摘要：近年来，我国的社会经济取得了飞速的发展，为房地产建筑行业的快速发展提供了动力，工程项目的施工量逐渐提升，且施工难度不断增加。在此背景下，为了保证房地产建筑工程的施工质量，使房地产建筑工程的效益得到大大的提升，需要对建筑工程的施工过程进行严格的控制及科学的管理，从施工管理及控制要点两方面内容出发，探讨提升房地产建筑施工管理效果及控制水平的方法。
关键词：房地产；施工管理；安全控制；质量控制
前言：房地产建筑施工包含多种类型及多个工种，是整体建筑施工的总和，不同的建筑施工工种，对建筑工程各项施工工作的高效实施及开展均造成了较大的影响。因此，建筑工程各项施工工作在实施及开展期间，为了保证施工质量，在对各个施工团队进行质量监督外，要求施工团队中的人员自身应具备较强的施工专业能力，促进自身管理职能的提升，在施工过程中运用科学的手段做好全方位的施工管理，促进建筑工程整体施工质量的提升，确保房地产建筑施工各项工作的高效实施及开展。
一、房地产建筑施工管理要点
（一）施工准备阶段管理要点
1.落实好“三通一平”
通常，在房地产施工合同中均会标明施工场地、施工用水及现场道路平整问题的处理方法，并做好平整处理工作。针对以上问题，在施工招标前便需要提前做好相关的处理，明确施工招标时需要处理的各项工作，以便影响工程的施工进度，并产生不必要的纠纷。另外，在施工前，需要对施工场地做好相关的测量工作，明确施工地的地形，确保施工场地的平整性，为施工设计及施工阶段各项工作的高效实施及开展奠定坚实的基础。对于一些落差较大的施工场地，应做好施工场地中楼房的主体设计及外网工程的设计工作，在施工过程中，做到统筹兼顾，合理设计工程的标高[1]。
2.做好工程总平面布置
工程总平面布置工作对工程后续施工的高效实施及开展均具有重要作用，布置工作在开展期间，应明确是否与工程的总体施工要求相符合，对工程的整体施工进程是否会造成较大的影响，了解外网工程施工及楼房主体施工之间所存在的影响因素，对施工总平面进行科学的布置，在建筑工程施工中应做到文明施工。
3.规划应做到详细、合理
房地产建筑施工前，应做好总平面布置工作，在施工期间，应充分考虑到工程总设计是否符合交通运输及消防等施工管理要求，通过实施及开展施工工作能够推进房地产建筑各项各项工作的高效实施及开展。另外，还需要考虑到楼房的主体施工与外网工程的施工是否能够产生相互的影响，对总平面的布置应做到科学合理，避免对房地产建筑施工产生较大的影响，提升房地产施工效果及质量。
4.图纸设计及审查应合理
施工图纸设计作为房地产建筑施工前的一项重要准备工作，施工图纸在设计期间，应坚持美观大方、经济实用原则。设计前，应到施工场地去考察地形、环境，确定好标高，以便使设计工作更具针对性。施工图纸中的内容应做到齐全和完整，在开展总价包干工程时，应防止图纸设计出现变更情况，图纸会审工作的实施及开展需要在工程招标前进行。图纸在设计期间，不应该仅考虑到外观，而忽视图纸的实用性及经济性，对房地产建筑的室内做好优化布局。例如，在进行排水管道建设期间，应注意不应该设置在道路上，应做好细节上的处理工作，避免设计工作出现过于宽泛情况[2]。
5.做好工程预算及招标工作
为了提升工程招标工作效率及质量，应明确工程预算工作是否与工程的总量相一致，能够满足工程的总体施工要求，结合工程的实际情况情况，列明工程施工过程中的工程量清单，了解原材料的规格、质量及型号是否与房地产工程的施工要求相一致，并全面做好工程预算工作，促进房地产工程整体建设质量的提升。在进行招标设计工作时，需要将工程预算作为房地产工程中的一项最主要施工工作，明确工程量清单的内容及工程预算方法，应用合理化的工程承包方式，确保施工合同制定的合理性，并制定出完善的施工合同备案。
6.施工准备阶段的其他工作
工程在开工前，为了保证后续工作的顺利开展，房地产开发企业需要与房地产施工企业签订安全包保协议，明确各自的权限、区域管理责任及消防火责任等。同时，监理公司也应明确自身的工作职责，避免出现以包代管情况，并且监理公司在行使自身的职责时，也不可越俎代庖，各项工作的实施及开展，应严格按照监理委托合同中的要求，明确各自的权利及义务，以便能够充分发挥监理公司的职责及权利。
（二）施工阶段管理要点
1.安全控制
房地产工程施工，应始终将安全放在施工的第一位，保证施工人员的人身安全及财产完整。为了保证建筑工程施工的安全性，应设置专业的安全管理部门，由安全管理部门的人员负责各项安全管理工作，确保能够做到职责到位，确保房地产建筑施工各项工作的高效实施及开展。在施工现场中，要求施工人员应配备好安全带、安全帽、安全网及安全棚等施工设备，并对安全设备的质量进行检查，以免质量不过关，在实际的使用期间出现较多的问题，对房地产建设工程各项施工工作的顺利开展造成较大的影响[3]。
2.进度控制
建筑工程项目的施工进度是影响建筑工程整体施工质量的主要影响因素，对提升建筑工程的施工效果起到决定性作用。因此，除了应充分考虑建筑工程项目自身的内容外，应还与建筑工程施工现场的气候变化及施工环境相一致。对建筑工程的施工进度进行合理的安排，应保证建筑工程施工的高效性，确保能够满足建筑工程的客观施工要求。应严格按照建筑工程施工进度的要求，制定出合理的建筑工程施工组织步骤，原材料供应应合理，对原材料的供应时间进行有效的控制。另外，高效落实好建筑工程的各项施工进度，建设单位、施工单位及监理单位应采用通力合作形式，共同对建筑工程的施工质量进行控制。在对建筑工程的施工进度进行控制时，应采用合理的控制措施，应保证能够在一定的期限内完成建筑工程的各项施工工作。
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3.质量控制
在一个建筑物中，质量是人们最为关心的问题，影响建筑工程施工质量的因素较多，包括施工材料、施工器械、工作人员、施工环境、施工方法等。在对建筑工程的施工质量进行控制时，要求施工人员、决策人员及管理人员自身应具备较强的岗位责任心及施工素质，在施工前，应全面了解建筑工程的施工概况及整体施工情况，确保能够全面了解建筑工程，为建筑工程施工质量的提升奠定坚实的基础。同时，在施工期间，还应该明确施工技术、施工器械、施工材料等影响建筑工程施工质量的影响因素，做好建筑工程施工质量检查工作，提升建筑工程施工控制效果[4]。
4.成本控制
建筑工程的施工成本由间接费用、直接费用及税金等构成。应对建筑工程的合同类型进行分析，若采用固定总价合同时，应列明建筑工程中的合同内容，明确建筑工程中的合同总价。另外，还应该明确建筑单位的条件，满足业主的要求，在合同总价确定后，应保证合同总价的固定不变。一旦建筑工程中合同造价发生变更后，应严格按照合同中的审批流程来拟定合同，保证在重新施工前能够通过审批。
三、房地产建筑施工控制要点
（一）施工阶段控制要点
1.基础施工控制要点
房地产基础施工工作的实施及开展，需要将放线精确及标高准确作为一项基础工作内容，为了提升各项工作的实施及开展效果，需要经相关部门的人员审核审核后才可开展施工。在对高寒地区进行施工时，需要将房地产建筑的施工深度控制在永冻层以下。为了防止冻害的出现，在对基础工程进行掩埋时，应做好沙子填充工作。基础底层工作应到位，在对工程
进行验收时，应经过设计部门及勘查部门检查后才能验收通过。另外，防水作为基础层中的一项主要工作内容，其防水效果直接关系到房地产的施工质量。因此，应结合工程的实际施工情况，合理选择防水材料，确保防水工程各项工作的有效开展[5]。
2.主体工程施工控制要点
房地产建筑施工中的重要控制工作主要是指需要对砂浆及混凝土材料的强度进行检测，了解混凝土预制件结构的性能、在构造柱及剪力墙施工中，应保证振捣能够及时到位，应确保根部能够及时的清理到位。在对楼板进行浇筑时，应做好绑筋及支模工作，确保顶板的平整性，以防漏筋情况的产生。在进行楼板浇筑时，应绑好筋及支好模，使顶板更为平整，有效的避免了漏筋的产生。应做好楼房主体及外网管线接通工作，待接通后在进行散水处理，有助于促进散水质量的提升。现阶段，房地产建筑工程各项施工工作在实施及开展期间，经常会出现屋顶漏水及屋面渗水情况，成为房地产建设中的一项重难点建设问题，其施工效果直接关系到住户的居住体验，需要将屋顶及屋面作为防水的重点，确保防水工程各项工作的有效开展[6]。
3.外网工程施工控制要点
外网工程作为房地产建筑施工中的一项重要工作，各项施工工作的实施及开展需要在主体工程实施前完成，确保能够提升交叉作业效果，以免对房地产工程各项施工工作的高效实施及开展造成较大的影响。因此，在施工前期，应确保通讯、通暖、通电及通水工作能够有效的贯彻落实到位，做好有线电视主管道铺设工作，并将其投入到房地产建筑施工项目中来。另外，还应该做好楼房主体施工过程中的外网工程成品保护工作，促进建筑工程整体施工质量的提升。
（二）验收阶段控制要点
1.竣工验收
竣工验收由建设部门承担，在取得建筑主管部门的同意后，再确定竣工验收的时间。工程竣工验收工作在实施及开展期间，通常由建设单位主管部门的人员来主持验收工作，并与设计单位、监理公司及施工企业共同来参与到验收中来。当验收工作通过后，由单位部门及参验部门共同来签署竣工验收报告。另外，还要求房地产开发企业及主观部门应共同参与到工程的竣工验收工作中来，以提升建设工程的验收效果及验收质量[7]。
2.工程移交物业及回访工作
在工程竣工及验收后，要求施工企业应充分发挥自身的工作职权，按照相关的程序要求将建筑移交给业主。在向物业公司进行移交时，应制定出合理的移交清单，并签订物业委托合同及验收合同。随着广大业主逐渐入住到工程中后，工程进入到回访期，房地产开发企业应始终将质量作为建筑工程中的一项重要工作，并及时与业主进行沟通进行回访，以便能够针对实际施工中存在的问题，及时进行改正[8]。
结论：随着人们住房需求的不断增加，带动了房地产行业的快速发展，房地产行业在发展期间，在满足建筑质量要求的同时，还应该满足居民的住房要求，以提升用户的满意度。因此，房地产建筑工作在实施及开展期间，应做好管理及控制工作，以提升建筑工程的施工效率及施工质量，促进房地产行业的持续发展。
参考文献：
[1]王仕杰.房地产建筑施工管理及控制要点的深入分析[J].住宅与房地产,2018(31):5.
[2]张浩然.房地产建筑施工管理及控制要点分析[J].住宅与房地产,2018(28):138.
[3]兰群玉.浅谈房地产建筑施工管理及控制要点[J].河南建材,2018(03):123-124.
[4]吴昌诚.房地产建筑施工管理及控制要点[J].低碳世界,2017(32):167-168.
[5]周丹承.房地产建筑施工管理及控制要点[J].居舍,2017(27):137.
[6]孔磊.房地产建筑施工管理及控制要点探究[J].科技经济导刊,2017(25):200.
[7]高咏.房地产建筑施工管理及控制要点分析[J].门窗,2016(10):179.
[8]李英.论房地产建筑施工管理及控制要点[J].城市建设理论研究(电子版),2016(26):77-78.
论文作者:王珏
论文发表刊物:《基层建设》2019年第6期
论文发表时间:2019/4/19
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