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在香港上市公司国美电器的母公司国美集团计划明年将剥离旗下的地产业务，在香港或新加坡上市。国美集团的海外上市意图，再次调动了众多房地产开发商的海外融资冲动。
在宏观调控大背景下，对资金极其敏感的房地产企业不得不考虑融资渠道的多元化，而谋求海外融资也许是国内地产商共同努力的方向。
２００５年以来，国内银行信贷紧缩政策丝毫未见淡去的征兆，国内房地产企业开始将融资的触角伸向香港资本市场。然而，国内地产商不顾高昂的融资成本及自身问题，去挖掘香港金矿，他们赴港融资真的准备好了吗？他们真能得到香港联交所及投资者认可，并在香港资本市场站稳脚跟？
地产商“赶集”香港
进入２００５年以来，不少国内房地产企业加快了融资步伐。包括富力、顺驰等在内的多家地产商纷纷表示要进军香港资本市场，万通集团海外上市也已进入最后的冲刺阶段，预计８月在中国香港或新加坡上市。而近几个月来，已在香港上市的首创置业、上海复地等地产股，在香港股市上的融资活动亦纷纷获得成功。
事实上，由于近年来海外资本看好国内楼市，使得国内房地产企业在海外融资如鱼得水。上海复地２００４年２月６日在港上市，随后行使超额配股权，额外发行约０．９５亿股Ｈ股，公司额外募集资金２．２３亿港元。加上此前成功融资１５亿港元，上海复地在港融资总额高达１７．２亿港元。
同年，上海复地与摩根士丹利签署了一份与配售有关的股份配售协议，共配售１．４６亿股新Ｈ股。此次成功配售后，上海复地的总股本数将由原来的２２．０６亿股扩大到现在的２３．５３亿股。此次配售所得的款项全部用于房地产项目的开发。
首创置业也发布公告明确表示，以每股Ｈ股２．１６港元的价格在香港市场配售，配售所得款项净额约为２．１亿港元。其中约２亿港元用于发展、建设位于北京朝阳路的住宅项目及有关配套项目。
近年来，中国经济增长依旧强劲，香港股市上的内地地产股借利好因素一度大幅上扬，华润置地以及北京北辰均达到近年来的高位，而上海复地以及首创置业更是创下新高。而内地地产股在香港的融资表现，也愈发刺激了更多的内地地产企业进军香港资本市场。同时，香港股市对于申请上市公司的要求比较严格，但比起Ａ股上市却更加灵活，这对于融资饥渴的地产商而言，实在宝贵。
据估计，２００５年将会有超过１００家国内企业申请到香港上市，其中房地产开发商不在少数。由于上市工作一般都需要半年以上的时间才能完成，因此很多企业在去年就已经开始筹备到香港资本市场募集资金。
事实上，发行股票上市对房地产企业而言具有深远的意义。从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工、到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监管，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，如变更设计、施工条件和环境条件等发生变化，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损，造成原来估计的销售利润无法按期实现。
从土地成本方面看，土地作为进行房地产开发的不可缺少的非再生性资源和房地产开发成本的重要组成部分，占用资金量过大，影响开发商资金的周转率和利润率，并且在开发商未能及时开发所储备土地时，将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。此外，土地储备还受到国家宏观经济形势、国家的土地政策、土地市场的供求关系以及土地本身位置的影响，土地政策和土地价格的变化会对开发商影响最大。
从销售方面看，随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。
房地产行业的特点实际上决定了房地产企业在生产经营过程中面临极大的风险，诸多的风险因素最终又都会体现在企业的财务风险上。在房地产开发企业由自有资金、预售款、银行贷款三部分组成的资金来源中，自有资金往往只占较小的比例，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大，我国财务性破产的房地产企业可以说是比比皆是。因此，权益性融资筹资数额巨大、没有定期还本付息压力的特点，使得上市融资对房地产企业壮大自身实力，增强后续融资能力，从容应对各类风险，并保证企业平稳健康发展具有极为重要的意义。
融资之路非坦途
近日，在广州召开的香港上市（广东）研讨会上，香港交易所行政总裁周文耀指出，香港证券市场是中国企业通往世界的国际列车。香港证券市场既是一个本土市场又是一个国际市场，欢迎广东乃至中国各地企业在香港上市，可以充分发挥香港“国际金融中心”的优势。
事实上，近年来有一些民营企业特别是房地产商涌向香港资本市场。是不是香港资本市场真的就是民营企业走向成功的康庄大道？情况可能并非如此。目前国内地产企业海外融资之路还存在不少障碍。
上市成本高昂是一大障碍。国内房地产企业要想在香港创业板上市，必须支付的上市成本远远高于国内市场。按规定，企业必须请香港联交所认可的注册会计师、在香港注册的律师，并承担公司律师和包销商律师的专业费用、会计师专业费用，以及保荐人财务顾问以及文件制作费用。而保荐人均为国际知名公司，其收费均按照国际惯例，上述费用均超过百万港元。另外，企业还必须支付包销商销售佣金（大约为筹资额的２．５％）、估值师的评估费、翻译与印刷、公关顾问费用、收款银行的费用等，加在一起，估计上市成功所需的费用在４００万港元左右。这对于筹资额在３０００～５０００万港元的国内民营企业来说，筹资费率相当高昂。
中国证监会国际部副主任谢世坤表示，房地产企业海外上市走的是一条泥泞小路。由于市场容量有限，每年能在香港上市的仅有几家，而融资成本应控制在融资额的１０％。然后，目前在香港上市的内地企业最高融资成本达２０％。如果房地产企业香港上市仅为了融资，那么它将是一种成本最高的融资方式。
由于中国大多数的房地产企业都是民营企业，财务不透明、公司治理结构不规范、老板“一言堂”、宣传内容失实、高估自己能力而轻视风险等现象严重。每个投资者要对其实际业务作出准确评估并非易事。这也许是民营企业往往处于万劫不复之地，很难长大的原因。
另外，内地房地产企业未获得海外投资者的认同，一个很大的问题是内地房地产企业欠缺经济实力，然而，对于海外投资者来说，毕竟净资产才是实实在在的价值。因此，缺乏土地储备正是中国新兴房地产商的致命伤。
事实上，在中国绝大部分土地供应均由有关政府操控，地产商取得土地的能力及成本将取决于政府的土地供应政策。而实行新政策之后的购地成本更高，而土地供应量也在收紧。因而准备上市的内地房地产企业倘未能以合适的价格购得土地物业，日后的增长前景可能会受到影响。
而政策的变幻莫测很难给股价以正面支持。由于缺乏对中国房地产开发及投资活动、中国房地产的需求、新开发房地产的供应量，以及可供开发及投资的土地及楼宇数量的可靠和最新资料，故难以对中国房地产市场做出准确的分析或预测。
值得一提的是，房地产开发商从来就不是海外股票市场的宠儿。房地产行业的地域性、产品的异质化很强，比较和评估起来难度本来就更大。而且因为周期性强，资本市场对地产开发商的估值都不是很高，开发商也没有太大的上市动力。房地产企业获得土地储备越来越困难，反过来看，拥有了大量的土地储备，增加了房地产企业上市的筹码，也使得上市公司的投资价值大大增加。
事实上，中国目前房地产管理方面都是粗放经营时代，房地产行业在精细化的管理水平方面还有很大空间，精细化管理及提高资金运营能力，将是房地产业未来发展的一个趋势。如果你看不到这一点，去海外融资意义就不是很大。