佛山市三水新达测绘有限公司
摘要：房地产市场十分关注房屋面积这一问题，房屋面积同样也是房产测绘内容的重点。本文首先分析几种重要的房屋面积，指出各种面积出现差异的原因，使人们对房屋面积的差异具有正确的认识，并在此基础上，提出解决面积差异，减少发生纠纷的相关对策。
关键词：房产测绘；面积差异；纠纷；问题
近些年来，房地产业发展迅速，房屋面积也已经成为商品房销售中的重要内容，由面积差异而导致的纠纷也不断增加。客户在购买商品房时会遇到不同的面积，例如使用面积、实测面积以及建筑面积等，各部门出具的同种类型面积存在区别，也使客户难以分辨，十分不解。本文就几类重要的房屋面积进行分析，找出其出现差异的原因，并探讨解决面积差异的方法，从而使企业与客户及测绘部门的纠纷有效减少。
一、各类面积的一般概念分析
（一）房屋的建筑面积
该面积指的是房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括了室外楼梯、地下室以及阳台等，同时具备备有上盖，结构稳固可靠，层高≥2.20米的永久性建筑。成套房屋的建筑面积，其组成包括套内建筑面积以及分摊的建筑面积。其中，套内建筑面积由套内阳台建筑面积、套内墙体面积以及套内使用面积组成。
（二）房屋的使用面积
该面积指的是房屋户内能够使用的净空面积，其计算依据是房屋的内墙线水平投影。
（三）预测面积
该面积是销售商品房期房时，按照相关规定，由专门的房屋测量机构，根据规划部门审批的实地勘测、施工图纸以及相关测量规范，预先测量处于施工阶段的房屋面积。该面积是开发商合法销售依据这个面积进行，该面积也可用于项目宣传，以及在商品房预销售和网上备案中发挥作用。
（四）实测面积
该面积是房屋施工完成后，具备测绘资质的测绘单位，根据测量规范，参照施工过程中所使用到的图纸，结合预算数据，实地勘测房屋此时的面积。业主办理房屋所有权证、物业费结算、房款结算以及他项权证等的依据。
（五）产权面积
该面积指的是业主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。由各级房地产行政主管部门负责房屋产权面积的登记与审批。
二、各面积产生差异的原因及其联系
（一）房屋的使用面积和建筑面积
客户最容易观察到的就是户内可供使用的净空面积，即房屋使用面积，其通常将房屋的使用面积和成套房屋的建筑面积或者台内建筑面积混为一谈，总感觉房屋实际面积更小，面积数据存在造假，这其实是客户对概念缺乏正确的了解。实际上，使用面积仅仅作为套内建筑面积的一个组成，使用面积可通过肉眼直接分辨，但是套用墙体面积以及分摊的建筑总面积却需要通过测量才能在心中作出判断。
（二）预测面积和实测面积
客户在购买期房的过程中，购房合同写明的是预测面积，在交房过程中会进行实测面积的提供，通常由实测面积进行房款的结算，如果预测面积和实测面积两者不相符，客户容易以为公司存在面积造假的情况，进而引发纠纷。实际上，多种原因影响到两者面积的差异：第一，房屋预测是由测量机构，根据施工图纸测量计算尚未竣工的房屋面积。第二，实测面积是由房屋实地测量而得到的。第三，房屋施工时，有时会出现房屋建筑结构或者面积的调整。第四，设计图标注不清楚，图形表示比较随意，导致两者面积出现差异。第五，企业缺乏有效协调，导致图纸变更和施工变更未同时进行。第六，施工人员在施工过程中，如果出现施工误差，也将导致两者面积差异的出现。第七，测绘部门对法律及制度规范等缺乏统一的理解，工序上存在缺陷，以及计算出现差错，这些都会导致两者面积不相符。
（三）房产与规划部门计算的建筑面积
房屋预测建筑面积和规划部门计算的建筑面积也容易出现差异，因此存在某些开发公司提出质疑，其实这是因为两个面积的计算依据以及适用范围存在区别，规划、设计建筑面积测算的依据主要是建筑工程造价、房屋工程量的计算以及工程造价的预算。而房产测量为房地产开发、房屋产权产籍管理以及税费的征收提供依据。规划部门对房屋建筑面积的计算，是根据国家标准而进行，也就是《建筑工程建筑面积计算规范》，这区别于房产测绘建筑面积的计算，后者是依据《房产测量规定》而进行。两套规范关于面积计算的规定细节存在区别。
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（四）实测面积和产权面积
根据概念可知，实测面积是由实测而得到，面积比产权面积更大，规划审批的面积是行政管理部门审批登记的依据，这也是实测面积和产权面积不相等的原因。
三、使面积差异减小，避免发生纠纷的相关对策
（一）使用面积和建筑面积的差异
使用面积和建筑面积两者的差异不可避免，对此，需要使客户对两者概念具有正确的认识，明确两者概念的区别，面积的大小不能凭借肉眼识别，需要通过实际测量来证明。
（二）预测面积和实测面积的差异
第一，部分企业在项目设计方案商榷的过程中就开始施工，其目的是抢占市场先机，但是这样导致的问题就是使预测面积和实测面积差异显著。为使这些不合理行为得到纠正，必须强化对开发企业的监管力度，使面积差异减少，从而使纠纷降低。
第二，在进行房屋面积预测后，如果出现变动，需要及时告知客户，变动内容可补充在合同中，从而使交房时的面积纠纷减少。
第三，对图形图示的表示以及文字标注进行规范，尽可能使标识图导致的错误减少。规划部门进行图纸审核时，需要加强图形标识、标注的检查与确定，对设计图进行统一规范。不可在预测实测阶段才将要求提出，否则开发公司需要进行图纸的重新设计然后再进行规划报审，其耗费的时间较长，使开发公司手续的办理以及客户交房的时间推迟，容易使开发公司和客户以及测绘部门之间产生纠纷。对此，在规划部门审核过程中，提出图纸的规范要求，能够使纠纷的发生有效减小。
第四，强化企业内部协调。部分开发企业通过前期部以及工程部的设立，分别负责国土规划房产的报建手续以及项目施工，如果工程部施工时出现变更，未与前期部及时沟通，将导致施工现场的变更和施工图纸的变更未同时进行，或者前期部变更规划图纸，未向工程部及时沟通，导致施工依然按照既定方案进行。此外，两者变更版本的不统一，也将使预测面积和实测面积出现较大的误差，究其原因，就是因为各部门间缺乏及时有效的沟通与协调。
第五，建筑单位施工需要切实按照施工规划审批图进行，提高施工队伍施工的精确度，有效落实施工监理工作，保证施工按照施工图纸进行，使预测面积和实测面积的差异尽可能减小或者避免。
第六，测绘单位需要强化测绘人员的专业技能培训，加强测绘人员对相关法律及测绘规范的理解，提升其测绘工作的专业技能，尽可能减小其房产测绘工作中的误差，从而尽可能使测量的精度与可靠性得到保障。需要加强测绘人员的识图能力，并且进行计算细则的制定与执行，同时强化测绘质量的管理。
（三）房产和规划部门建筑面积计算的差异
两者面积差异的消除，需要对计算标准进行统一，要求两个部门采用一致的计算面积规则，提高房产测绘的精度要求，并采用房产测量规范作为标准。
（四）实测面积和产权面积的差异
应严格根据规划审批进行施工，切实做好工程竣工综合验收的管理工作，严格处理违反规划审批进行施工的单位部门。通过房产和规划计算面积依据规则的统一，消除按图施工后两种面积的差异。实际面积比规划审批面积更大时，可向开发企业进行相关配套费的补交，以实测面积作为产权登记的依据。
结语：
总之，房地产市场中，因房屋面积而导致的纠纷不在少数，房屋有的面积差异是可以理解的，需要有关部门加强宣传，消除客户存在的误区。并且对各部门及各环节的工作进行规范和统一，凭借相关法律法规及制度的完善，以及测绘单位测绘人员专业水平的提高，必将减小面积差异及其引发的纠纷，从而促进房地产市场又好、又快的发展。
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论文作者:梁伟健
论文发表刊物:《基层建设》2016年13期
论文发表时间:2016/9/28
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