众多市民看到了改善住房条件的希望。
上海市：政府搭桥，拆迁补偿，消化空置商品房。
旧城区拆迁改造，必须支付一大笔拆迁户安置费。钱从哪里来？上海为了加快危棚简屋改造，采取政府搭桥，消化空置房的办法，收到了较好的效果。上海长宁区周桥旧城区改造，经区政府牵线搭桥，以房地产公司的空置房入股，并向银行贷款1.5亿元， 用于一期动迁的货币支出。为了鼓励绝大多数居民用空置房安置，周桥地区在奖励方面对用空置房的拆迁户予以特殊照顾。以三口之家为例，住房以最少面积计算，每人10平方米，地段差额以增加20%计，则为36平方米，再加独生子女10平方米，共计46平方米。如实际分到2室一厅65平方米， 差额部分19平方米需自己出资，但价格优惠，10平方米以内每平方米仅250 元，大于部分每平方米500元。19平方米共需出7000元。 而这户居民如按最快速度搬迁，所得奖励费可达1500元，还不包括搬家费和其他补偿费。除支付超额面积部分房款外，还有余额。这种办法大大加快了旧城改造的步伐，对加快商品房销售起到了较好的作用。另外，通过拆迁改造，增加了房源，上海市没有购房能力的低收入困难户将在今年内全部住上政府补贴的廉租住房。
天津：拆迁安置货币化。
天津市在成片危陋平房改造初期，大多采用拆迁完后回迁的办法。由于这种办法麻烦、复杂，带来种种矛盾。在实践中，天津市红桥区摸索出“还迁房只售不租，先售后租、货币安置”的办法。即根据拆迁地区商品房的市场价格，规定出被拆迁房屋每平方米居住面积的价格，实行货币补偿。被拆迁者可用这些钱自行到市场购房，购房差额自负，余额归己。这种办法既受到广大拆迁户的欢迎，也有利于商品房的开发。通过几年的实践，天津市总结出货币安置的五大好处：一是有利于启动房地产市场，促进住宅建设成为新的经济增长点；二是有利于引导职工住房消费，培育住房有效需求，推行住房商品化，加大住房货币改革的力度；三是有利于加快拆迁速度，降低拆迁成本；四是有利于减少居民动迁周转时间，促进社会稳定；五是有利于抑制拆迁工作中的不正之风，提高透明度和公正、公平性，使拆迁居民能根据自己的经济条件选购满意的住房。
徐州市：将房改作为启动消费的突破口，大力培育住房投资品市场。
把住房作为启动消费的突破口，是徐州市创造的重要经验。几年来，徐州市出台了一系列培育居民的住宅消费能力的政策举措，概括起来为“一降、一推、拉一把”。“一降”即降低住房造价。包括减免安居工程住房建设的各种税费30多项，住宅小区以外的主干道，给排水管道等大配套工程由政府统一负担；将工程造价按国家定额下浮5%。 这些政策的实施使房价大幅度下降，使老百性具备了购房能力。“一推”即停止单位建房、福利分房和提高公房租金，从制度上规定人们只有花钱从市场上购买住房。“拉一把”即通过政策性抵押贷款、降低贷款利息（3.825%）、延长还款年限（15 年）和开放住宅二级市场等措施让消费者取得购房款，降低了购房者买房的经济负担。这“三个一”的实施，徐州培育起了住宅消费群体，真正起到了启动消费突破口的作用。据统计，1998年徐州市政府因各种减免虽少收入3亿元， 但住房建设拉动建材、化工、机械、纺织、装饰等相关产业产出16.5亿元，增收增值税2.8亿元，征收建筑营业税2028万元，购房一次性契税1352 万元；购房带动衍生消费2.4亿元，增收增值税4137万元； 级差地租增值和房价增值等增收1亿多元。几项合计，综合效益增收了近5亿元。启动住房消费对地方经济发展还产生了多方面的积极效应：一是1998年徐州建筑业完成总产出150亿元，带动相关行业总产出258亿元，带动系数为1∶1.72。二是扩大了就业，近年来徐州的住宅建设创造就业岗位12.5万个，已建成居民小区从事商业、餐饮、教育和物业管理等方面的人员有1 万多人。三是激发了消费衍生效应，带动了装修、家具、电话、有线电视、管道煤气、家政服务等消费。四是级差地租增值效应。小区因有了优美的环境和交通、商业、学校等完善的配套设施，带动了周围地区的繁荣，小区附近的地价和房价普遍升值。
大连：采取措施消化空置商品房，启动货币化分房新制度。
最近，大连市政府推出解决外地购房者户口等新举措，消化空置商品房。主要作法是：从今后6月1日起，凡购买大连市市内住宅达70万元，购买开发区、金石滩旅游度假村住宅达40万元，购买金州区、旅顺口住宅达20万元，均可附带解决1人的大连市户口； 在上述三个地段购房分别每增加10万元、8万元、5万元的，可增加解决1人的大连市户口；对经政府有关部门鉴定并立项，投资大连高新技术项目的经营者和部分专业人员，在此基础上进一步适当下浮标准。为了进一步加大住房制度改革力度，大连市最近推出货币住房分配新规定。无房户、住房拥挤户可以通过公积金结合工资、贷款的方式买房。具体规定是：以1998年为界，新老职工实行不同的政策，其中新职工实行新制度，自到岗之日起，所在单位按其工资额的25%，个人暂按15%建立公积金；老职工继续缴存公积金，同时对其中无房或未达到购房补贴面积标准的老职工，配偶单位无力补贴或补贴后达不到老职工本人应享受的购房补贴面积标准的，在由实物分配向货币化分配转化过渡时期，可由老职工单位补齐，以后逐步理顺。
鹤岗市：超前改革，全面启动住房二、三级市场，培育住宅消费热点。
黑龙江省鹤岗市房改的突破口选择不是表现在各种收费的大幅度减免上，而是表现在全面启动住房二、三级市场上。1996年3月， 该市对全市居民的城镇住房制度进行了突破性改革：将市属、企业属公房全部卖给职工个人，并打破公房卖给个人5年内产权不准转让的规定， 允许住房随时进入市场交易。这一改革举措要比建设部最近出台的有关规定提前3年多。几年来，鹤岗市在启动房地产二、 三级市场上做足了文章，先后成立了房屋交易市场，实行优惠政策，房屋交易费用降低了50%，楼房以旧换新免收一切费用，鼓励以旧房换新房、卖小房换大房、卖私房买商品房、租房变买房，较好地解决了不同层面收入的职工对住房的需要。
（二）对启动我省住房消费的几点启示
上述8个城市的经验和做法各具特色， 对启动我省的住房消费市场具有很好的借鉴作用。其有益启示主要有五点：
1.重视住宅建设的名牌效应，形成集约化开发建设的区域经济发展新思路。在这方面，成都市实施的以名牌住宅带动大规模开发、集约化经营的模式，对启动住房市场需求比较有效，值得在全省特别武汉等大城市借鉴。
2.突出重点，抓好经济适用房建设。长沙市采取按需建房、以销促建、滚动开发的办法，把经济适用房的建设和销售作为启动住房消费的重点，既有利于降低成本、完善功能、保证质量，又有利于调动广大工薪阶层住房消费的积极性，加快住房消费市场化进程。这种经验为我省启动城市住房消费提供了有益启示，应在大中城市作为新经济增长点加以培育。
3.实行“存量补贴”，解决职工买房经济能力不足问题。贵阳市剥离公房资产，实行“存量补贴”、统一调剂兑现、变“暗补为明补”的模式，解决了职工购房能力不足、企事业单位增加补贴困难的问题。这种办法，比较适合我省黄石、襄樊、沙市等老工业城市和中等城市采用。
4.将旧城拆迁改造与住房市场开发结合起来，实行货币化安置。上海、天津采取货币化安置和政策优惠的办法，不仅加快了旧城改造的步伐，而且促进了住房消费热点的形成，其经验对我省大中城市，特别是一些老城市的城市建设和房地产开发具有一定的借鉴意义。
5.加快房改步伐，全面启动住房二、三级市场。徐州市、大连市、鹤岗市将房改作为启动消费的突破口，大力培育住房投资品市场，培育住宅消费热点的经验，比较切合中小城市的实际，应作为我省中小城市启动住房消费、带动地方经济增长的突破口来抓。
收稿日期：1999.7.10