摘要：随着物价的上涨人时代的进步人们对生活的质量越来越高，现在的人们几乎每人一套房子，但房价近几年来一直是上升的趋势，人们都在想为什么房价居高不下，我想这跟政府部门的调控制度和办法存在不完善，物价的上涨等原因，此文以北京为例来分析一下房价上涨的原因。
关键词：房地产价格；经济；房价上涨的原因
一、北京房价上升的背景
我国各省房价整体上升的原因主要源于土地财政以及我国宽松的货币政策，近十年间城市的飞速发展，房价也一直飞速的上涨。针对这个现象经济学者普遍认为是房价存在泡沫，并相继提出了有关泡沫的一系列理论。
二、构成北京房价高涨的主要因素
（一）城市建设及资源因素
北京是一个中心向外辐射的城市，由中心内环向四周辐射，房价也呈阶梯状向周围下降；政治、文化、商业、高校、研发集中分布在核心区域内，优质资源如教育、医疗也集中在城市中心区域，导致了北京 房价高度集中。房价越接近内环越高，越远离内环价格越低。内环房价的高昂是外环房价居高不下的重要原因，从而导致北京的整体均价水平较高。
从教育资源看，由于历史传统和城市规划的问题，北京市中小学的优质教育资源主要集中在西城、东城和海淀，北京拥有7所985高校、26所211高校、36所民办本科。学区房价格高昂。从医疗资 源看，三甲医院主要分布在海淀、西城、东城三区。医疗设施和优秀的高技术医疗人员也随之聚集在一起。这都是由于中心区优质资源的集聚效应。从北京商业发展角度，截至2013年，北京汇集了世界500强企业总部48家，超越东京位居全球城市首位。这也是为什么北京吸纳各地精英，容纳大量的社会财富的原因。
（二）北京人口因素
北京人口因素也是影响北京房价上涨的关键因素。其中最重要的因素是外来人口。
随着北京城市经济社会的发展，城市人口调控压力持续增大。据 统计，1950年北京市总人口仅有429.9万人，此后北京市人口持续快速增长，北京市2015年常住人口2170.5万人，城区面积16412平方公里。人口规模过大已严重影响北京市人口均衡发展。目前北京市人口自然增长已趋向均衡，外来人口的涌入是当前北京市人口快速增长的主要原因。2000年北京常住外来流动人口为256.8万人，占常住人口的比重为18.9%。2015年末北京常住人口达2170.5万人其中常住外来人口为822.6万人占常住人口的37.9%。
胡兆量指出北京作为有三个特殊的背景：权利高度集中的体制、强烈的首都情结、庞大的全国人口规模使北京具有一般城市罕见的超强集聚力，催生的人口规模膨胀，人口的住房需求使得房价的上涨不可避免。
三、北京房地产泡沫分析
据上图分析房价虽忽高忽低总体来说房价偏高。学者对近期增长的房价普遍认为是泡沫现象。
（一）北京市房地产泡沫成因
1.房地产投机催生泡沫，投机行为一般都是短期行为，带有炒作的成分，是催生房地产泡沫的产生的直接原因，投机者在房地产市场上无孔不入。市场低迷时投机者通过买入房地产可以适度刺激房地产市场的发展。市场繁荣时投机者通过卖出房地产适度平抑房地产泡沫。但是，投机行为的短期性，使得投机者往往在买入卖出之后，有紧跟着的反向操作，即买入卖出，卖出再买入，因而投机者赚取高额价格差的行为常常给房地产带来消极作用。
2.过度放贷与房地产泡沫，北京市场房地产资本市场过热和房价过快上涨，其中就是有银行信贷推高的原因。现阶段北京市房地产市场对金融信贷的依赖度过高，商业银行的偏好甚至影响了房地产市场的发展方向。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产开发、经营都需要大量资金的支持，而房地产又是银行授信时优先考虑的优质资产，而且商业银行会优先考虑项目的盈利能力，高端房地产项目更受欢迎，然而长远来讲，房地产市场会出现问题。银行信贷的偏好，对房地产泡沫的产生有着直接的影响。
3.地方政策的“土地财政”，由于供求之间的缺口较大，经济发展的刚性需求和土地的供给减少使得房地产价格不断攀升。而土地价格的上升不仅带动了房价进一步的上升，还增大了拥有大量土地储备的房地产开发商的利润，导致了房地产市场的垄断程度进一步加深。价格居高不下。
四、对房地产泡沫和房价居高不下的建议
（一）综上原因，结合人与资源的角度，我认为：除国家对房价的宏观调控以外，控制北京房价涨速最有效的办法即资源整合，促进 资源共享。降低北京资源集中度，重新整合资源的思路是可行的。资源整合的难点在于面临来自利益集团的各方压力，以及不同资源流动的成本以及可行性。整合资源并不意味这直接将资源粗暴的抽离、分 配，而是将资源更好地分配利用，能够更切实有效地带动周边城市的经济发展。从而解决房价高度集中的问题，降低北京房价整体水平，缓和社会矛盾。这些资源包括教育、医疗、商业各个方面。温和的资源整合包括北京市内各城区之间的资源共享，尤其是教育、医疗资源的共享。
此外，产业转移尤其是非首都职能的转移将伴随着资金和劳动的转移，能够极大的缓解人口压力，促进新的产业布局。在当前雄安新区“京津冀协同发展”的口号下，重新平衡并调整北京的资源与功能，才能真正使北京的房价达到健康、稳定的水平。
（二）加强房地产调控的政策建议北京作为中国的首都，因其地位的特殊性、资源的稀缺性，房地产价格也会领跑于全国其他城市。对于北京市这类重点一线城市的房地产价格，必须考虑到其特殊性，进行合理的调控。
完善土地供给制度，优化土地供应结构。一是要建立针对不同地区不同住宅类型的多层次土地法律制度，尤其禁止哄抬地价、恶性投资等行为，可以根据不同环线订立不同地价最高限额，降低房地产开发成本；二是要科学规划北京市住宅类房地产面积总量，对不同用途进行合理细分，减少高档住宅的面积分配，合理引导开发商拿地的热情，解决结构性供需矛盾；三是对房地产开发商的施工情况进行监督，缩减建设周期，降低房地产施工过程的相关费用，可以建立房地产商施工评级系统，对实力相对较弱的开发商拿地不予批复，保证有效供给；四是廉租房、保障房、自住房的施工面积要根据实际需求量安排，避免房屋空置，提高建筑质量，完善相关配套设施，提高销售量，与商品房配合真正解决不同层次消费者的住房需求。
（三）加强房地产泡沫分析与预警
1.引导合理需求，抑制市场泡沫的增长。一是加强交易环节的监管。限制房地产换手率，打击炒房团，设置不同结构的交易税。二是区分对待“投机”与“投资”，对自主性购房和投资性购房实行不同的购房政策。比如从交易次数上限制买房，对自主购房不交增值税等。
2.增强信息透明度和监管力度，便于形成合理的预期。建立一套科学合理的房地产泡沫预警系统。借鉴各国、各地方的治理经验，引入先进的经济学、统计学研究成果，通过预警系统准确把握市场情况，合理预测房地产市场的发展趋势，引导消费增长点。
（四）强化房地产资本要素的监管
完善制度的建设，加强土地供应的立法和执法。要抑制地产泡沫一是政府部门加强自身的建设，提高执政能力和执法水平，政府应提高行政事务透明度，规范信息公开制度和土地财政公开。二是提高土地的科学性。规划要具有可行性，明确土地供应的性质、用地的性质、开发方式等。
四、总结
对房地产泡沫和房地产价格居高不下的分析和解决办法需要通过数学的方法和先进的经济软件，此文只是做了较为详细的分析。对房地产市场的治理必须从大处着眼，小处着手。希望此文我的分析对治理房地产市场有帮助。
论文作者:许婕 庄光宾
论文发表刊物:《知识-力量》2019年11月52期
论文发表时间:2019/11/27
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