摘要：目前，中国城市的发展逐渐从增量模式转为存量模式，城市更新正成为城市发展的主要方式。其中，商业类的存量在城市的公建环境占据绝对主流，未来旧改商业项目会大量入市，对城市更新将产生巨大影响。
关键词：城市更新；商业旧改；新百货店；购物中心；后现代主义消费空间
背景
城市更新是中国城市化进程中非常热门的课题，它吸引着政府、建筑师、开发商、艺术家等不同主体的参与。例如，北京798、上海八号桥已然成为文创、艺术、潮流的代名词。
我国商业经过40年的高速发展，从80年代的集贸市场到90年代的超市，00年代的百货，以及10年代的购物中心。每十年进行一次消费升级。
而现今，我们面临着新一轮的消费升级。传统的购物行为已经不能满足消费者的需求，他们更关注的是商品的品质与购物环境的体验感。传统的不利于社会综合效益提升的商业类旧改更新模式的“不平衡、不充分”与新时代人们的“美好生活需要”发生了矛盾。
1.提出商业旧改的概念
未来商业旧改项目会大量入市，商业旧改将成为未来商业地产的重要关注点。本文探讨的商业旧改不是“拆光旧的-盖全新的”二元行为模式，这里探讨的是“重新利用，升级”。它既不是“完全的保护”，也不是“完全的重建”，而是在既有的建筑上，对其功能、业态、局部空间上进行开发与重新激活。它属于建筑生长的全生命周期范畴，亦是当下我国城市更新应该发展的方向。
2.根据案例分析提出商业旧改的发展状况
从商业建筑的流线、外立面、入口空间、中庭空间、业态分布、特色空间、标识系统等人性化设计等方面对东京银座GINZA SIX、郑州新田360广场国贸店、曼谷Siam Discovery三个案例的分析，来探讨目前商业旧改项目发展状况。
2.1案例一——东京银座GINZA SIX
GINZA SIX改造自拥有88年历史的老牌日本百货店——松板屋。它是银座地区的第一家百货店，销售额曾一度傲视整个银座区。2013年关门停业，最终在2017年4月20日，通过全新改造的GINZA SIX开业。
位于东京中央区的一个主要商业区，占地面积9080平方米，商业面积4.7万平方米，地下6层，地上13层。设计师考虑到周围银座街区的结构和人流动线，提出日本传统的“屋檐”概念，上部每层设置水平统一的金属长屋檐；下部商业空间将六大奢侈品旗舰店做了拼接处理，垂直划分空间，表现了银座纤细的街道和世界相接的尺度感。商业流线则以围绕中庭的“回”字形设计为主，将店铺进行细微错落排布，更好地突出了每家店铺设计的品质感。除了六家大品牌外，共有 240 余家品牌店铺入驻，涵盖了杂货、时尚、美容、美食各方面。并且在咨询处配备了多语言对应，方便各国游客在此自由购物。除此之外还有很多有趣的pop-up店铺和合作商店。比如Dior与法国甜点品牌Pierre Hermé合作在四层开的咖啡店。建筑师隈研吾和位于五楼的snow peak mobile的新店铺合作设计的新商品“住箱”—— 一辆新型的木质房车。六层蔦屋书店和星巴克的复合店面。地下三层开设了能够容纳480人的剧场“观世能乐堂”，把日本另一项传统艺术“能乐”带进了商场。设置4000平方米的屋顶花园，增加消费者的购物体验。
GINZA SIX 主打“在艺术的包围里购物”理念，打造美术馆一样的复合型商业综合体，打破传统百货店模式，创造当代艺术与日本传统文化的体验场所。
2.2案例二——郑州新田360广场国贸店
项目位于郑州花园路商圈，由五栋塔楼组成，分布有公寓、住宅、办公楼等空间形态。B1F以餐饮业态为主，1F-3F均有零售、餐饮与休闲服务，2F有奇乐儿游乐园，但整体来看，休闲娱乐数量缺乏。360广场位于裙房部分的商业空间，面积仅4万平方米，商业沿街展示面短，开业初期只能依仗旁边的大商新玛特、地下的家乐福以及路对面的丹尼斯百货来提升人流量。
通过9年的探索与发展，经历了三次蜕变：2010~2013年，商场完成了各行业配比和品牌优化组合。2014~2016年，商场大量引进时尚大牌，并且把潮流主题馆作为新型市场的开发项目。2016~2018年，商场步入了成熟期，开始追求服务，商场内部的各处细节进行升级改造。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆新田360广场的总客流达到了1.8亿，商场平均坪效高于同行水平。
沿花园路主干道立面设置一面LED屏，入口通道处设置红黄蓝格子元素，打造时尚、简约的现代化风格。沿丰产路次干道打造现代风格的仿石材外立面，设置一条直通三楼餐饮街的大台阶和直达扶梯。在室内设计方面，遵循简单、大气的大地色系风格，以达到多年都不会落伍的设计效果，满足将来商场内部的经营升级。细化业态配比，品牌优化组合。2016年，360广场引进了包括Dior、Fresh、施华洛世奇、美宝莲河南旗舰店、MISHKA、豆捞坊等在内的40多个潮流品牌。2017年，除了引进UGG、西西弗书店等知名品牌外，还引入了大量文创品牌。2018年4月初引进“网红店”——KUMA Cafe”熊本熊咖啡店。引入童趣休闲等潮流主题馆，丰富业态，提升品牌精细度。设立郑州首家烘焙工作室—和果子，增加消费者的体验感。
2.3案例三——曼谷Siam Discovery
Siam（暹罗）集团在曼谷商业核心轴轻轨沿线的其中一站（Siam Station）开发了一系列商业项目，形成了一条‘Siam商业带’。一期的Siam Paragon，二期中段Siam Center，而三期就是去年整体改造完成开业的Siam Discovery。Siam Discovery始建于2013，开业之后由于定位和业态并不明晰，受到Siam Center的冲击而经营状况一直不理想。业主决定在开业18个月之后又花费1.25亿美金更新室内外设计，调整业态和定位，并与2016年重新开业。
对于这样一个项目的改造升级应该做何种定位以区别于既有并且已经很成功的Paragon和Center，而不形成项目之间的分流和竞争，又可以提升和带动这个区域的商业价值和氛围？
一期Saim Paragon空间的陈设，有种土豪鸡的感觉，与商场高端，经典的定位的气质匹配。进入到Siam Center，作为一个以潮流时尚为标签的项目，有一种POP ART的消费文化时尚感。而Siam Discovery的美陈具有一种解构感：没有形式，没有性格，有的是一个个像素化网络点阵式的表情包。商场将原先商场封闭的外墙面彻底拆除，换成了高透大尺寸的全玻璃立面，玻璃上大大小小印上一些列方块式的像素贴。在中庭中有大量悬挂的钢架三维框，框上美陈元素和LED屏幕镶嵌其中，商场随着商业需要不断变化框架的美陈和led广告主题。
作为一个层数较多的垂直商业项目，中庭空间和大楼梯把四层的lifestyle主题家居和生活杂货空间和五层六层的Discory Hubba（联合办公）串联起来，形成一个完整的空间氛围。平面布局完全模糊掉了百货型商场和Shopping Mall商场的界限，铺位到铺位之间是开敞的连续体验，不像一般MALL彼此隔开的店面与店铺间隔墙。即保证了整层联系性的商业空间，同时又避免了一般百货格子铺式网格空间的空间体验。业态布局提出了“生活方式实验室”的整体概念：在室内创造的13个有强烈空间属性的主力策展型商店，它们不是单为某家品牌设立，而是每个策展商店都类似于一个多品牌的集合店。商场内部有一个小型多媒体展览厅，由无数电子屏幕墙面组成。游客进去之前需要先用Ins账号登录，然后系统会自动检索你的所有Ins照片，文章，录像，评论等，并用特定的算法把各个内容组合排列投影在屏幕墙上。三层的PinnCreative Space，提供各式各样的打印服务，从打印T恤到打印真人玩偶。帮助你实现个人设计定制。
这三个案例分别代表商业旧改项目的三个模式：新百货店模式、普通购物中心的升级改造、后现代主义消费空间的打造。
3.总结
商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型。商业策划对于商业建筑设计具有至关重要的作用。商业建筑是时代的建筑，因此建筑师应当充分了解不同时期商业发展的市场动向、建立商业建筑设计中的营销策划观念、区域商业发展观念、商业品牌文化观念等，使商业建筑设计适应时代发展的需要。
在国内随着消费的升级，经济的发展，各种 “高颜值”的项目在国内已经比比皆是，说明越来越多人认识到一个好的场所对于商业体验感的重要性。但是，除了“高颜值”的外表，必须有相应的业态功能对齐适配才能使商场运营几年历久弥新。因此，鼓励不同背景的多方参与贡献智慧，如开发商、设计方以及运营方，需要对项目持有可持续发展的态度，时刻关注项目的动态；与当前的消费潮流高度统合；项目自身条件的天然禀赋。3总之，城市更新中的商业旧改项目也要提倡“新陈代谢”，才能保持活力。
参考文献：
[1]祝亚楠，胡纹.城市更新中商业类旧改模式创新初探.《共享与品质——2018中国城市规划年会论文集（02城市更新）》2018年.
[2]齐放.商业建筑设计之变———北京饭店二期改扩建工程商业设计思考[J].建筑知识，2013（03）.
[3]彼山.城市更新中“商业类旧改”营造指南[EB/OL].搜狐网，2017-10-01.
论文作者:张果果,王增帅
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/29
标签：商业论文; 项目论文; 商场论文; 银座论文; 空间论文; 城市论文; 业态论文; 《基层建设》2019年第14期论文;