房地产开发公司拆迁房屋存在的问题及对策
郭爱玲 山东高盛置业有限公司
摘要： 近年来，随着经济的不断发展，我国城市基础设施建设越来越完善，其中房屋拆迁就是提高居民生活水平和改善城市风貌的有效措施，人们的利益和日常生活与房屋拆迁息息相关。但是目前城市房屋拆迁中存在一些问题，房地产开发公司与居民之间的矛盾不断激化，导致出现了越来越多的房屋拆迁纠纷问题。因此，对房地产开发公司拆迁房屋中存在的问题及对策进行探究具有一定的现实意义。
关键词： 房屋拆迁；现状；问题；对策分析
目前，我国城市房屋拆迁制度尚不完善，政府部门分工不明确，缺乏相关法律法规。另外房地产开发公司与居民之间的矛盾也越来越大，甚至容易出现财产利益纠纷等问题，不利于房地产开发公司的发展以及社会的稳定。在此背景下，本文对城市房屋拆迁现状和存在的问题进行分析，并提出了相应的解决策略。
“以风险指数进行风险评价分段：评分≤5分为低风险，即可以接受的风险（L）； 6～15分为中等风险，不可接受的风险（M）；>15分为高风险，不可接受的风险（H）。在实际风险预防与应对中，重点针对6分以上的风险。”沈崇德补充道。
一、城市房屋拆迁工作的特征
在实际的房屋拆迁工作中，我们可以总结出如下特点：首先，各种矛盾的集中导致拆迁纠纷的增多。近年来，城市房屋拆迁的规模不断增加、数量一直在增长，各种各样的社会问题愈加尖锐和突出，这就使房屋拆迁的纠纷率越来越高。比如说，在拆迁过程中，很多财产所有者和债务人的行踪不明，想要进行协商非常困难；一部分拆迁户在拆迁的过程中，由于失业、就业难等社会问题，提出过多的赔偿要求，导致拆迁工作难以进行；少部分拆迁户存在不愿意参与拆迁的问题，想要进行疏导和劝解十分困难。其次，补偿标准和住房市场之间存在差距也是城市房屋拆迁工作难以顺利进行的原因之一。目前我国的房屋拆迁主要参考的法律法规为《城市房屋拆迁管理条例》，其中明确的指出拆迁赔偿款数额由房地产市场评估方确定，然而实际上，中国的经济不断取得新的发展，建筑市场价格不断提升，拆迁户在拆迁以后拿到的赔偿款远远不足以他们购买相同的住房面积，这就使他们产生心理不平衡等问题，这也是房屋拆迁的难点。最后，城市房屋拆迁呈现快速增长趋势。进入二十一世纪以后，中国特色社会主义市场经济取得了前所未有的进步，城市化进程不断推进，因此在进行城市规划的时候通常都会按照未来城市需求进行，但是很多小城市的老房子仍然存在，这使得城市化进程受阻，所以说在可见的未来，城市房屋拆迁工作的规模和数目将会进一步提升。
二、我国城市房屋拆迁过程中存在的主要问题
第一，城市房屋拆迁制度不完善，政府监督管理不到位。从根本上来说，城市房屋拆迁是社会发展的必然需求，我们必须要在法律法规的管理下确保其稳步推进，换而言之，我们所进行的每一个拆迁活动都必须要合乎法律规定，假如法律法规存在不足之处，那么拆迁工作将难以为继。在城市房屋拆迁工作中，相关的法律法规在不断的完善和重构之中，然而由于发展时间较短且无先例可参考，目前我国的法律法规还存在很多漏洞，在拆迁安置工作出现问题或者是赔偿款数目不能尽如人意的时候，拆迁户可能会对政府部门产生不满情绪，导致拆迁工作难以为继。另外，我们还发现一个重要的问题就是，政府部门之间的分工不合理，这直接导致了拆迁过程中的诸多手续和证明无法第一时间批复，拆迁补偿不够公开透明，使一些拆迁户在拆迁过程中犹豫不决。如此一来，房屋拆迁的进度必定会受到耽误，城市建设效率无法得到保障的同时，拆迁户的合法所得也会受到一定的影响，这显然是我们不愿意看到的。最后一个问题在于，政府监督管理的力度不足以保障拆迁工作顺利进行。政府权力最终是要为人民服务度存在的，但是在实际工作中，很多地方政府为拉动地区经济进步，不考虑普通人的利益，给地产开发商以政策便利，甚至对老百姓的问题置之不理，视而不见，更有甚者以强制措施帮开发商进行拆迁，造成社会矛盾的激化。第二，房屋拆迁过程中存在利益冲突。房屋拆迁涉及到拆迁户和开放商双方的利益，二者的考虑角度不同，因此在利益分配中稍有不合理，二者间的矛盾就会被激化。在各个地区的拆迁工作中，补偿款数额不足是双方冲突最大的原因，经济利益上的不和谐，使开发商的市场拓展受到负面影响，也会使拆迁户的应有利益受到影响。第三，拆迁部门没有对拆迁中的困难和问题进行全面、有效的评估，也是最严重的问题之一。现实中拆迁过程中存在的问题，超出拆迁官员的预期，如：户籍制度在改革中没有进行全面的调查分析，居民无法充分把握被拆迁的主流舆论；安置拆迁户的住房数目不充足，使居民的需求无法得到满足；进行拆迁工作以前，没有做好宣传工作，很多拆迁户对拆迁工作产生误解，不愿意配合工作等等，都是因为准备工作不充分。
三、解决我国城市拆迁问题的对策
(一)改变行政观念，定义政府权力
政府部门存在的意义就在于，能够为公众提供优质的公共服务，为大多数人的利益保驾护航。而我们之所以要进行拆迁，也是为了促进城市环境的发展和进步，为老百姓谋福利。但是，目前很多地方政府行政观念存在一定的问题，在拆迁中为了某些特殊原因，忽视大部分人的利益，这就导致了拆迁工作的巨大问题。想要解决这个问题，我们首先需要做的就是，要隔断行政权力参与拆迁的渠道，确定政府在拆迁中的正确职能，从宣传工作入手，为拆迁活动做好引导，还应该对拆迁工作进行监管，使拆迁工作在合法、稳定的条件下进行。
(二)建立有效的管理工具
①实现了搬迁的全程实时监控。严格管理和实时监控每一个拆迁合同(拆迁对象)的调查阶段。②建立了拆迁问题的预警机制。通过问题预警机制，在初始阶段消除拆迁问题，也使拆迁检查具有针对性和有效性，迫使拆迁工作按照科学的补偿标准和程序进行。③建立科学的拆迁补偿制度。通过补偿(贸易和房地产)的不断积累历史数据形成一个大型数据库的基础上，建立科学的薪酬体系提供了基础，基于赔偿案件的数量和价格的形成，使各种各样的房屋，附属物的补偿标准可以依赖。
法律应明确确定的价格评估机构和评估的过程中组织投票或负责彩票，拆迁人或拆迁管理部门合法的组织者，如果不履行义务停止拆迁工作，组织和法律责任追究责任。为了保证公正，在拆迁机构建立公证程序的过程中，应引入评议机构的程序，让被拆迁的公证机关投票或者拆迁当事人证明彩票，做出公证契约。评价结果负责拆迁方双方有关人员和机构的评估以避免出现问题，应借鉴民事诉讼法的规定法官和其他研究者为了避免建立自愿撤回和当事人申请撤销程序，明确评估人员和评估机构应避免具体情况，申请回避适用的部门，可以肯定的是，在那之后已经开始评估应用程序的有效性也应该清楚，他们应当回避，没有避免，应当建立严格的惩罚制度，所以可以产生威慑评估，有效遏制评估员滥用他们滥用权力，规范操作和评估市场秩序。
(三)在评估中引入市场机制，建立强制性的评估程序
按照《关于加强省界缓冲区水资源保护和管理工作的通知（水利部办资源〔2006〕131号）》，省界缓冲区内的入河排污口由流域管理机构负责审批。而在《水功能区监督管理办法》（2017年）中将含省界水功能区的入河排污口由地方水行政主管部门审批，但要求流域管理机构出具意见，并负责监测和监管，在缓冲区入河排污口的协调和监管上存在一定困难。
(四)拆迁方给予相应的赔偿措施
实际上，绝大多数的拆迁冲突都是因为补偿款不足导致的，所以说想要避免这些不必要的冲突，开发商应该根据实际的市场价格，给拆迁户以足够的经济补偿，并且进行合理的协商，从而和拆迁户达成协议，使拆迁工作顺利进行。也就是说，在进行拆迁的过程中，开发商需要对该片区域的拆迁数、赔偿情况做好调查，从根本上避免拆迁冲突。
常用的带水作业清淤设备有：旋挖、绞吸、喷吸、两栖挖泥船。其中旋挖式清淤机的环保科学，在维护施工中用的多。首先设备的液压系统启动，引发旋转头转动，上面的切割刀会让水下的淤泥和生活垃圾变得松软易处理，经过一定的处理后，将这些物质输送到运输船中运走，或是送入排泥管中排出。
四、结语
总而言之，城市房屋拆迁是城市化进程推进的必然步骤，怎样才能做好拆迁房屋工作是我们必须要研究的课题之一。据目前的实际情况来看，拆迁冲突出现的原因多种多样，政府部门、拆迁户以及房地产开发公司都有一定的责任，因此在今后的拆迁中，三方都应该改变思路、采取措施，为促进我国城市建设而做出调整。
参考文献：
[1]张景明.如何处理好房地产开发拆迁难的问题[J].房地产导刊，2015(36).
[2]李晓明.关于房地产开发项目管理难点的分析与探讨[J].现代国企研究，2016，0(4).
[3]肖元真，郝祥民，夏群.解决房地产开发中"动拆迁难"的对策[J].上海企业，2015(5):55-57.
[4]吕亮.谈解决当前农村征地拆迁问题的对策[J].山东工业技术，2015(9):246.
标签：房屋拆迁论文; 现状论文; 问题论文; 对策分析论文; 山东高盛置业有限公司论文;