摘要：土地评估是当前土地资源管理下非常重要的一项工作，土地评估工作的有序进行能够为土地资源管理奠定相应的基础保障。鉴于此，下面文章主要对土地评估中存在的问题进行分析，并提出相应的解决对策，希望以此为相关工作提供一些参考。
关键词：土地评估；评估问题；问题对策；土地资源
引言
就目前来说，我国的土地评估工作在世界上还处于较为落后的地位。自改革开放以后，我国的土地评估工作才算是正式走上科学研究的道路。这相比于西方国家，要晚很多年。其次，我国的土地资源主要由政府进行调控，土地评估工作长期受到政府的管理和控制，使得土地评估产业的发展速度长时间处于一个较低的状态。
1土地价值评估的理论基础
第一，地租理论。地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租三种形式。绝对地租。绝对地租是指由于土地所有权的存在，你租种一块土地，不论土地是优质的或劣质的，你都必须支付的地租。绝对地租的形成有两个条件：一是土地所有权与使用权的分离，其来源是农产品价格超过生产成本的部分；二是农业资本有机构成低于社会平均构成。级差地租。级差地租是一个相对于绝对地租的概念，是指由于土地存在优质的和劣质的土地之分，租种优质土地的农户要向土地所有者缴纳的地租要比租种一般的土地的农户缴纳的地租要高。也就是说，农户要缴纳的地租与他们所租种的土地的级别相关，土地级别越高，地租相也就越高。垄断地租。垄断地租是指由于土地具有独特的自然优势，只有在该土地上才能种植出名贵又稀少的产品，这类产品的售价远远高于其生产成本。由于这些土地具有独特的优势带来超额的利润，土地租种者所要向土地所有者缴纳的高于一般水平的地租。第二，在土地价值评估中，区位条件是影响土地价值大小的最重要的因素。比如，处于我国东部沿海地区的土地的价值一般来说会比西部内陆地区的土地价值高。
2当前我国土地评估工作所面临的主要问题
2.1相关法律建设水平较低
当前，我国针对土地评估方面制定了一些相关的法律规定，但是依然存在着较多的漏洞，其法律对土地评估产业的针对性依然不足。因此，在土地评估工作进行的过程中，许多工作人员难以找到一个准确的评估标准。这就会使得针对不同土地产品的评估存在着较大出入，容易在市场运行的过程中造成混乱。
2.2宏观政策因素
对于宏观政策来说，其中主要包括土地的宏观调控政策以及税收、住房、金融货币等。那么政府作为土地市场调控的主要部分，其会在适当的时候，比如：市场失衡、失灵，就会采取必要的措施及手段来实现宏观调控，并帮助国民经济更好地发展及进步。因此，宏观政策在调控土地市场价格中起着十分重要的作用，并在很大程度上会影响到区域的经济情况、交通以及设施等方面。但是区域之间也会存在着较大的差别，并且其土地的功能等都有着差别，所以说区域因素对土地价格也有着很大的影响。同时，还有以下几点因素会影响到土地价格，比如：国际形势、心理和风水等。
2.3相关的监督工作进行不到位
在法律中所存在的一些漏洞给了一些心怀不轨的人钻空子的机会，时刻想着在所谓“法外之地”捞一笔横财。因此，在缺乏监督的地方，容易滋生灰色产业和腐败现象。当前针对土地评估产业的监督机构依然建设不完善，监督力度较差，监督范围不够全面，这都为一些不法分子带来了可乘之机。当前土地评估产业依然存在着许多不堪的现象，这与监督体系的建设不完善有着直接的关系。而且，评估产业的监督机构的建设过程中，还受到了政府的管理和制约，这使得监督结构很难放开手脚进行管理。多重因素交织在一起，使得土地评估产业内部乱象重重。
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3土地评估工作顺利开展的措施方法
3.1鼓励并且推进大数据技术的研发
对于土地评估工作来说，创新是发展的源泉，在高速发展的社会中，如果任何一个企业不努力地进行创新，必将会被行业淘汰。基于此，在土地工程的发展过程中，一定要鼓励研发团队进行大数据技术的研发。为了能够达到理想中的效果，土地工程进行大数据研发的过程中，一定要以新技术、新方向为发展的核心，尤其是大数据技术在土地评估领域的应用过程中，优化并且完善工作的过程中，应提高数据传输的速度以及质量。除此之外，在进行大数据的研发过程中，要采用新的管理方式，并且要积极利用民营企业的高科技以及人才，联合周边的高级院校共同进行研发工作。在研发的过程中，要注意挑选高校中的技术人才，为大数据技术的研发提供储备力量。
3.2完善相关法律体系
相关部门必须针对当前的土地评估产业所出现的重重乱象制定相关的法律规定来对其进行限制。一方面，相关部门先要明确土地评估人员工作的具体标准，通过制定明确的标准，可以对评估工作的具体实施进行规范。这样虽然不能杜绝违法现象，但可以减少不法分子可以操作的空间。另一方面，政府部门也要帮助土地评估产业进行道德规范教育，定期对工作人员进行考核和规范，鼓励建立举报机制，从而建立全方位地与法律结合的管理体系。
3.3选择合理的评估方法
通过比较土地价值评估的几种评估方法，发现市场法是实务中运用最为广泛的评估方法，也是被评估专家研究最多、改进最多的评估方法，中国资产评估协会出台的不动产相关的评估准则中也规定应当优先选用市场法进行估价。究其原因，市场法与其他方法比较主要具有以下优点：首先，估价原理简单易懂。要求取待估土地的市场价格，就要去市场上寻找类似的土地交易案例，以类似土地交易案例的成交价为基础，调整修正得到待估土地的评估值。因此，市场法的估价原理非常简单，评估报告的使用者也容易理解。而成本法中各种成本界定难以理解，收益法中一些重要参数计算难度大，其余延伸方法更是难以理解。其次，能够体现当前市场价格。市场法中采用的所有可比实例的详细情形都是在现行市场上找到的，因此其评估值更能反映当下市场的价格。而成本法建立在过去所产生的成本，忽视了供求关系的影响，收益法更是建立在未来产生的收益，都不能反映目前的市场状况。另外，评估结果更容易被理解和接受。市场法估价原理简单，又能够反映资产目前的市场状况，与一般投资者的投资理念相符，因此也就更容易被委托人和其他报告使用者所接受。不管是收益法、成本法还是其它延伸的方法，都有适用于土地价值评估的情形，虽然市场法在土地价值评估的使用中有着非常多的优点，但是它也存在着许多需要改进的地方值得专家们去研究。
3.4价格修正及结果确定
估价时点会影响土地估价的结果，修正土地交易日期是因为不同成交日期的土地市场状况存在差异。因此选取可比实例时要保证区域因素与个别因素相似度较高，成交日期较接近，再进行修正并应用指数平滑法来对政策影响加以预测。此外，对于土地交易情况而言，求取比准价格时，按照各项修正的系数可以得出各可比实例的修正价格。但是，可比实例的不同，因素修正后的比准价格也会不同，现在市场比较法常用加权平均、众数与平均数等确定待估对象价格，导致结果信服度很低。因此可比实例权重可用加权打分法来予以确定，从而提高估价结果准确性。
结语
总而言之，我国当前的土地评估产业还有着相当长的一段路要走。行业者要充分认识当前所面临的问题，并联合政府进行产业的自我调整。只有这样，才能推动土地评估产业健康地发展和壮大。
参考文献：
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[2]王小玲，张自强.目前土地评估中存在的一些问题及建议[J].住宅与，2018（13）：9.
[3]李国庆.我国国有土地使用权拍卖出让中存在的问题及对策分析[J].统计与管理，2016（9）：108-109.
论文作者:王丽丽,王浩
论文发表刊物:《基层建设》2019年第27期
论文发表时间:2020/1/16
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