国有农场土地租赁问题的探讨，本文主要内容关键词为：农场论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前，为了使国有农场尽快地从盈亏不稳、社会负担沉重、负债比率较高的状况中解脱出来，实现政企分开，转变经营机制，需要果断地试行土地租赁制。
实行土地租赁制，可以引进市场机制。租赁契约的签订，主要靠市场手段，采取竞争办法，择优招租。
实行土地租赁制，有利于降低农场经营风险。租金一般在年初（或期初）上交，更适合农业生产受自然因素影响大、收入不稳定的特点。周力田
一、土地租赁的必要性
当前，国有农场大多实行以土地承包为基础的双层经营体制，实现了生产资料所有权与经营权的分离，承包者经营自主权有所加强，经营成果与承包收入挂钩，调动了群众的积极性。但是，随着市场经济体制的逐步建立，农场实行土地承包制带来一些问题：首先，承包指标难于准确划定；其次，一些承包者有短期行为，对土地掠夺式经营；再次，风险机制不强，包盈不包亏，有的承包者转移收入，少交或不交利润，造成“亏损”挂帐；复次，生产经营单位划小，个体投资力量有限，影响规模经营。上述种种原因，加上经营管理不善，致使部分农场亏损加重，因而深化改革农场产权制度的呼声，日益高涨。
1994年初，农业部副部长刘成果呼吁：“农业方面，在土地租赁试点上要有所突破，做到核算、盈亏、风险到户……”（见《中国农垦经济》1994年第4期）。这对国有农场完全适用。广大农场职工、干部弄清租赁的特点和意义，探索切实可行的操作办法，解决与此相关的难题，才能达到积极、稳妥而有效地改制的目的。
土地租赁与土地承包有重大区别。农场的承包经营，是在全民所有制基础上，按照所有权与经营权分离的原则，以承包经营合同形式，确定农场与家庭农场之间的关系，使承包者自主经营、自负盈亏的一种经营形式；而租赁经营，是农场将土地、设备或一个小型企业的使用权或经营权，有限期、有条件、有偿地让渡给承租者的一种经营形式。其中，土地的租赁与承包经营形式的不同点是：第一，土地承包主要依据土地收益，而土地租赁主要依据土地评估价格，二者依据不同；第二，土地承包期一般较长，承包指标有时一定数年，而租赁期可长可短，租金可按年核定；第三，承包者一般不上交抵押金，而承租者需期初预付租金，风险较大。
实行土地租赁制，有利于土地规模经营。随着农业劳动生产率的不断提高，租赁制能适应土地和劳力两大要素优化组合的需要，有利于对土地、劳力、资金的相对集中，实行集约化规模经营。
二、土地租赁的操作程序
国有农场开展土地租赁，必须有一套完整而规范的操作程序，包括：土地清查和评估，确定租金，签订租约，合同的履行与监督等。
在实行租赁前，应对现有土地资源进行全面清查，核实面积，评定质量等级，登记或调整土地台帐；而后，进行土地使用权的估价，作为租赁依据。
地价评估的基本方法有三：成本法、市价法和收益法。成本法以土地的原始成本作为计价基础，主要根据过去对土地的投入，多作为内部核算价看待。市价法以土地售价为计价基础，主要依据当前土地供求关系，但未与土地收益直接联系，在我国土地市场未开放的情况下，不适用。收益法以未来土地报酬作为计价基础，主要依据未来土地的产出，从土地开发程度、土壤肥力、交通条件、已投入的资金量、历年产量及收益等因素出发，综合判断，适用性强。
国有农场土地的估价应以成本法为主，适当结合收益法，可从以下三方面考虑。
第一，对于新垦土地，以成本作为定价基础。计算公式：土地使用成本＝原始成本（开垦费用）+维护费用+再生费用。式中，再生费用，按每年应提取上交的土地基金计算。土地价格＝使用成本+调整数+适当利润+税金。调整数指根据土壤肥力、交通条件、排灌设施等情况所作的调整；适当利润按土地收益率的一定比例计算；税金指土地增值税。
第二，对于开发已久的老土地，可按收益法计价。计算公式：最低地价（元／亩）＝〔每亩平均净收益（或利润）+亩农业税金〕／市场利率。土地收益率加税率所得的土地报酬率，应至少不低于市场利率。
第三，土地决策价格等于土地使用成本加机会成本。机会成本是指土地不按现行方式而按另一种方式使用所应付的代价。
上述第一、第二项中的土地价格，可作为租赁时的土地价格；土地决策价格，主要用于土地经营者自身的决策，不作为租赁时的价格依据。
国有农场拥有法人财产所有权，作为财产出租方，将财产经营权让渡给承租方，后者相应取得经营权，包括占用权、使用权、管理权。对于土地占用权——占用土地时间的价值补偿，构成基本租金的内容；对于土地使用权——运用土地创造收益的价值补偿，构成效益租金的内容；对于土地管理权——运营土地的价值补偿，构成风险租金的内容。租金的内容一般包括三部分：基本租金、效益租金和风险租金。计算公式：①年基本租金＝土地评估价值×市场年利率（或内部报酬率）。简易的租金议定，可按基本租金计算。②（某）年效益租金＝历年平均资金利润率×土地评估价值×租金率×（1＋递增率）。式中“历年平均资金利润率”，可按租赁前3年或5年企业平均资金利润率计算。③风险租金＝（预计承租者年度净收益－年基本租金－年效益租金）×提交比例。在合同协商中，可确定两项比例，一是上式中的提交比例，二是在整个租赁期间，累计提交的风险租金占出租资产总值的比例。合理确定此两项比例，才能使租赁风险与效益挂钩，使租赁双方受益。在安排比例时，可考虑的因素是：双方对风险的态度、历史经营水平、企业的经营目标、承租人的信用程度等。风险租金也可改作风险基金，从承租人收入中提留，而不采取上交租金的方式。上述租金的计算，未考虑利息因素。若考虑时间价值及物价变动影响，可按复利法计租。
租赁合约签署后，需加以公证或鉴证，随之由承租人上交抵押金，正式接受租赁土地，开始经营；租赁双方按租约各项权利和义务，通过有关部门监督。
三、土地租赁的难点与对策
当前国有农场土地租赁，还存在一些认识上和操作上的问题，有待解决。
第一，土地租赁制会不会导致社会主义全民所有制瓦解，或化公为私？这种担心是不必要的。国有农场实行土地租赁，出租的仅是土地使用权，不是所有权。租赁一般都有时限。为防止侵犯所有权或出现其他非正常经济行为，在租约上应规定承租者不得转让、变卖租入的土地，不准任意改变耕地用途，不准搞掠夺式土地经营等，保证所有者对土地的最终权益。
第二，土地租赁后产权关系是否更加模糊？持这种观点的认为，农场搞土地租赁，产权关系更不明确。因土地归国家所有，国家土地管理部门和国有资产管理部门，再加上农场作为具体单位的所有者，谁是出租者，谁是承租者？说不清。笔者认为，必须区分对国有资产的综合管理权和直接经营权。按照政府转换职能的要求，国有资产管理局、土地管理局均为综合管理部门，起协调、监督、指导、调控的作用。国有农场的土地，可由土地管理部门交农场代管。因此，国有农场土地租赁是以国家为出租方，以使用者为承租方所进行的一种经济活动，其产权关系是明确的：所有权属国家，法人所有权归农场，经营权属承租单位或个人。
第三，实行土地租赁，是否会影响国家农业生产计划和间接调控措施的落实？目前国有农场的主产品产量、基建投资指标、包干上交利润等，还受国家计划约束。实行土地租赁后，在一定时期间，国家对若干重要农产品，还要向国有农场下达一定数量的指令性计划；农场对所属承包或租赁单位，也应将年度生产指标与租约挂钩，并在产品价格、生产资料供应、产品销售上，区别对待；也可将指令性指标列入租约条款。
第四，实行土地租赁和兼并，是否将加速农村收入两极分化？社会主义制度要求共同富裕。为达此目的，要先让一部分人富起来。在租赁过程中，可以采取必要的政策措施进行调节。例如，在一些经济不够发达的地区，可对土地租赁数量施加一定限制，保证农村人口的基本口粮田；逐步建立社会保障机制；对高收入者课以重税等等，抑制两极分化，实现共同富裕。