房地产公司财务绩效评价研究
谢源辉 广东海逸房地产集团有限公司
摘要： 财务绩效评价是现代化房地产公司财务管理中的重要环节，也是房地产企业提高市场竞争力的有效途径。随着社会经济发展和房地产公司不断发展与扩张，全面并及时评价房地产企业的财务收支管理效果能够缓解资金回笼期长、负债水平高等经营压力，为企业获取长足发展。本文以房地产公司为主体，分析财务绩效评价体系在房地产公司经营管理中的具体应用。
关键词： 房地产公司；财务绩效评价；研究
一、房地产行业财务绩效影响因素
自2019年3月以来，我国房地产企业在营业收入、经济利润等方面得到了较好的业绩。但受到国家宏观政策的调控，房地产行业整体的销售额增长趋势放缓。如万科、恒大等一些龙头企业虽然在2018年的平均销售额突破5000亿元大关，但房地产负债经营仍旧是行业中有待解决的问题[1]。另外，在市场竞争激烈的背景下，很多房地产企业缺乏一套完善的财务绩效管理机制，无法对内部资金流量、债务规模和财务收支进行有效控制与监督，将给企业带来一定的运营风险。影响房地产企业财务绩效管理的因素主要包括以下几个方面：
(一)企业资本结构
房地产企业本身就属于高投入和高负债行业，高负债率给企业带来杠杆利益的同时也会给企业带来财务风险，在风险和收益之间寻找平衡点是企业盈利最直接的途径。实际上我国房地产开发行业普遍存在负债经营的状况，很多企业的资产负债率超过70%，过高的负债率影响了企业的现金流，一旦企业进入销售淡季将面临资金链断裂的风险[2]。因此，房地产企业在进行财务绩效评价时要考虑到资本结构因素。
(二)企业融资渠道
房地产企业的融资渠道主要包括金融机构贷款、预收账款、扩股增利等，但目前大部分房地产企业还比较依赖贷款融资的方式，企业融资渠道较为单一，不仅无法满足企业的资金需求，还会给企业带来投资风险。例如，L地产企业自2006年成立，以商业住宅开发与销售为主要经营业务，已经连续6年被评为地产行业百强企业排名前三，企业资产合计超过4000亿元。L企业在2014年就开始拓宽融资渠道，以发行债券等方式进行融资，在融资初期虽然有效降低了融资成本，但也造成资本的不稳定因素增加以及投资热情减退，甚至影响到企业后续的正常运营。
肝癌是目前世界范围内第6大常见癌症，近年来发病率呈现上升趋势［1］。研究发现，在肝癌中同样存在着沃伯格效应（Warburg effect），即有氧条件下，细胞主要通过糖酵解方式产生ATP，而不是通过氧化磷酸化。但当糖酵解过程被抑制时，细胞又可重新启动氧化磷酸化产生 ATP［2‐3］。因此，同时阻断两种产能方式有望成为新的肿瘤治疗途径。
(三)房价的政策性调控
房地产行业的市场波动受到市场机制自我调节与政府宏观政策调控的双重作用，对房地产企业的运营方向发挥着巨大的影响。在宏观政策环境不断变换的大趋势下，房地产企业如果不能提高对政策的敏感性和自我调控能力，及时适应外部环境变化，可能导致企业的投资决策产生滞后性。
(四)项目的投资周期
与其他企业不同，房地产企业商品价值的实现需要漫长的过程。一方面，企业建设周期较长，施工进度受到环境、人为因素的影响比较严重，资金投入也具有流程性，因此销售成果与投资回报需要等项目建设完工后才能明确；另一方面，由于各个地区的房价销售政策、消费者购买能力存在差异性，在一定程度上影响企业销售周期。因此，房地产公司在进行财务绩效评价时要重视企业的营运能力，即企业的存货周转率问题[3]。
企业内部的现金存有量和流动率能够反映企业的营运是否达到健康指标，现金流量情况包括现金流净值利润比值和现金流净额增长率。前者就是净利润与现金流的比率，后者是本年度现金流量相较于前一年度的增长情况。
(五)企业经营成本
随着房地产行业的销售核心领域转向三、四线城市，在内外部环境的共同作用下，企业的营业收入虽然有所增长，但利润率仍旧持低迷态势。房产库存较高，而土地价格与市场均呈反比趋势，企业利润下滑较为严重，经营成本过高却无法回收相匹配的报酬，从而影响企业的盈利能力。
二、房地产企业财务绩效评价指标体系的建立与分析
房地产财务绩效评价指标建构就是为了反映企业实际经营情况而构建的体系，指标选取方面要遵循全面性、适用性、科学性、针对性和系统性的原则。在这一基础上，房地产企业财务绩效评价指标应包括以下几个关键点：
(一)短期偿债能力
周岱翰强调，饮食要均衡。一年到头，他雷打不动要吃的“宝贝”，是最平常不过的苹果，每天1～2个。有人问他：“苹果就那么好吃吗，吃多了不厌烦吗？”“苹果如果不好吃，就当药吃嘛！”他说。
由于阀门从平衡式更改为非平衡式，阀芯的不平衡力将会增大，导致阀门开关时所需要的推力增大，阀门执行机构需更改为大尺寸活塞式执行机构。
4.2.3 肠道微生态环境调节 调节肠道微生态环境中药包括党参、山药、绞股蓝、当归、熟地黄、银花、蒲公英、重楼、山楂、莱菔子、鸡矢藤等，从中选5～6味入组。
(二)长期偿债能力
房地产企业的发展能力是衡量企业内部资本保值增值能力的有效指标，主要包括净利润增长率和投资权益增长率。
房地产企业及时偿还即将到期的债务是企业首先需要应对的财务问题。短期偿债能力体现在流动资产比率及速动比率两方面，前者就是指企业内流动资产与流动债务之间的比率，后者指速动资产(货币资金以及应收账款等变现后的资产)与流动债务之间的比率。
(三)财务盈利能力
房地产企业的资产管理情况包含三个指标因素：1)应收账款周转情况：主要反映资金回笼率；2)存货周转情况：主要反映存货价值与管理成本之间的比值；3)总资产流动情况即资产增值比率，反映的是企业的销售能力。
(四)现金流量情况
3.江泽民新安全观是合作安全观。“各国在安全上的相互依存不断加深，共同点在增多，任何国家都难以单独实现其安全目标。只有加强国际合作，才能有效应对全球安全挑战，实现普遍和持久的安全。”［3］525因此合作才是实现国际安全、促进世界和平的根本出路，必须把国家安全与国际安全结合起来，建立普遍安全意识，以和平共处五项原则为基础发展安全合作、国际合作，通过经济交往、政治谈判、军事对话等和平方式求得共同安全。
(五)资产管理情况
盈利能力能够反映企业资产的投入和产出配比，其中包括净资产收益率和业务利润率。前者是指净资产与税后利润的比例，后者就是销售收入和业务利润的比例。
(六)发展能力
由于房地产公司的项目运营周期较长，企业长期偿债能力也影响着未来财政状况。房地产公司的长期偿债能力包括有形净值债务率和资产负债率，前者即债务总额与股东权益减无形资产净值的比率，后者就是资产以负债形式体现的比值。
三、房地产公司提升财务绩效评价的相关建议
(一)提高企业盈利能力
房地产开发项目在决策投资前，企业要做好项目可行性分析与研究，以经济效益为导向研究项目的预期收益，以及项目完成后对环境以及社会产生的影响进行预测，避免企业盲目投资。另外，企业要严格控制项目开发成本，从项目设计阶段就要设置成本定额，在保证工程质量的基础上将成本投入降到最低，并建立成本责任制，全面考虑工程分包成本、原材料采购成本以及合同风险成本，对目标成本的实现进行动态监督，为企业后续的利益增收奠定基础，从而提高企业的盈利能力。
(二)提高企业偿债能力
针对房地产企业负债率较高的问题，一方面企业要适当增加长期负债比率，在不影响企业利润的基础上依据企业在建项目和资金状况对长期债务和短期债务进行适当调整，缓解短期债务集中还债的压力，为企业新项目开发提供资金来源；另一方面，在商品房预售许可制度下很多企业因将预收账款用作囤积土地或短期投资，影响了项目开发后期所需的资金供给，甚至造成企业资金链断裂。因此，房地产企业要加强对预收账款的监管，实行一个项目一个账户的制度，预收账款的使用也必须经过严密的审批，由项目负责人和财务部门人员参与审批流程，并对相应的流程进行备案，对预收账款进行合理配置。
(三)提高企业营运能力
房地产企业的营运能力和存货周转有着最直接的关系，加快库存商品的销售速度就能提高库存周转。例如，L企业在某三线城市进行投资，该城市在2016年就重启了限购政策。依据政策规定，L企业暂时不能向该市内已经拥有一套房及以上的非本市居民出售房屋，且本市居民购买房屋首套需支付首付30%，第二套需支付50%。在限购政策施压下，对L公司的库存周转带来了一定的压力。L公司可以采取首套优惠制度，在保证自身利益的情况下为消费者提供一些额外服务等，从而加快存货周转。
(四)提高企业成长能力
基于购房政策收紧的背景下，房地产公司必须考虑到政策的影响，调整销售策略。一方面，增加精装修房屋的占比，严格执行绿色建筑标准，将一些不符合规定的毛坯房升级为精装房房源，并加强成本控制，及时适应政策变化；另一方面，企业也要积极发展住房租赁业务，与住房租赁企业合作，对一些短期内没有购房需求、但有租房需求的客户提供待售商品房出租服务，为企业带来新的利润增长点。
四、结束语
综上所述，房地产公司的财务绩效评价对企业的长足发展有着重要的作用。因此，房地产企业要定期对财务运转情况进行绩效评价，建立完善的绩效评价体系，并通过合理的手段措施提升企业的盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力，改善企业的经济状况，提高企业的市场核心竞争力。
参考文献：
[1]李海.房地产上市公司财务绩效评价研究之我见[J].财会学习，2018 (21)：97-98.
[2]吴锐.论开展地产企业财务绩效评价研究[J].经营管理者，2017 (28)：240.
[3]王圆，侯雁.我国房地产上市公司资本结构与财务绩效的相关性分析[J].现代商贸工业，2017 (26)：114-115.
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