3.山东国建土地房地产评估测绘有限公司 山东济南 250101
摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。
关键词：国有土地使用权；续期；评估
引言：
随着国有土地市场形态发展，早期各地城市中心商业、住宅房地产物业开始面临重新规划建设状况，未来商业、住宅土地使用权将会密集到期，土地使用权到期后申请续期的土地如何补交出让金将会成为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人关心的热点，也会是社会热点。本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、土地续期市场预测、如何评估、遇到的问题进行了阐述。
一、土地续期概念
土地续期是指国有建设用地使用权出让合同约定的出让土地使用年限届满的土地，土地使用者对其进行申请继续使用的土地。
二、土地续期的条件
土地使用权人合同约定的出让土地到期后，若继续使用，则应当符合城乡规划，未改变土地用途，未被列入政府征收公告范围，土地权属无争议、无查封、无抵押等限制权利的情形，土地未欠缴出让价款，未构成闲置土地，土地届满前一年申请续期，其他有关规定，才能申请继续使用土地。出让到期前，有司法裁定、拍卖等行为已交易的，应依法办理完成有关手续，补缴完成有关税费，才能进行办理续期。
三、申请土地续期方式
受让人选择申请续期土地使用权时有两种方式，分别为出让方式、租赁方式。受让人可根据需要选择续期方式，其中，我国目前的有偿供地形式大多数为出让方式，很少有地区进行租赁，同时这也说明了租赁的时间对土地的应用有一定的限制，以及国土部门对土地使用权租赁的管理。若受让人选择出让方式进行土地续期，出让地价按照市、县国土资源行政主管部门确认的评估地价的100%执行。若为工业用地，则出让地价不得低于当地工业用地最低限价标准。
四、土地续期未来发展预测
改革开放以后，为符合城市发展要求，各地开始对城市进行总体规划，一些开发商开始拿地开发各类物业，土地供应量逐渐上升，城市中心商住物业开始崛起，城市发展不断扩大，城中心居民搬进现在住宅小区物业居住。随着时间的推移，社会经济迅速的发展，这些早期的商住物业建筑形式已过时，建筑结构也较普通，耐用年限相对较短，同时与现在城市经济、城市整体容貌的发展出现不协调，因此很多物业面临拆迁，重新规划建设，但是这些重新规划或重建后的物业使用年限非常的低，开发完成的物业在未来的一段时间内将会出现续期的密集期。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆土地到期后，土地使用权人若申请土地续期，则需要重新进行评估土地市场价格，补交土地出让金，因此可以看出未来土地市场续期状况会较多。
五、土地续期评估
评估续期土地使用权价值时，首先要有评估思路、然后评估依据、最后评估方法，评估思路不明确，评估方向就会错误，目前我国土地续期评估的案例较少，相关文件的出台也较少，且未来土地续期评估市场较大，现就续期评估方法进行讨论：
临沂市人民政府2013年出台了《关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知》（临政发〔2013〕31 号）第十二条：“对本规定实施前，已逾期使用的出让到期土地，使用者保持原土地用途不变申请继续使用的，在符合城市规划的条件下，可以按照本规定办理出让手续。出让地价为原出让合同约定的到期日至规划批准日的地价与规划批准日以后出让期间的地价之和。出让年期始点自原出让合同约定的到期日起算。”
评估思路：从临沂市出台文件中可以看出，土地虽然是届满前一年提出的续期申请，但相关部门对土地规划文件的批复时间却是在土地到期后的时间，这是符合政府政策的，但规划批复时间却不是与原出让合同约定的土地使用权到期日直接续上，中间有一段时间差，这段时间的土地仍然由土地原使用权人进行使用、收益。规划批复后，使用权人与国土部门进行签订新的出让合同，出让年限为某类用途的最高出让年限。因此，评估价值时，我们可以参照现有城市（如临沂市）出台的相关文件进行评估，评估价值报告两部分，分别为合同约定的到期日至规划批准日的地价和规划批准日以后出让期间的地价。
评估注意事项：收集原出让合同（明确土地使用权出让到期日）、原规划条件（注意核对本次续期是否改变用途等）、原国有土地使用权证、原使用权人信息（企业则收集营业执照、个人则收集身份证）、现场勘查（确定现状用途是否与规划一致等）。
评估方法：就目前来说，土地续期评估方法与土地出让评估方法一样，根据宗地用途选择方法，且根据规程，方法不少于两种。常用土地评估方法分为五种，分别为基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、
以上评估思路会遇到的问题：根据国土资源部办公厅《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35号），土地估价报告需要进行上传至土地估价系统进行电子备案，但是此类评估思路会出现两个估价时点，由于土地续期评估案例较少，备案系统未单独列项，备案系统内估价时点只能填写一个时间，因此，上传报告时会有影响。
解决方法：随着未来续期的密集到来，此类评估也会越来越多，根据目前我国土地发展形态的变化，提前完善估价备案系统非常有必要，这也有利于国家对土地市场的监管。
六、结语
因此可以看出，未来土地市场土地续期的比重将会大幅增高，对于房地产评估中介机构来说，这将会是很大的市场机遇，因此，做好土地续期评估的研究，对国土部门、房地产评估机构、原国有土地使用权人来说，都是福音。
参考文献：
[1]临沂市人民政府.临沂市人民政府关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知[Z].2013-9-18.
[2]国土资源部办公厅.国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知[Z].2012-6-14.
论文作者:李之高1,李森2,赵明遥3
论文发表刊物:《基层建设》2017年第22期
论文发表时间:2017/11/20
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