房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算，本文主要内容关键词为：房地产业论文,增加值论文,所包含论文,体系论文,经济论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
目前在我国标准国民经济行业分类中，房地产业所包含的经济活动被分为三大类：房地产开发与经营活动；房屋出租活动；房地产经纪与代理活动。这种分类方法比较符合目前我国房地产业的现状，但同时也存在着一些问题，主要是与国际惯例不一致，分类原则不明确，漏掉了目前房地产业中新出现、且日益重要的一些经济活动（例如物业管理）等。另外，由于在我国房地产业增加值的核算中，城镇居民住房服务的核算存在着很大的问题，从而导致增加值偏低。近几年来房地产业增加值在GDP中的比重一直维持在1%～2%的低水平上，而在美国这一比例大致为12%，加拿大为16%，韩国为11%，泰国为5%，印度也有4%。显然我国房地产业增加值在GDP中的比重难以反映其在国民经济中的实际地位。
本文即针对上述两个问题，首先在介绍国际上对房地产业内部经济活动的分类方法的基础上，从我国实际出发提出了一种新的分类方式；然后针对导致房地产业增加值偏低的最主要原因——城镇居民住房服务核算中存在的问题，重新估算了1996～2000年我国房地产业的增加值及其在GDP中的比重。
一、联合国、北美和香港产业分类标准中对房地产所包含经济活动的细分
（一）联合国
联合国《国际标准产业分类(ISIC3.1)》将全部经济活动分为17大类，房地产活动和租赁、商业活动一起作为第11大类，属于第三产业。在ISIC3.1中，房地产业被分为拥有或出租物业的房地产活动和以收费或合同为基础的房地产活动两组。拥有或出租物业的房地产活动包括：买卖、租赁和经营自有或租赁房地产，房地产开发（不包括其中涉及的建筑活动，这些活动属于建筑业）或房地产细分等等；也包括土地开发（不包括拆迁和土地平整活动，这些活动属于建筑业）和出售，酒店式公寓和活动住宅场地的经营。以收费或合同为基础的房地产活动包括：房地产代理和房地产经纪人的活动，以收费或合同为基础的房地产买卖和租赁中介，以收费或合同为基础的房地产管理，房地产估价服务，房地产托管代理。
（二）北美
美国、加拿大和墨西哥从1997年开始采用的《北美产业分类标准（NAICS）》将全部经济活动分为9大类，房地产业和信息业、金融与保险等一起作为第5大类，也属于第三产业。NAICS从活动主体的角度把房地产业所包含的经济活动分为三组，第一组是房地产出租人（将自有住房也看作是房屋所有者租赁自己的住房），包括住宅建筑的出租人、非住宅建筑的出租人（除小型仓库外）、小型仓库和自有储存单元的出租人和其他类型物业的出租人。第二组是房地产代理和经纪机构。第三组是与房地产相关的其他活动，包括房地产物业管理者、房地产估价机构和其他与房地产相关的活动。
（三）香港
在香港的经济核算中，房地产业包括地产业和楼宇业权两部分。地产业从事地产发展、租赁、经纪和管理服务，包括为建筑工程提供资金及安排建筑商、建筑师、设计师等，兴建住宅和非住宅楼宇（但不包含可能涉及的建筑活动），以及提供管理、出租、经纪工作所收取的佣金和费用；楼宇业权包括私人业主出租物业得到的租金收入，以及住户、政府和私人非盈利机构自有房屋的虚拟房租。
从上述三种分类方法中可以看出，房地产业所包含的经济活动按其性质不外乎两大类：一类是以物业为标准的买卖和租赁，从买卖差价和租金中获得收益；另一类是在物业买卖、租赁和管理的过程中提供服务，从服务费中获得收益。第一类主要是由房地产自身创造产出，第二类则是由人的劳动创造产出。按照这样的原则来进行房地产业内部经济活动的细分，更加清晰合理，而上述三种分类中，联合国的ISIC最能体现出这一特征。因此，本文将依照ISIC的分类方法，并结合我国的具体实际，对中国房地产业所包含的经济活动重新进行细分。
二、对我国房地产业所包含经济活动的细分
目前国家统计局对于房地产业边界的界定是很明确的，但是对房地产业所包含经济活动的分类，仍处在不断发展完善的过程中。根据我国目前房地产业发展的实际情况，参照国家统计局对房地产业边界的界定，以及ISIC、NAICS和香港核算体系对房地产业的界定和分类，本文将房地产业内部经济活动分为“买卖或租赁物业的房地产活动”和“以收费或合同为基础的房地产活动”两大类，具体细分如下：
（一）买卖或租赁物业的房地产活动
1.房地产开发经营活动。指房地产开发企业及其他各种类型单位在进行房地产开发（土地开发，住房、生产经营用房和办公用房开发）过程中所从事的商业性服务活动，例如土地买卖、房地产开发和房地产买卖。但不包括它可能从事的土地平整、改良和房屋的建筑等活动，这种类型的活动属于建筑业。
2.存量房地产买卖活动。指各种类型单位和居民住户关于存量房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖活动。存量房地产买卖过程中的主体是拥有物业的企业、单位和居民住户。
3.存量房地产租赁活动。根据我国具体情况，房地产租赁活动又可以分为营利性租赁（包括房地产企业、各种类型单位及城乡居民住户以营利为目的所从事的房地产出租活动）；非营利性租赁（包括城市房地产管理部门提供的居民住房服务和企业、事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务）和自有住房服务（包括城乡居民居住自有住房所形成的住房服务，利用虚拟房租计算）。
（二）以收费或合同为基础的房地产活动
1.房地产管理活动。指行使政府职能的房地产管理部门所从事的土地使用管理、房地产登记、拆迁管理、交易管理等活动。
2.房地产中介活动。指以收费或合同为基础的房地产买卖和租赁过程中所发生的中介活动，包括经纪、代理、估价、咨询、拍卖等。
3.物业管理。指物业管理企业提供的以收费或合同为基础所从事的各种类型物业的管理、维护和保养活动。
这种细分方式的优点在于分类简明清晰，与国际惯例保持一致并易于扩充。房地产自身创造产出和劳动创造产出的经济活动分属两大类，可以使之非常清晰，有利于规范不同地区房地产业核算的标准，这种界定方法与联合国《国际标准产业分类(ISIC 3.1)》中的房地产业细分方法基本一致，也和北美与香港的细分方法类似，和国际惯例接轨有助于进行国际比较。另外，随着房地产业的发展，会不断有新的经济活动出现，那时可以很方便地将其归于两大类中的一类，这时只需要在这一类中添加细分项，可以有效地避免分类混乱和不一致。
需要特别加以注意的是“自有住房服务”这一项经济活动。对于居民居住自有住房来说，本来没有发生出租行为，但按国际惯例都是将其视为对本住户提供了住房出租服务，而纳入房屋出租活动进行核算（我国也是如此）。这主要是由于在不同的时期，自有住房与出租住房的比率是在时刻发生变化，而在不同的国家之间往往差异也很大，在国民经济核算中，为了保证住房服务的生产和使用以及居民消费水平的历史可比性和国际可比性，都将居民居住自有住房视为对本住户提供了住房出租服务，而纳入房屋出租活动进行核算。在我国目前官方统计的房地产业增加值中，平均有70%的部分都属于自有住房服务，因此这一部分的核算是否合理对于准确把握房地产业增加值至关重要。
需要强调的是，本文所做的细分只是一种理论上的分类，目前实际的核算在短期内无法完全涵盖房地产业的所有活动。并且这种细分方法适合中国的国情，例如由于我国房地产开发正处于繁荣阶段，因此将房地产开发经营单列出来；鉴于我国城市房地产管理部门的特殊职能，列出了非营利性租赁和房地产管理的细分项。
三、对我国房地产业增加值的重新估算
（一）目前我国房地产业增加值核算中存在的缺陷
受资料来源的限制，目前我国房地产业增加值的核算存在着较大的缺陷。这些缺陷主要体现在对存量房地产租赁活动（即上述细分方式中第一大类的第三部分），特别是城镇存量住房租赁活动的核算上。
国际惯例是用市场房租价格来计算城镇存量住房租赁活动的总产出，但目前我国在这方面的核算无论在范围上还是在方法上都与国际惯例存在着相当大的差距。这主要表现在：对于除房地产开发经营企业外的其他各种类型单位及城乡居民住户以营利为目的的房屋出租活动，由于资料不完整而无法统计其增加值；对于城市房地产管理部门提供的居民住房服务，则由于按低租金计算总产出而导致增加值偏低；对于企业、事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务，则是作为该企业、事业、行政单位所属行业的产出，没有计入房地产业增加值；对于自有住房服务，则按房屋原值的折旧额计算总产出，这明显也会导致增加值偏低。由此可见，目前我国对于城镇存量住房租赁活动的核算在范围和方法上都存在很多缺陷，而这一部分是房地产业增加值中占比重很大的一部分，因此这导致了我国房地产业增加值偏低。下面将用两种间接的方法估算我国1996～2000年间房地产业的增加值。
（二）我国房地产业增加值的估算
1.估算方法之一：市场房租法
这种方法采用市场房租价格来估算城镇存量住房租赁活动的增加值，其思路如下。城镇住户人均财产性收入是居民全部年收入（城镇居民全部实际收入，包括经常或固定得到的收入和一次性收入）中的一项，其中有一部分是私有住房的房租收入，据估算在1996～2000年间这一比例约25%上升至35%（通过国家统计局城调队的相关数据推算）。因此我们可以得到城镇住户的人均房租收入，将其乘以城镇总人口，得到城镇住户的总房租收入。城镇人口中约有1.2%的人数租赁私房，这样可以得到租赁私房人口数，将其乘以城镇人均住房使用面积，得到城镇出租私房的总面积。将总房租收入除以出租私房总面积，得到私房每平米每年的房租。我们将其视为市场房租。
将城镇总人口乘以城镇人均住房使用面积，得到城镇居民住房总面积。将此总面积数乘以市场房租价格，就得到了城镇居民住房的总房租收入，即总产出。
参照房地产开发与经营企业的增加值率51%，我们得到城镇存量住房租赁活动的增加值。用此增加值替换掉原来房地产业增加值中的这一部分，就可以得到估算的房地产业增加值。下面根据上述方法估算1996～2000年我国房地产业的增加值，见表1（图表略，下文同）。
采用这种方法可以把我国目前房地产业中的城镇存量住房租赁活动核算里没有包括的内容和低估的部分一起补充进来，同时也对城镇居民自有住房服务进行了重新估价，克服了利用自有住房折旧计算产出和增加值的不足。
从上面的计算结果可以看出，如按照市场房租方法来计算，房地产业的增加值在1996～2000年间大约处在5200～10100亿元的范围内，在GDP中所占的百分比在7.2%～10.3%之间，平均为8.8%。这个结果要比原有增加值高出6000亿元左右。在GDP中的比重也要平均上升7个百分点。
2.估算方法之二：成本法
还可以用成本法（用房屋折旧额来替代增加值）来估算城镇存量住房租赁活动的增加值。这种方法的思路是用城镇居民人均使用面积乘以城镇总人口得到城镇居民住房总使用面积，按照使用面积为建筑面积70%的比例得出总建筑面积。将总建筑出积乘以每平方米650元的造价得到城镇居民住房的总成本。
将此总成本按照4%的比例计算虚拟住房折旧，作为城镇存量住房租赁活动的增加值（目前我国国民经济核算即采用此方法，但没有将其他各种类型单位及城乡居民住户以营利为目的从事的房屋出租活动和企业、事业、行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务纳入在内）。用这种方法所估算的1996～2000年房地产业增加值如表2所示。
成本法也涵盖了所有城镇存量住房租赁活动的内容，拓展了目前住房服务核算的范围，但其估价方法（采用折旧额作为增加值）过于保守。成本法计算的房地产业的增加值在1996～2000年间大约处在2570～3890亿元的范围内，在GDP中所占的百分比在3.4%～3.6%之间，平均为3.5%。这个结果要比原有增加值高出1720亿元左右，在GDP中的比重也要平均上升1.7个百分点。
3.对两种方法的讨论
这两种办法都是估算，因此不可避免地存在着一些局限性：在数据上，一些参数并不是很准确。例如私有住房的房租收入，是按城镇住户人均财产性收入的一个比例估算的；城镇人口中租赁私房人口的比例和房屋造价被假设为在计算期间内保持不变，这就不可避免地带来了误差。
在方法上，用市场租金价格来计算城镇存量住房租赁活动的总产出会高估增加值。由于我国城镇的居民住房尚处于短缺阶段，因此市场房租价格一般偏高，用这种价格来估算的增加值就会偏高。因此所估算的占GDP 8.8%的比重是偏高的。但用成本法来计算又会低估增加值，这主要是因为它仅仅考虑了折旧额，将劳动者报酬、生产税净额和营业盈余都忽略掉了，而这些也是城镇居民住房服务增加值的必要组成部分。另外计算得到的总成本属于历史成本，没有考虑房地产价格逐渐上涨的情况，这本身就是偏低的。因此所估算的占GDP3.5%的比重又是偏低的。但就目前的统计数据而言，尚无法确定这两个估计值究竟偏高多少，或偏低多少，因此只能采用取两者算术平均值的方法粗略估计房地产业的增加值及其在GDP中所占的比重。
4.综合考虑两种方法的结果
综合考虑这两种方法（取算术平均值），可以得到表3。
可以看到，如果采用两种方法的算术平均值，则1996～2000年间估算的房地产业增加值在3890～7000亿元的区间内。房地产业增加值占CDP的比重平均为6.1%。参考其他学者的估算值，以及其他一些国家房地产业在GDP中的比重和我国目前房地产业的发展阶段，这个比重是比较合适的。
四、结论
根据国际上对房地产业所包含经济活动的细分方法，可将其分为买卖或租赁物业的房地产活动以及以收费或合同为基础的房地产活动两大类。第一类中又包含房地产开发经营活动、存量房地产买卖和存量房地产租赁活动（营利性租赁、非营利性租赁和自有住房服务），第二类中又包含房地产管理活动、房地产中介活动和物业管理。这种细分方法简明清晰，有利于和国际惯例接轨，并易于扩充。
通过采用市场法和成本法两种方法对现有的城镇存量住房租赁活动核算方法进行修正，得到的房地产业增加值在1996～2000年间从3890亿元上升到7000亿元，占GDP的比重大约为6.1%。与现在的1.8%的比重相比，显然上升了很多。由此可见，我国目前房地产业的核算方法存在着较大的问题，增加值被大大低估了。重新估算的房地产业增加值显示，房地产业已经在我国的国民经济中占有相当重要的地位。