中国人民大学在职研究生
摘要：通过对中国房地产企业融资状况分析，房地产投资基金是房地产企业的新的融资方式。它的出现有利于调整现有的房地产企业融资结构，使房地产企业良性发展。同时分析了房地产投资基金的发展现状，探讨了中国房地产投资基金的投资方向和设立的难点。
关键词：融资；房地产企业；房地产投资基金
一、中国房地产企业的融资现状
房地产是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。因此，在其开发和发展过程中离不开金融的支持。同时，由于房地产企业所选择的融资方式不同，直接影响了融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。所以，对于融资方式的选择，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。
经过多年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，开发资金仍以银行贷款为主。贷款方式少、企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的现状。
二、房地产企业融资渠道分析比较
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。其已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，房地产业的融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性。
（一）银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。可见，房地产开发资金中至少有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。这种较强的依赖度同时将银行带到了极大的风险中。一旦开发商资金断裂，其连锁效应会使风险最终全部落在银行上。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。
（二）房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产业融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。
但是，房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
（三）国内IPO
对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。国内IPO上市具有筹资量大、融资能力强；资金使用时间长、分散风险；提高公司价值等优势。但其高门槛，高融资成本、增加公司相关义务等缺点使得国内成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
现阶段，国内企业频频去香港上市，其数量超过国内IPO数量，为国内大多数有实力的房地产企业上市的首选。其上市过程简单，能与国际接轨。但上市成本高，上市要求高制约了它的发展。总之，国内IPO与境外IPO各有优势。国内上市对国内企业来说相对简单，但受政策影响大。境外上市要求高，但国际化程度高，再融资方便。
（五）借壳上市
借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。因此借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。目前，在国内100家房地产公司中，借壳上市的房地产公司近一半，是房地产公司上市的重要途径。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。但我们需要注意的是，借壳上市是一把双刃剑。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。否则，则可能不但达到不了在融资的目的，还可能付出惨重的代价。
（六）上市公司资产置换
资产置换是一种常见和见效较快的重组方式，其主要是用公司的“劣质”资产交换外部优质资产。资产置换重组模式见效快，成效显著。但需要指出的是，这种方式的资产重组关联交易较多，交易的市场化程度低，短期得益较多，公司的长期盈利能力还有待观察。资产置换是一种特殊的资产重组方式。在股权分置改革前，相当一部分控股股东通过与上市公司进行以劣换优的资产置换，侵占上市公司资源。在股权分置改革完成后，原来的非流通股股东不仅获得了在未来可以充分流动的权利，更重要的是股改后限售流通股的价格得到了大幅度提升，这大大提高了大股东将优质资产注入上市公司的积极性。同时，一些绩差公司或未股改公司也需要通过注入新资产的方式才能被拯救。
（七）房地产投资基金
近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法出台的难度较大。
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三、房地产企业融资主要特征
（一）以银行信贷为主导的单一融资格局
房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。从2004年的数据中可以看出，我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统。虽然融资融资渠道很多，但总体而言还是过分依赖商业银行贷款。
（二）房地产融资市场体系不健全
法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
比如房地产投资基金在业内广受好评，受到业内人士高度共识。但由于最关键的法令没有出台，使得这种融资渠道在国内很难广泛的开展业务，面临无法可依的困境。不过好消息是，2008年12月初国务院工作会议提出金融"国九条"，其中言明将放开房地产投资基金大门，并以并购贷款、股权投资基金等形式拓宽企业融资渠道--这还是其第一次迎来最高管理层的肯定信号，被开发商寄予厚望多年的房地产投资基金终于破冰在即。可见，随着我国市场化的不断发展，关于房地产市场的融资体系也会慢慢完善的。
四、房地产企业融资的发展趋势
融资主要分为内部融资和外部融资。由于中国房地产企业发展时间较短，企业规模普遍较小，企业的内部筹资能力有限。因此，选择何种融资方式成为了房地产商们的重点考虑因素。房地产投资基金的产生是中国房地产业发展的一种必然趋势。房地产投资基金符合投资者和房地产企业的需求。由于其规模化，专业化的运作，未来将成为房地产投资的一个主要手段。
（一）房地产投资基金将成为房地产企业融资的发展趋势
房地产开发投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金巨大，而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验才能够操作，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。但我们可以看到，房地产是一种特殊的资产，其权益证券化可以促进房地产这种不动产的动产化，并在房地产市场与证券市场之间架起资金流动的桥梁，促进房地产投资的大众化与经营的专业化。
房地产投资基金是近年兴起的新的融资方式，具有分散投资、降低风险的运作特点，特别是在中国入世之后，作为房地产投资权益证券化的一个创新品种——房地产投资基金，是实现房地产投资大众化和融资社会化的重要途径。由于它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时它以分散投资，降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主权。
（二）中国房地产投资基金的投资方式
在美国，房地产投资基金一般不直接投资于房地产，主要通过投资房地产信托公司、房地产开发企业的股权或发放房地产抵押贷款等形式来实现房地产投资。对于中国目前的形式而言，应选择何种投资方式呢？我们先来分析下可行的投资方式。
1、房地产投资权益类资产
房地产权益是指只对于人的附属于房地产的权利。它不是针对稳定人的权利，不论谁，只要取得房地产的所有权或由所有权延伸的权利，就拥有这样的权利并取得该权利带来的利益。
房地产权益类投资是指主要投资实物型房地产，其权益主要来源于参与开发房地产项目收益、旗下房地产的租金收入和房地产增值收益。在目前中国房地产市场中，房地产投资基金除了投资一般房地产项目外，还可以在收租物业投资、债权房投资、尾盘房投资、二手房投资进行权益类房地产投资。
2、房地产投资证券市场
房地产资产虽然具有较好的保值和增值能力，但其流动性较差，风险较大。因此，房地产投资基金必须保持一定的证券投资比重来满足资产流动性的要求，以达到控制投资风险的目的。但是，目前中国可供房地产投资基金选择的已上市房地产证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。因此，房地产投资基金除投资在场上交易的房地产证券外，还需要投资一些场外交易的房地产证券或在房地产股权凭证方面进行投资。投资于不同的资产能起到有效的分散风险的作用。
所以，按照中国目前的经济形式，比较适合采用一种过渡办法，即以房地产权益性投资为主，辅以房地产证券投资和其它房地产金融业务的混合型房地产投资基金。
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作者简介：庞惠尧，1990.6.24，男，2014年本科毕业于天津大学仁爱学院，河北迁西，现居：北京昌平，在职研究生专业：房地产经济与管理。
论文作者:庞惠尧
论文发表刊物:《房地产世界》2019年8期
论文发表时间:2019/9/24
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