物业税优惠政策的比较研究，本文主要内容关键词为：优惠政策论文,物业税论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在市场经济发达国家，物业税也被称之为财产税、房地产税、不动产税或者房产税、地产税等，主要是指地方政府在房地产持有、交易等环节征收的税收。物业税或财产税是地方政府的主体税种，一般占其财政收入的60％以上，而在基层政府，如美国的镇、学区，则占其财政收入的90％左右。本文选择美国、英国、日本、加拿大等国物业税中的优惠政策进行比较研究，归纳和总结共同点，分析差异存在的原因，为我国物业税优惠政策的设计提供参考。
一、市场经济发达国家物业税优惠政策的主要立法精神
从美国、英国、日本、加拿大等国物业税制度分析，各国的优惠政策意图、立法精神有较大差异，有的国家鼓励居民购买、修理自有住房；有的国家鼓励居民出租房产，有的国家对困难人群给予一定的政策优惠等。但较为普遍或主要的政策导向、立法精神包括以下几方面：
(一)满足居民基本生存对住房的需要
在各国物业税优惠政策条款中，许多国家都有相似的规定，即以减免税或规定扣除额、起征点等方式，对满足居民基本需要的住房给予优惠。因为住房是居民基本的生存条件之一，且物业税的课税对象是财产价值，但税源往往是纳税人当期收入，不一定是租金等财产收入。因而在物业税征收过程中，通过优惠政策保障居民的基本生存需要，可大大降低物业税的征收管理难度，发挥物业税调节财富占有差距、充分利用社会资源的目的。
(二)对残疾人、老年人、儿童等困难群体给予政策优惠
残疾人、老年人、儿童等困难群体收入水平较低，对其所占有的房屋等财产，给予一定的减免税优惠政策，可以维持其基本生活需要，体现社会公平。而且有些国家面临较多的社会问题，如人口老龄化、离婚率居高不下，形成老年人、单亲贫困家庭、流浪儿童等特定的困难群体，需要运用税收优惠政策，缓解社会矛盾。
(三)对社会公益设施和公共管理使用财产实行免税或减税
各国一般对政府(联邦、省、市等)拥有的财产免征财产税，但将政府财产出租时，承租人要缴财产税；同时，对殡葬业和教堂的财产及田地免税，其他宗教团体和宗教用途的土地可享受税收优惠政策。政府资产用于社会公共管理，没有资产收入的，没有纳税能力，因而只能实行免税政策。
(四)很多国家在购买、建造、租售和持有住宅方面，实行了税收鼓励政策
如对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的纳税人，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对发行支持居民购房的抵押债券利息，不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低的利率发行，从而降低了居民特别是中低收入者购房的资金成本；对出租房屋的纳税人实行税收豁免政策；对出售自用住房的收益豁免所得税等。由于住房是人们的生活必需品，购置费用较大，因而政府在税收政策方面鼓励居者有其屋，可以为人们的生活提供一个稳定的环境，促进经济社会健康发展。
(五)努力减轻纳税人负担，实施合理负担政策
有的国家采用税收返还、评估值的限制等措施，努力减轻纳税人财产税负担，使之成为一种普遍征收、税负较轻、居民能够接受的优良地方税种。房地产作为居民生活必需品，又存在税基与税源相对分离的状况，税负不宜太重，不能对居民正常生活产生影响，因而适合在满足地方公共物品需要的前提下，实行轻税政策。
二、市场经济发达国家物业税优惠政策的主要形式
(一)扣除额
日本不动产购置税规定，在对计税依据进行计算时，对于新建住宅且建筑面积为50平方米～240平方米，每平方米估价为17.6万日元以下时，则可以从评估值中扣减1 200万日元，购置旧住宅时，符合一定条件也可进行一定扣除。①加拿大的魁北克、安大略、马尼托巴等省规定，纳税人缴纳的财产税，可在一定额度内，在计算个人所得税应纳税额时予以扣除。纳税人个人所得税收入越高，扣除额越少，以延缓财产税的累退性质。在美国，财产税作为所得税的扣除项目，具体适用于联邦所得税的分享扣除和32个州所得税的扣除，而且州所得税也可以作为联邦所得税的扣除项目。
(二)起征点
日本不动产购置税规定，土地的起征点为10万日元，新建、扩建房屋为23万日元，其他房屋为23万日元；特别土地所有税起征点按土地面积设置，而且不同地区起征点不同。②
(三)税收折扣
英国牛津市对符合条件的残疾人所拥有的住房，在征收财产税时给予降低税收档次，或者给予某档次税收一定比例的折扣，如只征该档税收的1/9等。牛津市以两个成年人共同生活的财产如房产为计税单位，一人拥有时，则给予25％的折扣。③
(四)税收减免
加拿大对农业用地、森林用地、矿产用地、公共设施用地(如电话电讯等)及铁路车辆等，按照不同于一般性个人财产和工商业财产的估价方式征税。尽管这些做法在各省差别很大，但都给予轻税待遇。在加拿大，除爱德华王子岛省外，其余各省对三级政府(联邦、省、市)拥有的财产免征财产税，但将政府财产出租时，承租人要缴财产税。同时，殡葬业和教堂的财产及土地在所有各省区均免税，其他宗教团体和宗教用途的土地可享受税收优惠政策。④英国牛津市对符合条件的未成年人占有的财产给予减免税优惠。
(五)税收退还
美国明尼苏达州对房屋所有者有两种财产税收退还方式：固定税收退还和特别税收退还。该州规定，2007年固定税收退还的条件是：在2007年1月2日拥有并居住在该房产内，单身家庭收入在91 120美元以下，有5个或更多成员的家庭收入在110 920美元以下，有5个或更多成员的老年人或残疾人家庭收入在114 220美元以下。而税收退还额的多少，则取决于纳税人家庭成员、收入和纳税额的多少，2007年税收退还额最高为1 700美元。特别税收退还是指对年度税负增加比较多的纳税人给予的优惠，如明尼苏达州2007年度特别税收退还的最大额度是1 000美元。⑤加拿大有些省会根据一定的标准给予特定纳税人一定的拨款，以补助其因缴税而带来的收入“损失”，接受拨款的纳税人一般依其收入的高低、是否缴年金和是否享受社会福利救济而定。
(六)延期付税
加拿大有4个省规定，老年人和残疾人可申请延期缴纳年内部分或全部应纳财产税。延期纳税可延期到财产发生转移时再缴纳。一旦延期纳税实施后，应税财产便作为应缴税额的抵押品。一般情况下，迟纳税额应交一定的利息。
(七)评估值的限制
美国加利福尼亚州等地规定，有些特定财产(如房屋)评估价值的年增长率不得高于一个定数，如2％，但是，当财产出售时，应根据它们的市场价值充分估价。这种规定减轻了房地产持有人的税收负担，在一定程度上可抑制房地产领域的过度投机。
三、国外物业税优惠政策对我国物业税制度设计的启示
从国外物业税优惠政策的有关经验教训，结合我国城镇现行财产税收征收管理实际，笔者认为，我国物业税制度设计可选择“宽税基、低税率、严优惠、强征管”的整体思路，在此基础上，再设计具体优惠政策和制度。物业税优惠政策的设计，既要考虑物业税的基本功能，又要顾及现阶段政府宏观调控的需要，特别是要考虑在城镇化速度进一步加快、城镇房地产业迅速发展中所面临的一系列问题。
(一)我国物业税优惠政策设计的基本导向
1.保证居民基本生存需要，特别是城镇化进程中大量农业转移人口对住房的需求。住房是居民生活最基本的需求之一，即所谓的安居才能乐业。在我国物业税优惠政策设计中，对满足居民自己居住需要的房地产应给予免税，或者在计税依据中予以扣除。免税和扣除的额度，可根据一定时期城乡居民住房的平均水平，以及居民生活质量改善的状况来确定。通过这些规定，确保物业税的开征不影响居民基本生活需要，减少征收管理阻力，降低征管成本，实现预期税制建设目标。
2.关注弱势群体的住房需求。“宽税基、低税率、严优惠、强征管”的物业税模式，意味着物业税开征的普遍性，而不是局限于现行房地产税在建制市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，个人和家庭自用住房也不可能完全免税，这就涉及弱势群体的住房需求问题。除残疾人、老年人、儿童等前述国家都涉及的人群外，在我国还应包括国有企业下岗职工、从农村进入城镇就业的农民工、依靠政府最低生活保障救济的居民。特别是城镇化进程中大量进入城镇的农民工的住房问题，值得关注。需要在一定时期，对上述弱势群体给予税收优惠政策。可对居住在政府提供的廉租房内的居民免税，对居住经济适用房的居民，给予一定时期和幅度的减税。
3.对社会公共管理和公益事业使用的房地产给予政策优惠。对政府机构、军队以及完全由政府财政提供资金的纯公益性非营利组织所占有和使用的房地产，给予免税，但对上述机构出租、经营的房地产，则依法征税。因为这些机构无偿为社会提供公共服务，其资金来源是政府财政拨款，无纳税能力。而对政府提供一定财政补贴的非营利组织，则根据其提供公共服务的数量和质量，给予一定的税收优惠。因此，不宜对现行事业单位、社会团体和民办非企业单位占有和使用的房地产全部免税，特别是对上述单位出租房地产，或者利用其房地产从事商业经营活动的，应一律照章纳税，以保障税源、体现社会公平。
4.结合国家宏观政策导向设计优惠政策。物业税主要在房地产持有、转移环节征收，房地产业作为国民经济基础性产业，是国家宏观调控的重要对象，因而在一定时期内，需要结合国家宏观政策的需要，设置若干优惠政策。在“十一五”时期，可考虑的政策要点有：(1)节约用地，实现可持续发展。在耕地资源日益减少，房地产建设用地日趋增加的情况下，对利用荒地、复垦土地、滩涂等土地建设的房屋，在一定时期内减免物业税。(2)鼓励采用新材料、新技术。对采用新材料、新技术，节约能源、减少环境污染的房地产项目，给予一定的税收优惠。(3)对居民购置自用住房，给予一定税收优惠，严格控制房地产领域的过度投机。(4)对国家亟须鼓励发展的产业，如软件开发等高新技术产业，在物业税征收中给予一定政策优惠。
5.将物业税优惠政策的管理权限下放到地方政府。物业税是和地方利益、特别是和城镇建设关系密切的税种，在税收制度设计中，需要将优惠政策的管理权限下放到地方政府，逐步成为地方政府的主体税种，改变目前税收管理关系高度集中的情况。使省级政府和中心城市政府有决定提高或降低物业税税率的权力，有物业税减免税的权力。使地方政府自行在物业税优惠政策规模、结构和效益与地方建设，特别是城镇建设资金需求之间保持平衡，形成自律机制，防止恶性税收竞争和优惠泛滥。
(二)我国物业税优惠政策设计的具体形式选择
如前所述，美国、英国、日本、加拿大等国物业税的优惠政策中，具体形式较多，如扣除额、起征点、减免税、税收扣除、税收退还、延期付税、评估值的限制等。有些形式如税收退还、延期付税等，与我国经济社会发展的实际情况以及纳税环境有较大差距。总结我国建国以来财产税收征收管理的理论与实践，借鉴上述国家物业税优惠政策的有关经验，我国物业税优惠政策设计的具体形式选择可主要包括以下几种：
1.减税。即减少纳税人应纳税款的一部分，如对房地产遭受自然灾害损失的纳税人，可在一定时期内减少其应纳税额。
2.免税。即免除纳税人的纳税义务。主要对没有纳税能力的人给予免税，如对政府、立法、司法机关使用的房地产，军队和纯公益性非营利组织使用的房地产给予免税待遇。
3.税收扣除。税收扣除是指在物业税课税对象中扣除满足纳税人基本生存需要部分的房地产价值或面积。
4.评估值的限制。在国际上，物业税大都采用评估征税的方式，但不论采用市场法，还是成本法、收益法，只能是大致接近其真实价值，且受房地产市场价格波动影响较大，采用评估值的限制，可有效解决纳税人税负不合理增长的问题，实现合理负担原则。
在我国现阶段，由于物权制度不够健全、物业税信息系统建设处于起步阶段、税收评估专业队伍尚在培养之中、税收征管水平不高等原因，物业税优惠政策具体形式不宜过多，核算不能过于复杂，否则就有可能走向政策设计初衷的反面。
注释：
①财政部税收制度国际比较课题组《日本税制》，中国财政经济出版社2000年版。
②财政部税收制度国际比较课题组《日本税制》，中国财政经济出版社2000年版。
③Oxford City Council网站，网址为http://www.oxford.gov.uk。
④财政部税制税则司《国际税制：考察与借鉴》，经济科学出版社1999年版。
⑤MINNESOTA REVENUE网站，网址为http：//www.taxes.state.mn.us。
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